北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
我看您文章说看好香港楼市，能介绍下为什么吗？香港的租售比为什么比北京高？我查了一下是3.1-4.0%，而北京仅仅为1.8%，香港目前平均房价为19.6万港币，平均收入26.8万港币，一年能买1.37平米。北京平均房价5.6万，人均年收入8.9万，能买1.59平米。这些数据您怎么分析？
章哥：
1、我没说看好香港楼市，只是说香港的租金回报率高于北京。因为那个网友买房的主要目的就是注重租金收益，而他儿子又在香港工作，那买在香港自然更方便打理啊。
2、香港租金收益其实也没高出北京太多。但港币毕竟是联系美元的，所以利率也跟随美联储。那近些年美元利率高，而房租收益又和利率强相关，所以香港的租金收益就比北京高了。
利率是钱的价值，也基本等同于本国（本地）所有投资回报的平均收益。而买房收租作为在核心城市风险最小的投资生意，自然得到的就是社会投资平均值，因此才围绕利率波动。这背后更深层的逻辑讲起来挺麻烦的，我的水平不高，说不清，所以就不多说了。
或者这么说吧，任何中心大城市的平均租金收益率，都是围绕本地存款利息波动的，短期或许差距大，但长期来看都差不多。那哪儿的利率高，一般来说就是租金收益高。现在内地定期的利率最高1.5%，而香港应该是2.2%，换成美元存款的话是3.2%，所以平均下来应该在2.5%左右，远远高于内地。租金收益既然围绕存款利息波动，自然也比同为核心城市的北京高了。
3、不过您看到的这个香港租金收益是“毛”的，也就是没扣去其他成本的。比如首先要交物业税，也就是租金税15%，然后是房产税（按评估租金为标准，差饷5%+地租3%）合计8%，这就是23%。然后还有空置期，这在全世界一般都按1个月租金计算，8.3%，合计31.3%。
然后最大头的还有物业费，香港平均值是每平每年500港币，50平的话一年2.5万，100平就5万了，比咱们贵多了。
简单说吧，以香港房价19.6万来说，如果是年化租金3.1-4.0%，那就是能收到6076-7840的房租，每平米的。然后先减去31.3%的房产税+租金税+空置期，还剩4174-5386。再减去每平每年500的物业费，还剩3674-4886港币每平。然后用19.6万的房价还原，其净租金回报率为1.87-2.49%。还高吗？
去年香港全年的平均租售比为2.3%，今年因为他们大火之后房价涨了，但租金还没怎么涨，所以显的租金回报率有点儿下降了。但相对于北京来说还是高的，只是高的不多而已。毕竟北京现在老破小或70年小公寓的租金收益也在2%以上，高的2.5%不新鲜，只是平均值为1.8%而已。
北京的这1.8%既是毛收益，也是剔除学区房之后的净收益。所以怎么算都行，我是两边儿都用。
4、简单就这情况吧，至于您后边说的房价和收入，我不想分析，也说不清楚。我水平有限，您还是咨询别人吧。
仅供参考。
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