忙了几天，不停地打电话、发消息，终于腾出时间，关掉手机，认真聊聊这次南京学区房新政。
正如我上周六在16号内参中追加文章的标题，《最近几年最惊天动地的一次学区房改革》。
大家之前觉得不可能发生的事情，终于发生了。
过去很多关于学区房的交易经验，正在失效，家庭教育规划也随之发生变化。
而这次南京学区房改革的意义，很可能是示范性的，未来全国主要城市都可能效仿。
所以，今天我决定再写一篇文章，和大家分享我的研究成果。
这篇文章可能有点长。
01
为什么说南京学区房这次改革惊天动地？
从官方发布的招生通知看，有两个巨大的改动：
1. 原则上在初中报名工作开始前须办理好相关手续，并实际居住，方可入学；
2. 并没有提到关于学籍占用的情况。
请大家注意措辞，这很关键。
虽然中教科现在的解释，“没有提到学籍占用，就是不存在了”，但这个解释是基于今年的政策。
明年招生的时候，是否存在执行上的弹性和政策的可变性，那要看明年的政策。
这里我不展开，但有一种可能，某个一线初中学区，因为低总价房源多，涌入大量六年级的学生......
这种变化其实很难预测，一条小红书，都能改变家长决策。
02
市场这几天，很躁动，乱得很。
中介简直就是上蹿下跳。往年招生政策一公布，他们就躺平了，这一季生意结束，但新政落地，出现了十多天的窗口期，给六年级优录希望渺茫的家长突然打开了一扇窗，只要快速完成交易过户落户，就能上好公办。
最关键的是，没有学籍占用一说之后，随便买，只要房主没有贷款，时间上就来得及。
供需关系直接打开了。
更让中介兴奋的是，如果没有学籍占用，孩子一旦被录取，房子立刻就能卖。
上初一的房子，和完全不占学位的房子，价格几乎没有区别。
这几天中介忙着给微信里所有之前买过学区房的家长发消息，恨不得到学校门口举牌子，告诉他们这个“喜讯”，让他们赶紧马上立刻挂牌。
为什么？这是一块天上掉下来的肥肉！房子卖不卖得掉无所谓，卖什么价也无所谓，抢先成为房源维护人，未来房子成交根据岗的不同，可以分到10-20%的佣金。
任何时候，不要指望中介站在客观的角度帮你分析，他们只想促成交易。这也就是近几天，市场特别乱的根源，无限压低成交价，制造恐慌情绪。
截至本周一，从网签数据看，成交并没有放天量。5月6号和7号的网签量是387套和363套，新政落地后的8号、9号、11号网签量分别是412套、468套、495套，后面还可能增加，但有限。
疯涨的是挂牌量。根据贝壳的数据，5月9日、10日、11日新增挂牌量1062套、946套、1099 套，前日均值在650套左右。
我觉得，在这种恐慌情绪下出现的成交价，参考价值并不高。因为，学区房的逻辑发生了根本变化，市场需要重新完成一次定价，买卖双方才能在价格上达成一个新的共识。
要跑多久？至少金九银十，交易量上来了，才能确认。
03
买学区房的逻辑彻底变了。
以前给孩子买初中学区房，常规操作是五年级买，等孩子上了初三就出手。
新规下，不存在占学籍一说，操作就变成了六年级买，孩子上了初一就能卖。
市场最极端的操作，一套房经过四手，一个孩子对应初一学位，一个孩子对应初二，一个孩子对应初三，而这套房子的产权，现在在一个孩子读六年级的家长手上。
我相信，这种情况，以后不会少数，只要这套房子的价格足够便宜，一定会有房产中介联手金融中介干这个生意。
变化更大的是双学区。
去年，比如鼓楼区热点学位，都是上大班买，等孩子读到初三，就能卖。当然了，有的家庭因为真实居住，会在孩子上高一之后才挂牌出售。
现在呢？我更倾向于另一种极端操作，纯学位交易。
上大班再买，一年级入学就卖，等六年级再买初中学区，上了初一立刻卖。
听起来有点复杂，很倒腾，但是一方面能减少持有成本，降低持有风险，另一方面也是为了保留教育的确定性，万一几年后初中落户政策又变了。
这样操作，小学和初中也可以不用捆在一个学区，所以双学区就不存在了。
当然，有一种例外，就是有真实居住需求。
之前找我咨询学区房的家庭，我们通话有时候要2个小时以上，因为学区房的本质并不是买房子，而是教育消费和教育规划，涉及一个家庭生活的稳定性，甚至影响情绪。
如果有真实居住需求，我昨天给客户的建议就是，要做好以后房子完全卖不掉的心理准备，长期住下去。
毕竟10年后，房龄很老了，学区大概率也淡化了，这套房子如果位置还可以，以后可以出租，租售比也许不低。
所以选房的时候，居住属性就变得非常非常重要。如果对学区房的居住环境不能完全接受，那就买小，快出，求租，或者干脆换个学区，思路要完全打开，和过去选学校完全不一样了。
这种情况下，二胎家庭的选择会变得非常纠结。之前很简单，买个双学区三房，也没有其他心思。
这次新政还有一个“长幼随学”的细节，符合该行政区内入学条件的家庭可向区其兄（姐）就读且学位有空余的公办学校申请“长幼随学”，经审核后根据学位情况予以相应安排。
