——正文2864字，预计阅读时间3分钟
上海又干了件大事。
就在上周五（6月26日），一宗位于奉贤区程普路118号的工业用地正式挂牌转让，面积近8万平米，总价2个亿。
这是上海工业用地二级市场政策出台后的全国首宗公开转让交易。
更有意思的是，转让方是上海电装燃油喷射有限公司——一家上海电气控股集团旗下的国有控股企业。
图源：上海联合产业交易所
国企卖地，而且是通过公开市场“二手转让”的方式卖地。这在以前，几乎是不可想象的事情。
这单交易背后，酝酿着上海一盘很大的棋——一盘关于上百平方公里国企存量土地、关于上万亿沉睡资产如何被唤醒的大棋。
一、这宗交易，到底特殊在哪？
先把基本盘说清楚。
这块地位于奉贤区，总面积79698.9平方米，差不多120亩，土地用途是工业用地，使用期限到2058年1月27日，还有整整32年使用权。
转让的不只是土地，还包括地上34081.74平方米的厂房和相关设备，整体打包价2亿元，其中土地使用权的意向交易价格是1.02174亿元。
下图：程普路118号，上海电装燃油喷射有限公司（图源：上海联合产业交易所）
重点是交易方式。
这次转让不是政府收储，不是企业私下协议转让，而是由上海市土地交易市场与上海联合产权交易所联合组织实施的公开市场交易。
也就是说——
工业用地的“二手交易”，第一次有了官方认可的、公开透明的、规范化的交易平台和交易流程。
这在上海历史上是第一次。
在此之前，工业用地转让基本是“地下交易”——企业之间私下谈、股权转让、协议转让，规则模糊、监管分散、信息不透明。
用业内的话说，就是“一级市场管得死死的，二级市场乱得一塌糊涂”。
而现在，二级市场终于被“收编”了。
二、“首宗”二字，到底有多重？
如果你了解中国政策的运行逻辑，就会知道——“首宗”这两个字，分量重得超乎想象。
第一层分量：政策从纸上落到地上的“验证章”
这个政策是2026年5月20日出台的（上海市规划和自然资源局等四部门联合发布《上海市工业用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（试行）》）。
图源：懂经
也就是说，政策出台才37天，第一单就挂牌了。
这个速度说明了什么？
说明不是政策“拍脑袋”，而是早就有企业在排队等这个通道了。说明工业用地二级市场的需求是真实存在的，而且很迫切。
政策是被市场需求倒逼出来的。
第一单的快速落地，就是给这个政策盖了一个“真实有效”的章。
第二层分量：市场定价的“第一块基准石”
2亿元总价、1.02亿元土地价，这个价格是怎么定出来的？高了还是低了？
现在没人知道。
但等这单交易成交了，上海工业用地的“市场价”就有了第一个公开的、可参考的基准。
后面所有的工业用地转让，都会拿这一单来对标。买卖双方谈价格，政府评估价格，银行做抵押，都会参考这个“首宗”的成交价。
它就像股市里的“开盘价”——第一笔交易的价格，决定了整个市场的估值锚点。
第三层分量：产业准入的“第一道闸门”
公告里写得很清楚：奉贤区关于该区域的产业发展要求是，重点培育集成电路配套材料，重点发力高纯靶材、电子气体、半导体封装材料等方向。
什么意思？
不是谁有钱就能买这块地。你得符合产业定位，你得是做集成电路配套材料的，你得是先进制造业。
这道闸门严不严，直接决定了这个市场是“炒地皮的乐园”还是“产业升级的工具”。
第一单的准入标准执行得怎么样，后面所有的交易都会照着来。
图源：上海联合产业交易所
第四层分量：国资流转的“第一条合规路”
转让方是国有控股企业，这就更有意思了。
国企的资产转让，历来是最敏感、最容易出问题的领域——价格低了说你国有资产流失，价格高了说你故意抬价。
而现在，通过公开的土地交易市场+产权交易所“双平台”交易，全程公开透明，价格由市场决定，流程有规则可依。
