一个普通劳动者，在越南买一套公寓，需要积攒多少年？

答案是：超过30年。这是全球平均水平的两倍。

越南投资发展银行（BIDV）首席经济学家艮文力（Cấn Văn Lực）在5月12日的房地产研讨会上给出了这一组令人窒息的数据。2023-2024年，越南人购房需23年收入；2025年，增至26年；2026年，已突破30年。而房价，还在涨。

越南房价：涨速超收入，排名全球前十

在全球生活成本统计平台Numbeo的“购房困难指数”排名中，越南已从2023年的第14位跃升至目前的第10位。排名越高，意味着房价越远超收入。与其他国家在热涨后出现回调不同，越南房价仍在“单边上涨”。2025年，河内和胡志明市公寓均价涨20-30%。今年第一季度，河内新开盘公寓均价达1.28亿越南盾/㎡，胡志明市1.12亿越南盾/㎡。Knight Vietnam的数据更惊人：河内公寓一手均价同比上涨38%。

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越南投资发展银行（BIDV）首席经济学家艮文力博士

为什么涨？只有三个字：不够住

Savills越南专家高秋香（Cao Thị Thu Hương）点出关键：供应短缺，且严重错配。市场主推高端公寓，但需求集中在中等价位和“买得起”的刚需盘。过去5-7年，平价公寓供应持续萎缩。河内平价公寓交易量占比已降至5%以下，今年第一季度甚至零供应。胡志明市也仅剩不到30%。预计到2027年，胡志明市仅新增6万套公寓，河内5.5万套。而每年仅新增人口就需5-10万套住房。供应缺口，达三分之二。

“夹心层”之困：商品房买不起，保障房不够格

当前房价水平正挤压城市年轻人和中产阶级。更尴尬的是“夹心层”：既买不起商品房，又不符合保障房条件。专家建议，必须尽快开发“中等收入适配住房”——价格介于保障房和商品房之间，首付、利率、户型做差异化设计。根本方案仍是：增加供应，尤其是中等价位住宅。同时，加快停滞项目的法律审批，控制投机，透明数据。

涨了这么些年，该变一变了

房价超过30年收入，已远非“市场调节”可解释。供应短缺是事实，法律冗长是顽疾，投机炒作是催化剂。当普通人穷尽一生积蓄都买不起一套普通公寓时，市场的“健康”二字，从何谈起？