研究楼市发展，绕不开人口面！
人口面是决定一个国家、一个地区、一个城市楼市中长期发展的核心因素。
2025 年度，全国的人口数据早已公布。
连续四年出现下滑，而且 2025 年相比 2024 年下跌了 0.24%，跌幅进一步扩大。
今天我们分析一下全国主要地区的人口面变化。
各个城市的人口数据公布得比较晚，到现在为止，全国一线、二线、强三线城市大部分都已公布，少数城市还没有发布 2025 年统计公报。
部分城市统计公报已经发布，但是公报里没有包含人口数据。
这反映出部分城市的统计局，要么工作没做到位，要么人口数据比较难看、拿不出手，不敢公布数据。
我们监测了全国五十个大中城市的人口数据。
过去四年，全国人口增速同比下滑，而全国五十个大中城市人口增速依然为正增长，只不过增速也在下滑。
比如 2025 年度同比增长 0.4%，而 2024 年度同比增长 0.45%。
总体特征就是全国人口总量在下滑，但各地区、各城市经济发展不平衡，强势地区还在吸纳人口，弱势地区人口持续流出。
大湾区一枝独秀
这五十个重点城市，我们把它划分成一线、强二线、弱二线、强三线。
下图呈现的是 2011 年以来，这四类城市人口同比增速的变化。
其中只有一线城市在 2022 年出现同比下滑，主要是那一年疫情比较严重，尤其是上海封城两个月，很多在一线城市的打工者回到了家乡。
过去十几年的走势里，四类城市的增速都呈震荡式下滑态势。
其中，一线城市增速下滑幅度最大，强三线城市的增速下滑幅度最小。
2023 年以来，强二线城市的增速最高，其他三类城市增速相近。
一线城市增速并不高，主要是北京、上海拖了后腿。
这两个超级大城市，受到国家政策限制的影响。
强二线表现抢眼
我们再来看过去两年这四类城市的增速对比：
2025 年强二线城市表现最突出，同比增长 0.6%，相比去年增速有所扩大。
与之形成鲜明对比的是弱二线城市，2025 年增速最小，且相比 2024 年增速大幅收窄。
一线城市和强三线城市 2025、2024 年变化不大，均在 0.3% 左右。
强二线城市主要分布在东部地区，兼顾少数中西部城市。
这说明，2025 年强二线城市的经济、产业发展态势较好；同时部分城市放松了人口落户限制，因此人口增长比较明显，相应这类城市的楼市值得关注。
东北铁锈地带艰难
再来看地区结构，即东部、中部、西部和东北，同时将东部地区的三大城市群单独拎出来分析。
大湾区表现最突出，2025 年同比增速为 1%；
长三角增速为 0.4%，明显弱于大湾区；
而京津冀加上山东增速仅 0.2%，在三大城市群中表现最弱。
中部和西北增速为 0.4%，西南增速为 0.3%，东北增速最小，仅 0.1%。
与 2024 年相比，大湾区和长三角 2025 年人口增速有所扩大，其他五类地区增速收窄。
从中可以看到，人口明显向东部地区集聚，东部地区中大湾区板块吸附能力最强；其次是长三角，北方地区整体表现偏弱，最弱的是东北。
这是因为东北的经济发展、产业转型依然面临诸多困难。
东北地区的产业结构类似美国五大湖地区，尤其类似底特律这类汽车制造业、重工业集中的地区。
在美国，这类地区被称为 “铁锈地带”，即这类产业已经过时。
美国经济发展较快的是西海岸，尤其是加州表现最为亮眼。
而中国的大湾区、珠三角及部分长三角城市，就有点类似美国西海岸，科技产业扎堆，相应这类地区的楼市发展更快，房价涨幅也更明显。
好吧，本期就聊这么多。
下期我们会更详细地比对每个城市的增速变化，敬请各位老铁关注。
热门跟贴