任泽平预测中国未来房地产走向，或大概率是对的|三四线城市|二八|二手房|任泽平|房价|房地产市场|楼市

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在房地产这个圈子里，任泽平的话，很多人还是愿意听一听的。

2015年，他喊"一线房价翻一倍"，当时多少人觉得他疯了？后来的事，大家都知道了。2020年，他又说"房地产将出现历史性大顶"，那时候售楼处还在排队摇号，谁信？结果2021年三道红线一落地，整个行业急转直下。

最近他又出来说话了。核心判断就八个字：二八分化，告别普涨。

按他的说法，往后不会再有闭眼买房就赚钱的好事了。20%的人口持续流入的核心城市核心区域，房价还有望逐步筑底；剩下80%的人口流出的低能级城市，将面临漫长的阴跌。

这话说得挺狠。但从上半年尤其是6月份的数据来看，大概率又是对的。

一、淡季不淡，京沪深二手房集体创新高

6月本来是楼市传统淡季。往年这时候，天气热、看房少，成交量通常要往下掉一截。但今年完全不一样。

北京，北京市住建委的数据显示，6月二手住宅网签16618套，环比增长4.0%，同比增长9.8%，创下近五年同期最高水平。注意，这不是"金三银四"，是6月。单月网签规模已经连续三个月领跑五年同期。整个上半年，北京二手房累计网签93583套，同比增长5.7%，同样是近五年同期最高。

上海更猛。上海房产交易中心官网数据显示，6月二手房（含商业）累计网签25158套，同比增长21%。剔除端午假期，其余六个周末单日网签全部突破千套。从3月份开始，上海二手房月度成交量已经连续4个月站上2.5万套。上半年累计成交超过14.7万套，创下近五年同期新高。

深圳也不甘落后。6月二手住宅过户5093套，同比上升13.1%，刷新近六年同期成交纪录。上半年深圳一二手住宅合计网签超4.7万套。

6月份，20个重点城市二手住宅成交13.3万套，同比增长12.6%。二手房成交已经连续三个月同比正增长。

数据很热闹吧？但往下翻，味道就变了。

这波成交的主力，是低总价的刚需盘。一季度，北上二手住宅成交占比突破80%，上海更是高达85%。上海3月总价300万以下的二手房成交占比超过70%。北京海淀、上海静安这些核心板块，次新房的议价空间从去年的10%左右收窄到了5%。

与此同时，居民购房的心态也变了。央行数据显示，一季度住户部门中长期贷款只增加了4607亿元，同比大降约48%。国家金融与发展实验室的数据显示，居民部门杠杆率已经从2024年一季度的62.3%降到了2026年一季度的59%。大家不敢加杠杆了。

再把视线从京沪深挪开，往三四线城市看一眼——完全是另一个世界。

克而瑞的数据显示，截至2026年6月末，50城狭义库存虽降至约3亿平方米、回归三年来低位，但去化周期仍处26个月高位，三四线城市去化压力尤为突出。人都走了，房子卖给谁？

一边是核心城市核心地段成交活跃、价格企稳，一边是三四线城市库存压顶、无人问津。这就是任泽平说的"二八分化"，已经实实在在发生了。

二、普涨时代为什么回不去了？

很多人还在赌政策放水、赌房价再来一波普涨。但支撑普涨的两个底层支柱，已经塌了。

第一个，人口。国家统计局的数据很明确：2025年末全国总人口140489万人，比上年减少339万人。全年出生人口792万，创1949年以来新低。城镇化率达到67.89%，农村往城市转移的人口快到头了。

人少了，买房的人自然就少了。这不是周期性问题，是结构性问题。

第二个，国家战略换了赛道。 2025年底的中央经济工作会议明确提出"因城施策控增量、去库存、优供给"。2026年政府工作报告首次写入"鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等"。政策的重心是托底，不是刺激。国家的资源正在往新质生产力、AI、高端制造这些方向倾斜。房地产不再是那个被捧在手心里的宝贝了。

人口在减少，政策也不再拉一把。普涨的逻辑，已经不存在了。

三、政策这五年，从收紧到托底

回过头看，这五年房地产政策的轨迹，就是一部行业从狂热到出清的纪录片。

2021年，"三道红线"全面落地，房企融资通道一下子收紧了。2022年到2024年，从"认房不认贷"到取消限购限售，从下调首付到降低利率，一步步松绑。

到了2026年，"十五五"规划首次将房地产独立成章。政策组合拳变成了"收储+降息+取消限购"——目标是盘活存量、化解风险，不是刺激新一轮暴涨。

任泽平建议设立5万亿以上的住房银行来收储存量商品房——这个思路跟政府"收购存量商品房用于保障房"的方向完全一致。但即便是这个方案，核心逻辑也是"去库存"，不是"加杠杆"。

市场的预期也在变。以前买房是怕踏空，现在买房是怕站岗。投资需求基本退场了，房子正在回归它最原始的功能——住。

四、日本和美国都走过同样的路

有人说，中国情况特殊。但房地产周期的规律，全世界都差不多。

日本1991年泡沫破裂之后，全国地价长期下行。但到了2026年，日本国土交通省的数据显示，全国公示地价平均上涨了2.8%，连续第五年上涨，创下泡沫经济崩溃后1992年以来的最高纪录。涨在哪里？全部集中在东京圈——东京圈上涨5.7%，东京都涨幅更是高达9.4%。地方城市的空置率超过40%，房价还在阴跌。

人口持续向一个核心都市圈集中，房价就只在一个地方涨。其他地方？没戏。

美国也一样。2007年次贷危机爆发，全国房价大跌。但旧金山、纽约这些产业核心城市，到2017年就基本修复了。铁锈带那些人口流出的城市呢？到现在都没缓过来。

城镇化后期、人口见顶之后，房产价值只会向人口和产业集中的地方收敛。这不是中国特色，是全球所有成熟市场的共同规律。

五、任泽平的九条判断，哪些值得关注

今年5月，任泽平系统列出了九大趋势。

限购会全面退出。他判断北上深一年内外环有望放开，三年内全域放开。时代变了，就算放开，也没那个群众基础了。

城市更新迎来黄金期。全国房龄超过25年的老房子占比超过三成。到2040年，近八成的房子都会变成"老旧小区"。这是一个巨大的存量改造市场。

"好房子"时代来了。城镇人均住房建筑面积超过40平方米，套户比达到1.07。住房问题从"有没有"转向"好不好"。以后不是随便什么房子都有人要，只有品质好的才值钱。

那房价什么时候能企稳？ 6月16日，国家统计局发布的70城房价指数显示，一线城市一手房环比连续4个月上涨、同比连续3个月跌幅收窄；二手房环比连续3个月上涨、同比连续4个月跌幅收窄——四个核心指标同步转好。一线城市房价拐点已经出现。

任泽平给了三个先行指标：政策全面转向鼓励、经济拐点出现、供求关系逆转。三个信号都亮了，才谈得上真正的底部。

六、普通人该怎么办？

说了这么多，落到每个人头上，就是一道选择题。