国央企施工单位再次涌向了城市更新——中央的两个重要表态推动了这个市场转变，一是国新办4月17日的新闻发布会上，国家发改委提出“今年将重点在‘人工智能+’基础设施、城市更新、国家水网、新型能源体系等领域，开展一系列扩大有效投资行动”；二是4月28日的中共中央政治局会议提出，“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”。
从我们近期与施工单位的业务沟通情况来看，城市更新已然成为国央企施工单位项目拓展与业务转型的重要方向。尤其在深圳，2026 年旧改新政落地，部分项目迎来重新推动的可能，国央企施工单位也成为深圳城市更新的主导力量之一，部分企业也面临着项目投资落地的业绩压力。
我们注意到，尽管深圳城市更新已经处于深水区，周期长、变量多，国央企施工单位进入也面临很多客观障碍，但依旧存在一定的机遇。为便于说明，我们结合过去的项目经验和市场操作模式，重新梳理以下国央企施工单位介入深圳城市更新的主要模式。
一、拆除重建类城市更新、城中村改造、土地整备利益统筹项目
我们重点介绍一下国央企施工单位如何介入或获取项目，同时如何找我们这类投资机构协同解决资金问题。
（一）城中村改造项目
深圳2024年发布城中村改造新政，明确一二级分离的城中村改造模式，拆除新建类城中村改造项目土地须为净地入库，以综合评价出让或带设计方案出让等公开方式确定开发建设主体。城中村改造项目试点以来，参赛选手除了地方国企、深耕深圳市场的央企开发商，中标的前期服务商中也出现了国央企建工系企业的身影，比如中建三局城市投资运营公司作为天健的联合体成员，中标龙华上塘村城中村改造前期服务项目；中建丝路城开投资有限公司中标龙岗坂雪岗科技城11单元北片区二期城中村改造工程项目前期意愿征集阶段服务采购，两个项目皆处于意愿征集、基础数据调查等前期服务阶段。
首批10余个城中村改造项目从规划规模上体现为非核心区大体量、成片连片开发，核心区小地块、高容积率的特征，兼顾了居住、产业、民生功能。国央企施工单位以前期服务商角色介入城中村改造项目，锚定的不单单是前期的包干费用，更多在于提前掌握拆迁安置、规划条件、成本测算等核心信息，也为后续参与项目投资、承接工程建设、运营管理取得先发优势，也即为“综合评价出让或带设计方案出让”可以实现的实质性一二级联动做充分铺垫。
（二）城市更新项目
过去深圳大部分城市更新项目把控在民企开发商、前期服务商手上，但国央企施工单位从民企手里收购项目或直接与民企合作往往难以过会。从合规的角度出发，截止当前，主要有以下几种具备探讨空间的合作模式：
一是F+EPC的模式，比如对有国企牵头的纾困类城市更新项目，施工企业通过自有或带入的上下游资金，认购新设SPV公司优先级/中间级LP份额，续建资金后进先出，施工企业方获取投资固定收益，或者通过施工利润做一定收益补足。
二是单一业主拆赔模式，主要是使用只有一个或少数企业类物业权利人的工改项目。一般来说，这类标的对比存在众多小业主的城中村类项目更好拆。施工企业通过与产权方签订拆赔协议完成权利归集，形成单一权利主体（实施主体）并主导后续开发建设。这种方式也能解决民企交易对手项目收并购的溢价问题。
三是同股同投联合孵化模式，施工企业联合区属国企或央企开发商共同出资设立项目公司，从城市更新前期阶段介入、同股同投开展项目孵化，由项目公司自主或委托专业机构推进拆迁协调、报批报建等一级开发工作，后续根据项目收益与风险情况，选择通过权益转让实现阶段性退出，或继续参与二级开发。
另一种路径为地方国企和施工企业小股合作开发。即由地方城投或区属国企对民企存量城市更新项目承债式收购，再与施工企业开展合作。项目由城投控股主导，施工企业以 10%-30%比例小股真投参与并获取后端工程，测算施工利润需覆盖前期投入资金。在施工企业的角度，特别是没有开发授权资质这一类主体，和属地国资合作是更优先、更理想的方案，其决策关键之一是交易对手资质和开发经验，往往不是地产开发的大逻辑框架。
考虑到国资审批要求，大部分施工企业对城市更新项目实质性的投融资行为需要满足项目确定性高、可精准算账、权属与主体清晰等条件，也即项目阶段上基本要到确认实施主体才可进场，完全符合条件且本体优质项目确实是少数。总的来说，上述几种模式也存在项目周期长风险敞口大、国企决策流程复杂、交易对手合作意愿低或条件无法满足等不同程度的落地难点。
（三）土地整备利益统筹项目
近些年，施工企业参与土地整备利益统筹项目的比例也在逐渐提高，除了直接或约定主体去中标土地整备利益统筹项目的合作主体，通过搭有限合伙企业架构，也能解决土地整备利益统筹项目合作模式和开发资金问题。比如用国企做GP，施工企业做优先或夹层，剩下的由原来的前期服务商做劣后，共同成立标的公司。
二、综合整治、整治提升类项目
对于城中村统租改造、长租公寓、低效园区及商办文旅类的微改造或有机更新项目，施工企业也可通过F+EPC+O模式，投入小体量资金并联动相关产业合作方进行盘活。这类项目利润率往往不高，核心在于长期稳定的运营收益，投资前须精准测算后期的现金流、服务费收入以及资产增值空间。
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