虽然里面存在极大的不确定性，不过从人口趋势看，热点小学应该问题不大，热点初中就很悬了。
新规之后，未来租房会是一个巨大的市场，后面我会单独写一段。
04
持有学区房的家长，内心极度矛盾。
有人说，最难受的是过去一年买了学区房的五年级孩子家长，因为买早了一年。换个角度想，新政之后，可以提前一年多解套，是不是心里舒服多了？
市场新规之后，最惨的是二线学区的学区房，一次性去学区属性，以后是买居住属性，送个学区。居住属性不是特别好的，价格不是特别低的，碰都没人碰了。
为什么？上一线学区，成本很低了。
有多低？一套总价150万学区房，如果快进快出，完全使用金融工具操作，算上税、中介费和可能产生的房价亏损（毕竟快出的时候，买家也不傻，提前买肯定要占便宜），大概在13-15万左右，还有办法更低。
老破小就成了一张可以每年流动一次的学票，价格由市场决定（这也就是我前面说的，学区房新的定价规则要跑一段时间才能看出来）。
以后也许都不通过房产中介，是一个专门的生意，所以房产中介不要高兴的太早了，因为你们收的实在太多了。
老破大才是这一轮最惨的，如果居住属性比较弱，买家可能连看都不会看一眼，流动性真的会慢慢消失。
降价？必然的，可能会降到比周边没有学区同类型房子差不多的价格，稍微贵一点点，仅此而已。
有家长可能不接受这个事实，但市场就是这样，家长一旦想明白，就会毫不犹豫。
不过这种情况下，又有一个全新的方案诞生，由卖转租，长租。
大家都变精了，买小户型做学票，家住远一点的，天天接送肯定受不了，就有了庞大的租房需求，热点双学区肯定不止比现在多一两倍的需求，到时候租金一定会水涨船高。
与其贱卖，不如装修一下长期出租，租售比不会低，尤其周围还有好高中，具体位置我就不点了，大家都懂。
未来一线初中周围，租房才是一个大大大大生意，顺带装修生意也会好起来。
这两天，我接到不少咨询，不少想买家长被煽动之后，内心摇摆，除了上六年级的，我都建议冷静，等等，不要冲动。想不明白，看不透市场的时候，什么都不做就是最好的做法，时间还早呢！
还有人问我，居住属性好的房子呢？说真的，在南京，居住属性好，房龄新，学区又特别好的房子数得过来，对它们即便有影响，房主也不会太在意，都是不差钱的主。
有个别所谓的双学区，具体不点名了，小区挺好，但房龄老了，奔着20年跑，这次的影响也比较大，价格暂且不谈，交易活跃性会大幅下降。
05
真正会被改变的，是学校生态。
到现在，我还没有看到有人提到，这次改革对学校的影响。
过去几年，我写学区房文章，都会谈到一个逻辑，民办学校通过优录筛选的是孩子，公办学校通过学区房筛选的是家庭，之前是150万、250万、400万门槛，而且锁定时间长，确定性亏损，家庭还是要有点硬实力的。
现在这个方法彻底失效了。就像我前面说的，通过金融工具，不到20万就能上好学校。别看很多人口口声声说学区房不值得，真要这个价，能快进快出，没有风险，很多人会上的。这意味着，对家庭经济实力的筛选，会弱于过去。
小学和初中教育比的是什么？最后还是家庭对教育的重视程度，以及在精力和金钱上的投入，愿意花20万和愿意花200万送孩子去一线学校读书的家庭，还是有很大差别，至少决心上。
所以后续一线初中的生源结构可能会比过去更加复杂，不排除后期出现大鱼吃小鱼的情况，合并周围生源比较少的初中学校。
但这又会带来另一个问题，一线会和二线初中缩小差距吗？我觉得不会。二线初中这个概念可能会消失，在不允许优录，不允许分班，也没有人通过买房择校之后，二线初中会和普通初中一样。
未来，能通过优录掐尖的一线民办学校优势会更大，今年就有这个趋势，全是六边形战士，小孩能力太强，卷的太狠了。
新政，也给这些家庭准备了一条后路，六年级上感觉孩子后劲不足，可以买张学票托底，不至于整个家庭精神压力过大。
我们这个号外地读者很多，大家不要觉得和自己没有关系，有一就有二，有二就有三。
对于这次学区房政策改革，大家尽快放下情绪，调整自己的买房、卖房策略，甚至教育策略。
短期看，是为了促进楼市交易，增加学区房流动性，甚至为了激活置换链，刺激新房销售。从长远看，可能是在布局教育均衡化，加快教育反内卷。
改革教育观念很难，但不是难到不可改。
就在写文章的时候，有人给我打电话，问学区房还能不能买了。
如果用钱，可以解决教育的确定性，就有人愿意花。学区房，其实就是买个入学的确定性，至于是不是一定有好的结果，家长们早就看开了。
最后再提醒一遍，不要被中介煽动！
政策未来会不会再动，没人知道，这也是学区房最大的不确定性。
我们还会持续关注市场变化，发文跟踪最新动态。
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