孟晓苏又开口了。这位被叫做＂中国房地产之父＂的老人，最近抛出一句话，评论区当场炸锅。他说，只要国运还在，中国未来的房价一定会涨。
他还补了一句，一二线城市已经能看到牛市初期的样子。骂他的人比挺他的人多得多。
可这位老人的来头不小，他是原国家房改课题组组长，也是中房集团原董事长，1998年那套房改方案的核心设计者之一。
他这次的底气到底在哪？我们得先看他眼里＂涨＂的那块地方在哪里。孟晓苏的逻辑很简单。芯片和AI这一波科技新贵，正在把红利套现，转头扎进豪宅市场。
刚需的特价盘也有人抢着接。两头都热，他就把这当成牛市要来的前兆。这话听着像给焦虑的购房者吃定心丸。
可对刚被套牢的二手房房东来说，更像往伤口上撒盐。
豪宅这一块的数据，确实给了他底气。上海总价3000万以上的新房，2026年初卖了将近1000亿元，成交大约1900套。深圳中信信悦湾开盘两个小时，销售额就破了100亿。
顶层复式单价干到了36万到38万一平米。广州千万级豪宅网签量同比涨了42%。
杭州那批被叫做＂豪宅六小龙＂的项目，有的均价破了10万一平，基本开盘就清。这些数字摆在那儿，没人能说豪宅市场是凉的。
接盘的人是谁，这才是关键。背后站着的，相当一部分是做AI大模型、做半导体、做新能源的新一代有钱人。
公司上市套现的，拿到新一轮融资的，期权解禁的，扭头就把钱砸进了核心地段。2026年港股科技股一路回暖，A股科创板也很活跃，这群人的账面财富快速做大。
他们买房不靠按揭，直接现金一把付。所以我们会看到一个挺割裂的画面。一边是几千万的房子开盘就抢光。
另一边普通二手房挂了大半年，房东一降再降，中介还劝你＂再诚心点＂。两个世界，同一座城市。特价盘抢手，其实是另一回事。
很多刚需不是不想买，是过去几年的价格实在离谱。降价两成没人理，降到三成才有人愿意进场。
这只能说价格终于落到了普通工薪族咬牙能够得着的位置。把这种＂终于买得起＂的释放，包装成＂购买力回来了＂，逻辑上站不住脚。这是价值回归，不是行情启动。
看全国的盘子，事情就更清楚了。国家统计局5月最新数据，一线城市新房价格环比涨了0.2%，连涨三个月。这是真的。但二线还在跌0.1%，三线跌0.4%。
70个大中城市里，新房环比上涨的只有16个。也就是说，七成以上的城市房价还在往下走。
二手房更难看。2026年5月百城二手住宅均价同比下跌7.99%，连续49个月下跌。
豪宅在涨，普宅在跌。一线在暖，三四线在探底。这种状态有个更精准的词，叫剧烈分化。涨的是那么一小撮，核心城市的核心地段、改善产品、稀缺豪宅。
跌的是大多数普通人手里的那一两套房。孟晓苏自己也说过，闭着眼买房就能涨的年代已经结束了。
他这次发言其实把这层意思藏在了后半句里，只是被前半句＂房价一定会涨＂的强结论盖住了。
判断自己手里那套房能不能涨，光听专家喊口号没用。我们得自己问四个最朴素的问题。
这个城市的常住人口还在流入吗？本地有没有稳定的高薪岗位在源源不断地冒出来？小区里的二手房有没有真实成交？挂牌价和成交价差了多少？未来三五年，周边还有多少新增土地和新房供应在路上？
这四个问题答完，比看十篇专家访谈都管用。房地产最怕的从来都是后面没人接，不是当下卖得便宜。
孟晓苏的判断力，得分两段看。长期方向上，他确实是个老炮儿。上世纪90年代他就提出，住房建设可以成为新的经济增长点。
1998年那一轮房改也确实把中国的城镇化和居民资产升级推上了高速路。对大城市住房需求的长期判断，他踩对的次数不少。
但短期预测就完全是另一回事了。2013年底他放话，2014年全国房价只有涨快涨慢的区别，一线还要延续涨势。
结果2014年全国商品房销售面积下降7.6%，住宅销售面积下降9.1%，大量城市进入调整。
2023年初的那次发言，让他被全网骂得最狠。他公开建议老百姓拿出新增存款的三分之一去买房，说经济就能恢复。这句话被网友调侃成＂何不食肉糜＂。
公平地说，他同期也提过另一个判断，要防止楼市过快下跌，政策出手宜早不宜迟。从后来＂认房不认贷＂、＂白名单融资＂、＂保交楼＂专项资金一路落地的节奏看，这个预警确实踩在了节点上。
可惜他把理性预警和情绪化的劝买绑在一起说，理性那部分就被淹没了。他的发言模式有个固定特征。观察经常对，表达永远看多。
他能看到分化不可逆，能看到核心资产有韧性，能看到政策必须托底。但他习惯把好消息放大，把坏消息轻描淡写。结论永远偏向＂买就对了＂。
作为一个深度参与过房改顶层设计的人，他的屁股决定了脑袋，这无可厚非。可作为听众的我们，得有自己的过滤器。
他喊一句＂牛市来了＂，我们不能就真把卖菜钱押进售楼处。
回到2026年6月这个时点，他这次至少看对了两件事。科技产业正在制造新一批高收入人群，这群人的购买力在核心城市的稀缺资产上集中兑现。超大城市的优质房产确实率先企稳了。这两点没毛病。
但这两件事推不出＂房价一定会涨＂的总结论。中间省略了人口、收入、库存、城市分化和时间成本这一长串变量。
少数房子越来越贵，大量普通房子继续拼地段、拼价格、拼流动性，这才是眼下最真实的样子。
他的底气说到底就两条。一是看见了财富正在向少数城市、少数地段、少数产品上集中。二是相信中国经济长期向好的基本盘没有变。这两点判断本身没问题。
但他把局部行情说成全国趋势，把富人的消费行为说成普通购房者的入场信号，这中间的跳跃，需要每一个准备拿出半生积蓄的人自己去掂量。专家的话可以听，钱包里的账，得我们自己算清楚。
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