撰文 | 花姐
出品 |楼花网
每一个楼花，都是独一无二的。
北京海淀豪宅圈，炸锅了。
前天，一封题为《功德寺业主写给702业主》的信，在社交平台上流传。
它列举了六个要点，核心表达了关于学区划分的事情。
“我们功德寺业主不是你们702的敌人，你们都还没买，连业主都算不上，我们只是在给你提示风险。”
这里的功德寺业主，指得和樾望雲和和樾望鳴的业主；702则是海开控股0702街区双子项目（下称“海开双子”）。
它们，是邻居关系。那封信发出的日子，正好海开双子公示报规图了。
为什么邻居之间，会充满火药味呢？
一切源自海开双子，产品实在太"优秀"了。在层高、阳台、架空层、得房率等方面，吊打功德寺双子。（详见《海淀豪宅，太难了》）
对于还未交付的功德寺双子，它们的业主担心，遭遇海开双子的背刺。
因为，功德寺双子目前面临的一个现实是：
交付后大概率即破发——它们的成交均价在10.5万元/平米。
图纸上首现“一步阳台”
海淀楼盘有阳台，是件天大的事儿。
早在2024年10月份，颐海澐颂在报规图公示时，就有群众表示，"强烈反对该项目有阳台规划，会影响本区域房价其他二手房保值。"
那是北京群众举报阳台的发端，要求开发商承诺不封闭阳台。
当时，海开控股的回应也很干脆：未设置开敞阳台、露台。
但在实际行为中，颐海澐颂北区大户型，还是在一步阳台上，有了尝试。
两年后，在上地0702街区，关于阳台的话题，海开控股则放在了明面上。
在海开双子公示的报规图上，139平米、159平米和179平米三款大户型，南向都清晰地显示，每户有一个“一步阳台”。
当然，此时的海淀楼市，一步阳台已非新鲜事儿。
之前，建发海晏、中海安澜北京和保利熙瑞已有一步阳台，进深50厘米。
花姐预计，海开双子的一步阳台，预计进深也是50厘米。
当未来的邻居有了阳台，功德寺双子的业主们急了，也就在情理之中。
毕竟，一个新盘多了阳台之后，对老楼盘是降维打击。尽管它只是一步阳台。
楼王层高达到3.3米
功德寺双子业主，很在意海开双子的层高。
厘清这个问题，先看看它们的产品配比。
和樾玉鸣的主力户型139平米（占比47%），其次是157平米（130套）、129平米16套、212平米和253平米各36套；
和樾望云的主力户型139平米（占比五成），其次是174平米108套、99平米67套、106平米106套。
反观海开双子，98平米100套、116平米228套、139平米212套、159平米145套、179平米28套。
两者对比，海开双子放弃了106平米、129平米和200平米以上面积段，其余面积和功德定位大抵相似。
下面，花姐对和樾望云和海开双子可对标的主力户型，进行了对比：
1、98平米。最大的区别，和樾望云为南向两面宽，到了海开双子身上，则进化成了南向三面宽。
2、139平米。二者整体构造相仿，均为经典四叶草设计。区别在于，海开双子的139平户型，在客厅的南向，有了一步阳台。
3、179平。与139平一样，内部构造差不多，最主要的区别，仍在一步阳台上。
换句话说，功德寺双子和海开双子，在主力户型上，是重叠的。但明显海开双子有了较大进化。
此外，虽说两个盘的容积率都是2.2，限高都是30米，但在层高上，海开双子应该略胜一筹。
花姐推测，海开双子的户型层高普遍为3米；北区楼王4#和5#，比较特殊，层高为3.3米。
而和樾望云部分楼栋层高是2.95米，普遍高3米。和樾玉鸣的层高，也大抵如此。
两大技巧让日照达标
在北京买房，日照是个关键。
从地块条件上，功德寺双子与海开双子差异并不大，南北走向，东偏南朝向。
在容积率上，海开双子略占上风，容积率2.2。功德寺双子容积率2.1，扣除北面的街坊路，实际容积率2.24。
这个先天条件，决定了它们有一个共同的特点，楼间距太密。
一年前，功德寺双子开盘，被吐槽最多的，也就是楼间距太小。
很显然，海开双子依然面临这个问题。
但，海开控股请设计大牛维拓时代，来了一场“曲线救国”。
它将楼栋形成两两组合，达到群塔效应，让日照楼间距比轻松过关。
具体的细节是：北区有七对，东西间距，1.66米和1.81米；南区有五对，东西间距1.46米、1.81米和3.31米。
此外，0702双子还有10栋住宅楼，设计了首层架空层，除了当会所之用，也可破解日照难题。
海开双子用了这两大技巧之后，在日照上和功德寺双子各有千秋，功德寺以板楼为主，而海开双子是“化板为塔”。
如果让花姐来评判谁，会认为功德寺双子的视线更好。原因是，它们没有采用花式设计来规避日照的问题。
长江后两推前浪。
在好房子时代，产品迭代飞速，功德寺业主们的心情，可以理解，但这就是现实。
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