01
楔子
前几天我刷到了一则关于杨浦八埭（dài）头的新闻，说的是：杨浦区公布了《上海市杨浦区平凉社区C090103单元控制性详细规划03A1街坊局部调整（公众参与规划草案）》公示稿，03A1街坊即八埭头2、3街坊进行了规划指标调整。
调整之后，该地块的用地性质由大部分为商办改成了大部分为住宅，这就是坊间俗称的“商改住”，而且地块限高也变成了最高不超过80米。
这在网络上引起了热议，不少网友直呼可惜，觉得“浪费”了杨浦区最好的一块地。
我也刷到了这块地，在关注事件的过程中，我突然发现：原来八埭头非常有故事性，在近20年间这里还出过好多个版本的规划方案。
今天这篇文章，我就将找到的资料成果展示一下。但因为没有官方的，所以难免有些出入，还请知情的朋友斧正。
02
溯源
八埭头
在沪语中的意思就是“八排”，而这里特指的是1908年前后在通北路（旧称韬朋路）建的八排广式里弄住宅。
文献中里弄的四至为：平凉路以南、通北路以东、扬州路以北、汾州路以西，这个里弄本体占地面积约1.4万㎡，建筑面积约1.6万㎡。
19 世纪末起，随着杨树浦水厂的建成，带动工业集聚并形成沪东工业带，工人聚居又促使里弄成片。
20 世纪30年代开始，平凉路——通北路商圈开始繁荣起来，这里就有了 “杨浦南京路” 之称。
在最近的几十年中，“八埭头”渐渐走向没落，淡出了人们的视野。
但八埭头曾是中国近代工业的摇篮，是上海寺庙、教堂最集中的区域之一，是杨浦最早创办中学的区域，还是杨浦最早的商业街市。
而这次调规的2、3街坊地块，只是八埭头地区的一小部分。其范围为东至通北路、南至杨树浦路，北至平凉路，西至大连路。（如上图）
而已经竣工的八埭头滨江园，则是东南角的一小块，主要为3栋高层。（如上图）
03
早期版本
2004年，八埭头所在的平凉西块启动大规模动迁，涉及5000余户居民，当时的思路就是：拆掉破旧里弄、建成新高楼。
我在网络上找到了一些早期版本的规划方案。
比如说下图，据说就是ARTECH-INC会元咨询公司出的其中一个版本。基本上都是住宅，前低后高，半包围的结构，就连效果图的风格也有明显的年代感。（如下图）
再比如说下图，也是会元咨询公司做的一个概念方案，这个方案的空间形态显得更加密集，简直让人有点窒息的感觉。（如下图）
如果按照这个方案实施，整个项目的建筑面积将达到了42.43万方，其中住宅约37万方，办公约1.2万方，商业3.2万方，还包括9500平方米的会所和小学，住宅总户数大约是2700户左右。
这个项目当时的案名叫做“浦江星城”，还考虑了分期建设，还好一期也没有建成。
一个只卖住宅，而没有滨江综合开发思维的方案，注定了是不符合城市发展的。这让我不禁联想到了仁恒滨江园，相似的地段，类似的形态。（如上图）
04
2015版本
2005年左右，上海本土房企锺伟房地产拿到了2、3街坊A、B、C三幅地。2007年项目开始施工，约一年后就陷入停工，原因是早期动迁的成本飙升导致资金紧张。
2015年，项目正式更名"八埭头滨江园"，并引入了美国波特曼集团（Portman Global）参与整体开发建设，试图走高端国际化路线。
但我吃不准的是：超高层部分到底是高低错落的（包含400米、320米、250米、200米、150米的楼栋楼），还是削成“平头”的方案是波特曼出的？
但可以肯定的是：已经开建的三栋楼，位置和形态是不会变化了。
当时波特曼集团的联席主席约翰·波特曼三世先生曾兴奋的表示：
“这是波特曼集团在中国的第26年，我们能在这个时候遇见八埭头，真是幸运，实属缘分。我们也将携手钟伟集团和上海商城等各界优质资源，将八埭头打造成一个集合住宅、办公、商业等城市综合体。”
但没想到，这个项目后面会变得如此一波三折。
05
2018版本
2018年，HPP和同济院·原作设计工作室联合完成八埭头地区城市设计，原来波特曼方案中的痕迹已经荡然无存了。
在这次城市设计中，确定了新街区的尺度，以密度分区为控制基准，沿江向腹地逐渐形成“低—中—高”序列，以推导清晰合理的功能结构。
并保留了几栋超高层塔楼，整个片区看上去还是一个CBD的模样。
而网络上还流传着一个由德国ECE设计的方案，看设计深度也就是个概念方案。所以我判断，可能是同期的几家公司做的类似竞标。
06
2023版本
时间到了2023年，八埭头整体规划方案又出了一版，因为整体高度和容量都减少了，所以被称为“瘦身”版。
这次的方案包括2幢高度分别为280米和230米的塔楼、大型商业体及风貌商业街，并明显增加了住宅的量。（如上图）
虽然塔楼的造型有些差异，但整体空间布局却是遵循的同一原则。（如上图）
而在这个整体思路下，出的竞标方案也不止2版，所以有网友又提供了不同的版本。（如下图）
但是这版方案瘦身方案也没能落地，再后来就来到了这次的规划指标调整。至此，八埭头地区待开发的最高楼可能就是100米了。
07
滨江园
八埭头地区之所以会出现这么多版本的概念方案，源头还要归结到八埭头滨江园这个项目。
要是这个项目没有出现资金问题，能够顺利交付，也许早就按照既有的方案，所有地块都建完了。所以我非常好奇，最初的方案到底长什么样子。
但没有如果，正是因为上海锺伟没能完成开发，所以中国长城资产在2024年才会以重整投资人的身份入局，并引入中海地产代建。
2025年中起，工程全面恢复建设。三栋楼的主体部分早已立起，剩的只是内部精装、机电、公区收尾和验收工作。
08
前景
对于杨浦寄予厚望的不少朋友，在听到八埭头核心地块“商改住并限高80米”后，纷纷直呼哀哉，其实大可不必。
因为杨浦除了一站式集齐美团、B站和字节3大互联网公司之外，杨浦滨江还聚集了中交集团上海总部、中节能上海首座、星空华文（梦想最强音）传媒联合体、合生杨浦滨江等重磅项目。（如上图）
与其建了太多的商办高塔空置，不如将“产业金领”们留在杨浦，更好的为杨浦的发展添砖加瓦。
随着产业的不断落地，未来将有20余万高净值科创人才工作在杨浦，为他们提供高品质居住空间，这个思路也是可行的。
09
结束语
八埭头是一个有历史底蕴的地方，又是上海“一江一河”世界级滨水区战略的重要组成部分，公众对其寄予厚望也无可厚非。
但随着时间的推移，20多年已经过去了，虽然规划方案一直在调整，但八埭头已经错失了成为“世界级CBD”的最佳时机。
而当下，如何服从全局，更务实的为片区做好配套，也许才是八埭头最好的选择。
从商办到高端居住，新增约14.8万㎡豪宅，同样是为上海的发展做出贡献。
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