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6月初，朋友联系，让帮忙卖一套二手房，西部大道旁边的金地西沣公元，房龄不到十年，77㎡的两室，想卖80万。
我一看基本数据，有点犯难，价格不算高，小区也挺新，难就在难在是个两室。
作为占据西安二手房版图半边天的两室，如今却面临转手难困境，两室到底怎么了？
两室落寞
五月份，西安二手房住宅网签备案9549套，在新房高赠送不断冲击下，二手房并非一无是处，反而凭借性价比和低总价，占据成交主力。
（五月西安二手网签量）
我和不少做二手房的中介朋友聊过，最好卖的依旧是90-120㎡的三室，总价200万以内，而一旦总价超过400万，或面积小于90㎡，就是成交的老大难。
二手房，无论学校如何，地段，价格如何，来问的人，十之八九都要一个三室，但想找一个户型方正，房龄较新的三室，其实并不容易。
一组数据，贝壳目前挂牌二手房16万9811套，三室仅68674套，更小面积的一室，两室达到了75939套。
对于新房看多了大房子的朋友，心里会有反差，以为三室是最低要求，殊不知大量两室才是二手真实现状。
问题的根源来自2006年起的7090政策，规定新审批、开工的商品住房建设，套型建筑面积 90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
直接导致在售商品房，以大量两室小面积为主，尤其是2T4的中间两户，清一色90㎡以内大两室。
这种现状直到2012年才有改变，万科研发出最小75㎡实现三室两厅的方案，即幸福系产品，少量紧凑三室才逐步面世。
（万科89㎡幸福系三室）
至于西安人现在熟悉的连廊中间户三室两卫，已经是2017年以后的产品了。
基于这个时间点，你会发现在西安能看到的小三室次新房，基本都是2017年后的，房龄10年左右，而更早的商品房，多是两室天下。
这种供应的结构和当下买二手房的需求，是错层的，无论对于二孩家庭，学区诉求还是新婚夫妻，夫妻+孩子+老人的家庭结构，三室是标配。
两室不够住的难题，能考虑的要么单身，要么养老，要么预算有限，卖掉两室的唯一办法，就是便宜。
同样是西沣公元的二手房，两室和三室的差价非常大，建面约77㎡两室，总价挂80万，房东心里都虚。
但109㎡三室，总价挂149万，房东仍有底气，近3000元/㎡的价差，也是市场需求的真实写照。
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（一元提问房哥）
西沣公元
西沣公元这个小区，多数西安人都很熟悉，在那个流行远郊造城的年代，西安百亩，千亩大盘不断。
城东的浐灞半岛、龙湖香醍、御锦城、城西的万科金色悦城、华润24城市、城南最出名的就是金地西沣公元。
（金地西沣公元实景）
作为千亩大盘，已交付的有一期、二期、未来域公寓、中央公园一期、二期，以及配建的大雁塔小学西沣分校，包括在售的中海锦业元晟和锦业拾光，以前也是金地的地。
西沣公元的名字由来就是旁边的千亩雁南公园，最早叫西安城市生态公园，当年买金地的业主，苦等到2020年后，才迎来了1700亩的公园。
（雁南公园实景）
金地进场后，后续万科、海亮、融创、新城、陕建、泰发祥陆续拿地开发，最终形成了如今以西沣路、西部大道为圆心的城南最大成熟住宅区。
真正让这里出名的还是旁边宜家荟聚和雁南公园组合，在本就稠密的城南，开辟出一片生态绿地。
（宜家荟聚实景）
这还没有结束，金地所在的雁南公园西侧已开发完毕，但东侧杜城拆迁后，陆续还有千亩土地供应，体量并不输给团结村和幸福林带。
我至今记得，最早在这里买房，是因为高新房价太贵，打工人被迫外溢，十年过去了，如今依旧，大量在西沣路沿线看二手的，依旧是看重这里配套齐全，城区面貌较新，且极具性价比的优势。
