来源：观点指数
摘要：产品力成为市场核心标尺，核心城市高品质项目热销。
中央政策基调微调，努力稳定房地产市场
观点指数中央政策基调微调，稳楼市与城市更新协同发力。4月28日中共中央政治局会议对房地产市场的表述，从此前中央经济工作会议和政府工作报告中的“着力稳定房地产市场”调整为“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”。这一措辞变化表明，当前楼市仍存在偏弱环节和不稳定因素，需要通过持续的政策落地和预期引导，进一步巩固市场向好的态势。
“努力稳定房地产市场”与“扎实推进城市更新”形成了紧密衔接、逻辑递进的政策组合。短期来看，城市更新能够直接拉动建筑、建材、家装等上下游产业链投资，有效对冲房地产开发投资下滑压力，稳定市场信心。基于这一政策导向，预计未来一段时间全国层面的房地产调控将以落实现有政策、充分释放存量政策效力为主。
一线城市因城施策，政策力度呈现差异化。4月底以来，深圳、广州两大一线城市相继出台楼市新政，结合各自市场特点推出精准调控措施。
4月29日，深圳市发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自4月30日起实施两项核心举措：一是放宽核心区域限购，符合本市购房条件的居民家庭（含本市户籍家庭及连续缴纳社保或个税满1年的非本市户籍家庭），可在福田区、南山区和宝安区新安街道范围内增购1套商品住房；二是提高公积金贷款额度，个人最高贷款额度从60万元提升至70万元，家庭最高贷款额度从110万元提升至130万元。深圳此次政策重点聚焦核心区域，既放宽了购房套数限制，也降低了非深户在核心区域的购房门槛，政策力度较大。
4月30日，广州市出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（“穗8条”），推出“卖旧买新”补贴、公积金贷款额度提高至360万元、拓宽房票适用范围等八项措施。
之后新政的细则进一步公布，例如：5月26日，广州市召开《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》系列配套文件新闻发布会，会上宣布市属国企广州安居集团将启动“卖旧买新”试点工作。会后，发布了《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）的通知》，将商贷可转纯公积金贷款或组合贷、缴存时间从60个月缩至36个月、可贷比例由70%提升至80%等。
市场综述
居民主动去杠杆持续，资产负债表稳步修复
2026年前四个月我国人民币贷款累计增加8.59万亿元，其中住户部门信贷表现呈现明显的收缩特征。数据显示，前四个月住户贷款整体减少4902亿元，结构上短期贷款减少6102亿元，中长期贷款仅小幅增加1199亿元。值得关注的是，4月单月住户中长期贷款出现3408亿元的大幅减少，反映出居民中长期信用扩张意愿仍处于低位。
个人贷款增速持续回落、居民杠杆率稳步下降，本质上是居民部门主动降低债务负担、系统性修复资产负债表的自然过程。近年来房地产市场的深度调整，显著改变了居民对房价和资产收益的预期，过去普遍存在的“加杠杆购房”行为大幅减少，越来越多家庭选择提前偿还贷款、压缩非必要消费信贷，整体债务负担明显减轻。
居民部门主动开展的资产负债表修复，虽然短期内会对房地产销售和消费复苏形成一定拖累，但从长期来看，健康的居民资产负债表是住房需求可持续释放的基础。随着居民债务压力逐步缓解和抗风险能力增强，未来房地产市场的持续企稳回暖将拥有更坚实的根基。
综合来看，全年进一步实施全面降息的可能性已显著降低。一方面，当前实体经济融资成本已处于历史低位，4月份企业新发放贷款加权平均利率和个人住房新发放贷款加权平均利率均为3.1%，继续降息的边际效应有限；
另一方面，2026年一季度末商业银行净息差为1.40%，较上年末下行0.02个百分点，处于历史低位，商业银行主动下调LPR加点的动力不足，同时全球地缘政治冲突加剧带来的输入性通胀压力也对总量宽松形成一定制约。未来货币政策将更多聚焦于结构性调控。
行业成交
一线城市成为支撑市场稳定的核心力量，库存去化进程持续深化
4月全国商品住宅市场延续“核心城市企稳、整体强分化”的运行格局，环比端修复信号持续显现，一线城市成为支撑市场稳定的核心力量。从新建商品住宅市场来看，一线城市延续回暖态势，4月份销售价格环比上涨0.1%，
