这几天，朋友X看到一套别墅房源，动心了。因为价格太诱人了，300多平联排，单价一万多。
坐标，城阳惜夏板块。十几年的房龄，毛坯。
房师傅的思绪，一下子回到了十几年前。
曾几何时，以城阳别墅群为核心，即墨蓝谷、胶州少海、胶南为辅，吸引了众多市区养老客群、投资客群。
走，买套别墅去！确实曾风靡一时。
1、
相比于即墨蓝谷温泉和胶州少海别墅群，城阳别墅群的最大优势在区位上。这个先天优势，确实很受用。
城阳紧邻李沧，是离传统市区最近的区域。青银高速、环湾大道、重庆路高架、黑龙江路等等连接市区的主干道，城阳受益匪浅。
大约二十年前，青岛兴起的第一个吸引市区客户的别墅区，就在城阳。打着崂山西麓的旗号，惜夏板块，先后出现了大约十家左右的别墅楼盘。
比如，百福山庄、千禧国际村、香溪庭院、长水山庄等等。那时候，城阳核心区还有很多旧村没改造完，何况惜福镇这边。
不少别墅楼盘，就紧挨着村庄，商业配套、医疗配套等跟不上。上述几个盘，主打养老别墅，送菜地、院子，300平、400平的大别墅，但是户型设计、公区设计，水平确实有限。
开盘几年后，房子还有一堆。有些盘，一看别墅不好整，又拿出地块搞洋房、高层住宅，起价极低，吸引城阳刚需。
等到2010年前后，城阳发展不错，旧村改造力度加大，好多本地需求释放出来了，惜福镇低价房有了一定销路，把那几个本地房企给拯救了一下。
同一时期，市区有些拆迁补偿的，也到城阳买别墅；还有市区一些养老群体。总之，惜福镇别墅板块，缓过来了。
转折点是银盛泰的横空出世，在惜福镇做了德郡项目。德式建筑，顶部采用坡屋顶，暗红色，配合纯德式园林，主打170㎡-230㎡左右的联排和别墅。
当时的银盛泰资金充裕，积极向上，敢于投入。德郡的公区配置、人车分流、不计成本的投入，把惜福镇别墅群档次提上去了。有些城阳当地有钱人，也有不少在德郡置业的。
后来，这些别墅小区陆续交付后，德郡入住率算最高的。
等到2016、2017，德郡算是基本收尾了。听说，银盛泰在这个项目大获成功，利润很可观。
现在，二手房市场上，还有不少人买德郡别墅。
德郡别墅成交价大约在12000—15000/平之间。具体户型、赠送空间，尤其是装修情况不一样。豪华装修单价高不少，毛坯最低。
大家可以回忆一下。十几年前，惜福镇别墅价格，一万到两万之间；十几年后，还是一样的情形。
2、
惜福镇板块，基本是本地房企的天下。2009年，龙湖杀入城阳市场，给城阳别墅群，注入了新鲜活力。
滟澜海岸，城阳白沙湾别墅群的“风向标”，小区共有1000多个楼座，6000多户，100多万平，别墅为主，也有高层、公寓、商业街等多种业态，容积率为1.20，绿化率49％以上。
滟澜海岸，在产品设计，尤其是园林景观等方面全面升级。比如，五重园林、成品移植、四季异景等特殊造园技法，采用多样化苗木，花木树种100多种不乏珍稀花木……
那可是2010年前后。对面的蔚蓝海岸，立马被压制多年。滟澜海岸的别墅，真真切切被市区买家抢了不少。那时候，好位置联排、双拼，一房难求。
等到后来，天一仁和、鲁昊在白沙湾打造的别墅，就是迷你叠拼为主了，和滟澜海岸差距不小。
也正是借着滟澜海岸的大获成功，龙湖在城阳深耕多年，打造了多个低密项目。
而卓越打造的蔚蓝群岛，口碑确实略显一般。现在，群岛有些别墅价格，已经惨不忍睹。小区面貌也很拉垮，整个就是高低配的失败版本。
高层刚需为主，别墅私搭乱建，物业管理水平落后。
如今，二手房市场上，虽然滟澜海岸房龄已经十几年了，但是成交价依然在1.4—1.6万/平。
而蔚蓝群岛的个别毛坯别墅，甚至跌破万元大关。
即使是房龄很新的鲁昊棠琳湾的下叠，成交价一万二三。
这么多年过去了，白沙湾买别墅，首选依然还是滟澜海岸。
3、
大约2010—2019，这十年间，算是城阳别墅集中爆发的一个阶段。
这期间多家房企在城阳开发低密项目，比如龙湖、万科、青特、天安数码城、天一仁和、银盛泰、海信、鑫江等。
城阳核心区，有一些低密改善盘，青特汇豪景苑、青特城、青特赫山，青特赫府……基本都是洋房、叠拼为主，产品力逐步加强，且价格价高，买家以城阳本地需求为主。
白云山板块，也有一些低密项目，比如昆仑府、蔚蓝创新中心、青特小镇。这几个盘，可都是赶上了好时候，纯正的卖方市场。
夏庄板块，也就是城阳南，算是后起之秀。鑫江做的叠拼，曾吸引了周边不少地缘客户。做医疗起家的金秋地产，搞了一个大盘，泰和郡。
相比之下，泰和郡要弱势很多，产品细节确实比鑫江差，但是价格低，陆陆续续去化也不错。
在二手房市场，泰和郡叠拼、联排，价格差异很大。毛坯有一万出头的，精装有一万七八的。
最近两年，城阳市场又发生了新变化。传统叠拼、联排，在新房市场很少见了。高得房率的大平层、四代宅，崭露头角。
很多改善客群，不再迷信别墅概念。关注点更为实用，比如公区配置、户型设计，周边配套等等。
所以，大家看到了，城阳好多二手别墅，往外卖的时候，成交周期会更长，除非价格特别有诱惑力。
这类别墅的受众，没以前广泛了。但买家还是有的，尤其是喜欢院子、喜欢安静的中老年人。
褪去投资属性之后，城阳二手别墅，单纯了很多。
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