本报（chinatimes.net.cn）记者李凯旋 北京报道
近两年，写字楼市场的竞争进入“存量深水区”，“以价换量”的策略明显。5月12日，2026观点商办暨资管大会发布的数据显示，2025年，16家典型运营商中14家营业收入录得负增长。同时，重点城市的写字楼空置率居高不下，有城市甲级写字楼空置率已经逼近30%。
业内认为，企业需要的早已不是四面墙的物理空间，而是能找政策、找投资、找订单的“超级接口”，写字楼需要实现从“空间”到“场景”的升级。
写字楼空置率仍在高位
作为经济的“晴雨表”，写字楼尚未出现明显的回暖现象。观点研究院发布的报告显示，2025年至今年3月份，写字楼新增供应表现出明显的核心区域集聚效应，并多为头部企业主导，新增项目则主要布局于一线及强新一线城市，推动市场存量规模进一步扩大。同时，受前期存量项目集中交付及核心城市新增供应持续释放的影响，写字楼市场整体供给压力凸显，直接推动写字楼空置率表现承压。
以四个一线城市为例，20%依然是空置率考验的一大关。数据显示，北京凭借2025年全年及今年一季度新增供应规模偏低的优势，空置率持续下行，由2023年四季度的18.7%逐步回落至今年一季度的15.79%，成为一线城市中空置率水平最低、复苏态势最为明确的城市。同时，今年一季度，北京也是四个一线城市中唯一实现空置率环比、同比双双下降的市场。
与北京形成对比的是，上海、广州、深圳三城受新增供应持续入市影响，空置率均维持在20%以上的高位区间。其中，上海的空置率由2023年四季度21.81%小幅波动至今年一季度的23.6%，始终处于高位震荡区间。
而深圳的甲级写字楼空置率长期居四个一线城市首位，在今年一季度进一步攀升至29.8%，其主要是受新增供应持续放量、产业结构调整及企业自用分流租赁需求等多重因素叠加影响，市场去化压力最为突出。
运营商面临经营挑战
值得关注的是，供需失衡带来了一系列影响，包括租金下行以及企业承压。观点研究院方面认为，写字楼的租金走势与空置率表现高度联动。在市场经历连续深度调整后，当前办公租赁市场已逐步逼近周期底部，今年一季度整体表现为阶段性企稳、弱势修复的特征。
观点指数监测到的数据显示，2023年12月份至今年3月份，重点八城写字楼租金整体呈现持续下行、逐步筑底的运行态势，八城租金均值从3.21元/平米/天逐渐回落至2025年末的2.30元/平米/天，下行周期贯穿近两年。进入今年一季度后，租金价格在低位区间震荡企稳，环比波动明显收窄，市场阶段性底部特征逐步显现。
《华夏时报》记者了解到，在供需失衡与租金下行的双重压力下，绝大多数运营商面临营收下滑的压力，仅有少数企业凭借着规模扩张或者精细化运营实现逆势增长。以写字楼业务收入为观测值，在已经披露数据的16家样本企业中，有14家2025年营业收入录得负增长，占比达到87.5%，行业整体面临较大的经营压力。
观点研究院方面对《华夏时报》记者表示，虽然部分核心城市，例如北京，空置率有所回落，市场出现企稳现象，但企业营收的修复明显滞后。同时，当前的去化仍主要依靠租金让步实现，市场“以价换量”的策略未能完全抵消租金单价下跌带来的负面影响。
提升整体效能是关键
那么，在“红海”之下，商办运营商又该如何破局？北京北辰商业管理有限公司副总经理朱钦对《华夏时报》记者表示，在实际招商中，写字楼租金只是企业很小的一部分成本。企业最关心的是在经济下行时期如何生存、如何找到新订单、如何快速发展。现在，企业入驻写字楼，更多的是关心能否实现找政策、找投资、找场景和找订单。
合景泰富商业资产管理公司写字楼事业部总经理陈昭君同样认为，当前商办市场已经彻底告别增量开发时代，全面进入存量博弈深水区。目前，行业不能再局限于开发与基础运营两大维度，更需要打通产业链各环节，打破主体间边界壁垒，全方位提升资产整体效能。
“以新质生产力为例，其已是行业热点，商业资产不应只停留在概念层面，更要落地成为承载新质生产力的实体载体。”陈昭君如此表示。
中海商业助理总经理、COOC全球负责人张存理也认可“运营”是重点，其指出商办市场的逻辑已经转变为“楼宇主动适配产业需求”。项目需要通过硬件改造、电量增容、空间重构等，完成空间价值升级，并实现从“销售空间”到“运营场景”的迭代。
责任编辑：李未来 主编：张豫宁
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