其中上海表现最为突出，环比上涨0.4%，广州和深圳也分别上涨0.1%，显示出核心城市需求端的韧性正在逐步释放。同比方面，一线城市新建商品住宅价格同比下降2.1%，降幅比上月收窄0.1个百分点，城市间分化明显，上海同比上涨3.7%，而北京、广州和深圳则分别下降2.3%、4.4%和5.3%。
二线和三线城市新建商品住宅市场仍处于调整阶段，但部分城市已出现边际改善迹象。4月份二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1个百分点，同比下降3.3%，降幅与上月持平；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同，同比下降4.1%，降幅较上月扩大0.1个百分点，不同能级城市之间的市场修复节奏存在显著差异，三、四线城市面临的去化压力依然较大。
整体来看，全国商品住宅市场正处于底部企稳的关键阶段，核心城市引领修复的趋势更加明确，但市场全面回暖仍需时间，城市间、区域间的分化格局料将在较长时期内持续存在。
全国商品房库存去化进程持续深化，短期库存的加速下降成为市场供需关系改善的重要信号。4月末全国商品房待售面积为77801万平方米，同比下降0.5%，延续了此前的库存下降态势；其中待售3年以下的短期库存面积为57903万平方米，同比下降2.6%，降幅明显高于整体库存水平。
市场对近期新增供应的消化能力有所提升，前期集中入市的房源正在被市场逐步吸收，短期库存压力得到有效缓解，有利于稳定市场预期，为后续市场的企稳回升创造有利条件。
资金情况
投资信心逐步修复，资金面仍存在较大压力
2026年1—4月全国房地产开发投资保持基本稳定，住宅投资依然占据绝对主导地位，成为房地产开发投资的核心支撑。1-4月份全国房地产开发投资额累计达23969亿元，其中住宅投资完成18464亿元，占全部开发投资的比重约为77.0%。
房地产开发企业到位资金规模稳步增长，资金来源结构持续优化，但对销售回款的依赖度依然较高，企业整体资金压力仍未得到根本性缓解。1—4月房地产开发企业到位资金累计26697亿元，从资金结构来看，国内贷款4199亿元，占比约15.7%；自筹资金9838亿元，占比约36.8%；定金及预收款7975亿元，占比约29.9%；个人按揭贷款3087亿元，占比约11.6%。其中，定金及预收款与个人按揭贷款合计占比达到41.5%，仍是开发企业最主要的资金来源，这与前期全国商品房销售市场的企稳态势形成了良好呼应，而国内贷款占比相对偏低，也说明金融机构对房地产行业的支持力度仍有进一步提升的空间。
整体来看，1-4月全国房地产开发端各项指标呈现出“稳中有进、分化明显”的运行特征，销售端的企稳信号正在逐步向开发端传导，但传导过程存在一定的滞后性。
随着各地稳楼市政策的持续落地见效以及市场预期的逐步改善，开发企业的资金状况有望进一步好转，新开工意愿也将逐步回升，从而推动房地产市场实现供需两端的协同修复。
2026年1—4月，全国地产债累计发行量达到1649.81亿元，同比小幅回升0.1%，从当前融资格局来看，依旧是国资背景的房企在唱“独角戏”。
当前房企债务风险化解工作已从早期的单一债务展期阶段，进入综合运用多种工具的深水区，不同类型房企根据自身经营状况和债务结构，探索出差异化的化解路径，但整体进展明显分化。作为行业头部企业，万科通过温和的展期方案缓解短期流动性压力，其“23万科MTN002”中期票据采用“10万元以下小额全额兑付+40%本金立即兑付+60%本金展期1年+增信措施”的方案将兑付日延后一年，不过截至目前万科年内虽已完成3笔公司债展期，但后续仍有合计72.66亿元的5笔公司债即将到期，其中47亿元集中在7月份，其能否顺利走出困境，主要取决于全国楼市能否实质性回暖、存量低效资产处置进度以及新管理团队对经营基本面的稳定能力。
综合来看，2026年以来房企融资环境虽有边际改善，但结构性分化问题依然突出，融资资源持续向国资背景的优质房企集中，民营房企的融资困境尚未得到根本扭转。在债务化解方面，行业已形成“头部房企展期稳信心、出险房企多元路径化风险”的格局，从单纯的债务延期转向资产盘活、股权融资、平台化合作等综合手段，体现了债务化解思路的市场化和专业化转变。
