大家好，我是老清！
房价的走向不仅关系着中国四五亿普通家庭的资产负债表，更影响着宏观经济的未来轨迹。
直白地说，房价不见底，消费和经济就难见底。
1998 到 2021 年，中国房地产经历了高速发展的黄金时代，人口红利与城镇化双重驱动下。
商品房年销售面积从 1.2 亿平方米涨到 17.94亿平方米，年均增长 12.5%，销售额从 2513 亿元飙升到 18.2 万亿元，年均增长 20.5%。
房地产及其产业链占 GDP 的 17%，每 6 元 GDP 就有 1 元与房子相关。
2012 年居民杠杆率 33.8%，2021 年约 62.2%，超过部分发达国家水平，房价 23 年间从 1857 元每平方米涨到 10300 元每平方米。
十年涨4.5倍，加杠杆年化收益达 15.25%，超过美股同期的 12.17%。
房地产成了造富机器，普通人也借房价实现表面阶层跃迁。
2021 年起，房地产进入超级大调整阶段。
2024 年商品房销售面积 9.74 亿平方米，倒退 15 年；金额 9.7 万亿元，倒退 8 年；新开工 7.4 亿平方米，缩减 67.5%，倒退 18 年；投资额 10 万亿元，倒退 9 年。
2025 年 6 月，70 城新房同比降 3.7%，连跌 30 个月；二手房降 6.1%，连跌 32 个月。
47 城房价较峰值中位数跌了数倍，2025 年 6 月一线城市房价同比跌幅：北京新房 - 4.1%、二手房 - 3.2%；上海新房 + 6.0%、二手房 + 0.5%；广州新房 - 5.1%、二手房 - 3.5%；深圳新房 - 2.5%、二手房 - 3.8%。
判断房价见底的核心指标是房屋租赁回报率与 30 年期国债收益率的对比。
风险资产的租金回报率应高于无风险收益率，否则泡沫未破。
2025 年 4 月数据：一线城市租金回报率 1.96%，30 年期国债收益率 1.89%。
全球经验显示，纽约、东京、柏林、伦敦的租金回报率与国债收益率利差分别为 198、168、211、34 个基点，考虑维修折旧，中国需要 80 个基点的利差，即租金回报率达 2.5%。
按近两年月均 5 个基点的收敛速度，从 7 个基点到 80 个基点需 14 个月，预计 2026 年底房价触底。
人为政策干预无法加速见底，只会分散下跌痛苦。
现在不到迫不得已别买房。家不是产权本上的数字，而是灶台前的烟火气。
唯有不被房子定义，才能与自己、与时代和解。清醒看待房价走势，才能避免稀里糊涂的代价。
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