总价150万内，在高新只能选到城改、小两室，老房子，但在这里，至少金地、融创、海亮，万科的小三室是可以随便挑的。
一路之隔就是高新锦业路，虽然早高峰有点堵，但属于步行可达的距离，就缺一条地铁。
（西沣路实景）
商业也很发达，除了宜家荟聚，红星美凯龙，以及琳琅满目的社区餐饮底商外，还在建山姆会员店。
学校上，大雁塔小学西沣分校、雁塔二小、二中、雁塔七小、四中学位充足，师大体系扶持，生源也纯粹，周边商品房为主。
（大雁塔小学西沣分校）
单看公园、学校、商业某一项配套不算扎眼，但集合在一起，在西安成熟住宅区里，并不多见，城南除了曲江二期，也就是西沣路周边。
至于生活气息和烟火气，这里更不缺，仅金地西沣公元一期3093户、二期3344户、中央公园一期1414户，二期2652户，万科高新华府4926户……
具体到西沣公元，一期共16栋楼，2T4高层为主，最小面积75㎡，最大148㎡，二期2T4高层，最小面积90㎡，最大面积166㎡，三室的占比多了很多。
（金地一期楼栋户型分布）
（金地二期楼栋户型分布）
上期的融创西安宸院，很多刚需朋友反馈房子挺好，超出预算，那就可以看看西沣公元的二手房。
更多房源：
从位置上，地处西部大道以北，距离核心公园，商业，学校配套更近，户型，总价选择更多。
推荐房源
今天，我们也是整理了五套二手房，最小建面约77㎡，最大约120㎡，总价在80-170万之间。
作为普通高新打工人，新婚小夫妻，养老父母房自用，性价比还是有的。
房源汇总：
房源一：
中间楼层户型，建面约77㎡，两室两厅一卫一阳台，总价80万，单价10272元/㎡，带装修，户内实景如下图。
（建面约77㎡房源详情）
短板为户型并不方正，但明厨明卫，无走廊无浪费面积，总价单价很低，可解决首套房自住。
房源二：
中间楼层户型，建面约69㎡，两室两厅一卫一阳台，总价95万，单价13603元/㎡，带装修，户内实景如下图。
（建面约69㎡房源详情）
二手房里少见的四面宽朝南户型，非常方正，生活空间全部朝南，视野采光好，单价提升但户型更好。
房源三：
中间楼层户型，建面约109㎡，三室两厅二卫一阳台，总价149万，单价13607元/㎡，带装修，户内实景如下图。
（建面约109㎡房源详情）
放在今天看依旧经典的小三室户型，三面朝南，带阳台有双卫，有不少赠送面积，厨房和卫生间都很大。
房源四：
中间楼层户型，建面约118㎡，三室两厅二卫一阳台，总价170万，单价14370元/㎡，带装修，户内实景如下图。
（建面约118㎡房源详情）
经典2T4中间户，户型方正，五向朝南，通风一般但采光很好，全明双卫、南向双阳台。
房源五：
低楼层户型，建面约120㎡，三室两厅二卫一阳台，总价175万，单价14541元/㎡，带装修，户内实景如下图。
（建面约120㎡房源详情）
三面朝南，客餐厅一体，南北通透，独立玄关，全明卫生间，大厨房，大餐厅，大卧室，没有浪费面积。
预约看房
每月超9000套的二手成交量，说明当下买房，西安人还是很务实的，以预算为核心，以自住为需求，不盲目追新产品，不盲目跟风四代，买新房和买二手的人，各有所求。
总价200万以上，新房赠送多，情绪价值高，低预算，二手选择多，配套全，所见所得，对于房东而言，房价守不住万元门槛是阵痛，但对买家，更多是机会。
篇幅有限，仅展示部分房源，关注高层其他面积，或周边金地中央公园、融创西安宸院、海亮新英里、新城首府、逸翠园二手房的，可以添加下方好友，获取更多房源，实地看房。
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作者：晴明
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