但同时也应清醒认识到，当前房企的整体债务压力依然较大，头部房企面临集中到期的流动性考验，部分出险房企的重组进程仍存在不确定性。4月28日的中央政治局会议亦将房地产市场内容，置于有效防范化解重点领域风险部分。未来房企债务风险的有序化解，一方面需要政策层面继续保持融资支持的连续性，为优质房企提供合理的流动性支持，另一方面更依赖于房地产销售市场的实质性回暖，只有销售端持续复苏，房企才能恢复自身造血能力，从根本上化解债务风险，推动行业进入存量提质、稳健发展的新阶段
城市行情
假期+利好政策效力双叠加，5月重点城市成交迎来显著放量
2026年5月以来，全国重点城市房地产市场延续回暖态势，受“五一”假期影响，叠加深圳、广州等一线城市4月末出台限购放开、公积金政策等优化利好政策，据观点指数监测数据，5月前三周重点城市楼市成交迎来集中释放，商品住宅累计成交2.26万套、263.38万平方米，同比分别回升5.91%、3.91%。2026年内累计成交11.91万套、1394.33万方。
分城市来看，北京新房市场5月前三周成交2694套、29.25万平方米，同比分别上升22.79%、9.38%；二手房市场成交11498套、102.94万平方米，套均面积89.53平方米。
上海新房市场5月前三周成交7142套、74.02万平方米，成交面积环比上升2.22%，同比分别上升11.42%、6.34%；二手房市场成交19935套、160.04万平方米，套均面积80.28平方米，在重点城市中二手房成交量位居首位。
广州新房市场在“穗八条”政策利好带动下表现亮眼，5月前三周成交5241套、57.79万平方米，环比分别上升37.70%、34.40%，二手房市场成交6644套、64.98万平方米，套均面积97.80平方米。
4月29日，深圳松绑福田、南山等区限购，对新房市场带来的政策效应尤为显著。5月前三周成交2077套、23.74万平方米，环比分别上升61.13%、65.49%，二手房市场成交4158套、41.30万平方米，套均面积99.32平方米。
整体来看，5月前三周重点城市房地产市场呈现出明显的政策驱动特征，深圳、广州作为本轮政策优化的核心城市，新房市场成交环比大幅上升，政策效果快速显现。新房市场同比保持正增长，展现出较强的市场韧性。
二手房市场虽然受前期成交基数较高影响，多数城市环比有所回落，但整体成交量仍维持在相对高位，市场活跃度保持稳定。随着政策效应的持续释放，预计后续重点城市房地产市场将继续保持回暖态势，市场信心有望进一步修复。
企业表现
销售梯队加速重构 产品力成市场核心标尺
在核心城市市场，多个高品质项目实现了热销，展现出强劲的市场韧性。建发成都海耀项目位于锦江区金融城三期核心腹地，紧邻成都七中金融城校区，占地约49亩，容积率仅2.5，建筑限高约100米，拥有无遮挡的开阔视野。该项目自今年1月开盘以来，累计签约销售额已达30.19亿元，成交均价约7万元/平方米。
在行业探索新发展模式方面，美的置业率先在徐州发布“主动现房战略”，提出“先建后售、全实景呈现、一次性整体开发”的创新模式。旗下君兰玥项目作为全国首个试点，以完全建成的小区实景直接面向购房者，摒弃了传统的沙盘和效果图展示方式，同时还为业主提供选装封窗、全生命周期物业服务等增值配套。
深圳市场同样表现亮眼，多个项目开盘即热销。4月19日和26日，位于前海桂湾的招商海晏府及宝安中心区的观潮府先后入市。其中，海晏府推出108套建筑面积约139-194平方米的大户型产品；华润置地与招商蛇口联合开发的观潮府，则推出138套144-189平方米的四房，以及80多套257-537平方米的大平层。两个项目开盘当日整体去化率约为90%，5月23日，深圳观潮线上开盘，加推8单元共40套建面约198/257平方米湾海宽幕园景藏品，开盘即告售罄。
5月3日，深圳龙湖观萃项目首次开盘，主推92套103平方米和138平方米的四房户型，折后均价约3.33万元/平方米，成为2026年深圳首个“日光盘”。
值得注意的是，招商海晏府、观潮府和龙湖观萃三个项目均是深圳当前执行2025年5月正式实施的新版《住宅项目规范》的新楼盘。在升级建设标准后，三个项目的得房率均接近100%。其中，招商海晏府与观潮府属于深圳核心区域的高端豪宅项目，而龙湖观萃则位于非核心区域，主打刚改需求。
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