来源：市场资讯
（来源：光远看经济）
未来房子只有两种：
一种是能增值的可以作为资产的房子
另一种是只具有居住功能的房子
房地产有没有见底？房地产从三月份以来的热度有没有持续？市场上现在仍然看到的是那种一厢情愿的情绪。很多人仍然认为整个价格会往上走，这种反弹本身仅仅是昙花一现。
我觉得放下情绪，面对事实，拿出数据来说话，才是我们正确认识房地产市场目前究竟有没有见底的最主要的方法。
就看数据，看市场的热度。
4月底、五一以前，深圳放松了限购。这次深圳放松限购跟过去不同，过去一线城市放松限购主要放松的是郊区或者非核心区域。这一次深圳放松限购针对的是核心区，福田、南山、宝安这些非常核心的区域放开限购。
怎么放？深圳户口的可以买三套，比以前两套基础上可以加一套；有社保的可以买两套；即使没有户口、没有社保的，如果你有居住证也可以买一套。这事实上意味着深圳的限购完全放开了。
所以五一期间，深圳市场的热度超过很多人的想象，很多中介加班加点在干。
我们过去判断楼市，第一个风向标是一线城市和热点城市。从四月份的数据来看，上海二手房交易在三月份突破三万套的基础上，四月份达到了28742套，同比大涨22.3%，这个数据是近十年以来上海二手房市场交易量的历史新高 。
第二个，北京在上个月接近两万套的基础上，四月份是17893套，同比增长14.9%，四月份从来不如三月份，这是市场规律，但跟历史上的四月份比，北京的数据创造了近五年以来的新高 。
广州的二手房成交超过七千多套，也在荣枯线以上。深圳二手房5571套，也在荣枯线以上，环比3月继续走高。
也就是说，三月份数据热度的基础上，四月份仍然延续了热度。还包括成都、杭州、南京、苏州、武汉，最近整个热度都起来了。
要以数据说话。四月份全国重点20城二手房成交同比增长17%，很多城市创下多年以来的二手房交易新高，说明整个市场的热度在维持。
我们一直强调，中国房地产市场的分化是一个历史事实。我们讲的风向标是一线和热点城市，一线和热点城市起来以后会带动其他城市往上走，但我们从来没有讲全国的城市都会怎么样。
当中国房地产市场到了今天这个状况，全国房地产市场再回到2015年、2016年那个全国普涨的时代基本不可能了。
这是我一直强调的。
大量三四线城市的库存仍然太高，截至2026年3月末，全国商品房待售面积78601万平方米，连续52个月增长后首次微降，但三四线城市新房去化周期普遍超过24个月，二手房挂牌量居高不下 。
这个库存太高决定了这些三四线城市将在很长的时间里处在底部，再往下跌基本没有空间，但要涨起来非常难。
我们对市场的基本判断，从这两个月的情况来看：
第一点市场基本见底。
第二点，热点的城市，特别是一线城市和一些强二线城市价格出现反弹，也是一个大概率。
第三点，大量的三四线以下的城市价格大概率也降到了底，但这个价格将在很长时间以内处在一个底部盘整的阶段，价格反弹的概率不是很高，因为库存太高了。
这两个月的情况基本上维持我们以前的判断，中国房地产市场再往下跌已经跌不动了。
最后要指出：第一，中国未来的房地产市场，大家一定会看到一个冰火两重天的情况。好的城市跟差的城市完全是两个市场。
中国以后的房子只有两种，一种是少数可以增值的作为资产的房子，另一种是大量只具有居住功能，要想增值很难的。
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