这相当于给国企盘活存量土地，铺了一条安全、合规、放心的绿色通道。
第一单走通了，后面的国企就敢跟着走了。
三、国企手里，到底握着多少“沉睡的土地”？
根据上海市国资委2024年的一份答复函，仅16家市属国企，就填报了土地2093幅、总面积74.9平方公里。
74.9平方公里是什么概念？
差不多是静安区（37平方公里）+长宁区（38平方公里）两个中心城区加起来的面积。
而这还只是16家市属国企的数据。
如果算上区属国企、央企在沪企业、集体企业，上海国企体系内掌握的工业用地总量，保守估计也在几百平方公里以上。
这些土地，很多都是上世纪八九十年代拿的，成本极低，有的甚至是划拨的。
但问题是，这些土地上的产业，很多已经跟不上时代了。
就像这次转让的上海电装燃油喷射有限公司——做燃油喷射的，属于传统汽车零部件产业。在新能源汽车大行其道的今天，这个产业的前景可想而知。
厂子效益不好，土地闲着也是闲着，但想转让又没渠道。
想转型做别的？产业方向变了，厂房结构不适用，改造成本太高。
想卖给别人？私下转让风险大，国企不敢碰，怕担国有资产流失的责任。
想让政府收储？流程时间长、资金量大、财务成本高，政府也没有那么多钱来收储的。
于是就出现了一个尴尬的局面：
一边是大量的国企存量土地闲置低效，在账面上“睡”了几十年；
另一边是大量的科创企业、先进制造企业想扩产，却找不到合适的土地。
供需严重错配。
四、上海电气，为什么是第一个“吃螃蟹的”？
仔细看这次的转让方，上海电装燃油喷射有限公司，背后是上海电气控股集团。
上海电气，绝对是上海国企里盘活存量土地的“老玩家”了。
随便翻一翻公告：
2020年，静安区广中西路191号、共和新路3000号土地收储
2024年12月，沪闵路1111号土地收储，总价3.96亿元
2025年5月，光星路8号土地收储，总价约2.4亿元
除了土地收储，上海电气还在做保障性租赁住房——闵行江川路人才公寓、原舒勒压力机厂改造、原永生笔厂改造……
还有园区改造——南翔智地园区，原来是上海电气的厂房，2008年起由南翔镇租赁后改造升级为产业园区。
下图：南翔智地园区鸟瞰（图源：人在南翔）
可以说，上海电气在存量土地盘活上，各种方式都试过了——收储、改造、租赁、转性……
但这些方式，要么是被动的（等政府收储），要么是自己干（自己改造运营），都有局限性。
而现在，又多了一条路——公开市场转让。
这条路的好处是：公开、透明、规范化、市场化。
不想等政府收储？可以直接挂到市场上卖。
不想自己改造运营？可以直接卖给愿意干的人。
对于上海电气这样手里握着大量存量土地的国企来说，这相当于多了一个“资产变现”的快捷键。
结语：这只是一个开始
首宗交易挂牌了，但故事才刚刚开始。
可以算一笔账：
16家市属国企有74.9平方公里土地，就算其中只有10%适合进入二级市场转让，那也是7.49平方公里。
按这次的价格粗略估算——120亩地卖2个亿，7.49平方公里差不多是11235亩，那就是差不多187亿元的资产规模。
这还只是16家市属国企的量。
如果算上所有国企、所有类型的工业用地，这个市场的规模有多大？
可以确定的是，这个市场一旦真正打开，上海的产业格局会发生深刻的变化。
低效的产能会加速退出，先进的产业会加速进入。
沉睡的资产会被唤醒，沉淀的资本会重新流动。
国企的资产负债表会变得更健康，产业升级的空间会变得更广阔。
而这一切，都从这一宗2亿元的交易开始。
首宗的意义，不在于它本身有多大，而在于它打开了一扇门。
至于门后面是什么，现在还没人能说得清。
但可以肯定的是，门一旦打开，就再也关不上了。
原创作者：上海产业转型发展研究院常务副院长
责任编辑：胡珊毓
策划审核：夏 雨
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