2026年7月，A股房企中期业绩预告数据落地，78家披露业绩的房企中57家预亏，亏损占比超七成。剩余21家盈利房企，账面收益大多来自资产处置与账务调整，并非实际经营回款，行业整体承压态势并未逆转。
国内主流财经机构统计显示，全国重点40城成交均价较历史峰值下跌41%，仅比上一轮上涨周期起点高出9%，价格下行空间大幅收窄。叠加二手房成交量小幅回升、租金水平企稳，不少外资机构与行业专家抛出楼市K型企稳的判断。
摩根大通公开表态，2026年楼市将走出结构性修复行情，2027年部分核心板块有望开启新一轮上涨。第三方房价指数机构测算，全年二手房成交量或实现10%左右增长，市场情绪持续修复。
本轮企稳和2024年底的政策刺激回暖并无本质区别，依旧是局部异动取代全域复苏。过往每一轮政策宽松催生的楼市小阳春，最终都以热度消退、房价续跌收尾，短期量价反弹从未扭转行业下行基本面。
被市场视作回暖标杆的二线及环京城市，修复逻辑极度脆弱。燕郊房价较高点暴跌六七成，看似触底企稳，本质是交易冰封后的假性静止。检查站的通勤阻隔、拥堵的交通体系、高密度的居住格局，彻底透支了区域居住价值。
惠州大亚湾、昆山花桥、东莞临深片区等环核心城市睡城，复刻了一模一样的走势。投资热潮推高房价、房企盲目拿地开发，政策风向转变后，区域房价快速回落，留下高空置率楼盘与深度套牢的购房者。
楼市修复的漫长周期，早已被行业规律印证。学者马光远援引全球楼市发展数据指出，房地产行业平均修复周期长达九年半。即便当前市场持续回暖，全国整体名义房价重回2021年高点，至少需要等到2030年之后。
更关键的是，名义房价回弹无法抵消通胀损耗。即便账面价格持平高点，房产实际购买力也会大幅缩水。高位接盘的购房者，既要承担逐年累加的房贷利息，又要承受资产贬值的损失，最终难以回本。
市场唯一的共识性机会，一度被锁定在一线核心区优质住宅。外资研报预判，上海、深圳核心片区未来三年房价累计涨幅可达15%，核心依据是核心土地稀缺性与人口持续流入态势。
但这一判断忽略了楼市底层逻辑的颠覆性变化，学区房溢价体系正在加速崩塌。全国幼儿园入园人数持续下滑，多地幼儿园招生不足、中小学合并班级，学龄人口刚性收缩已成定局，学区房的核心需求根基持续松动。
购房者观念的转变，进一步击穿学区房价值。掏空家庭积蓄、背负高额房贷入手老旧学区房，换取不确定的教育回报，已经不再是主流选择。年轻家长更愿意将资金投入多元化教育与生活提升，不再执念于学区房的附加价值。
那些单价十几万、户型老旧、配套落后的核心区老破小，失去学区红利加持后，溢价空间将持续压缩，最终只能回归基础居住价值。这个挤泡沫的过程，或将持续五年甚至更久。
普通购房者的真实境遇，远比行业数据更能体现市场温度。杭州一名业主千万购入的房产，市价已跌至700万，挂牌数月无人成交，即便大幅降价依旧难寻接盘者。无奈之下，多数业主选择撤牌观望，放弃低价割肉。
2026年上半年，全国多城二手房挂牌量回落，核心原因并非房源需求减少，而是业主普遍惜售、暂停交易。大规模被动撤牌，进一步枯竭楼市流动性，形成“越跌越不卖、越不卖越难涨”的恶性循环。
当下楼市已彻底迈入存量时代。2026年上半年，全国二手房成交占比突破50%，18个省份二手房成交量超越新房，靠新建楼盘拉动市场的增量时代彻底终结。
存量市场的博弈逻辑，彻底改写了房价定价规则。新房时代由房企主导的定价体系失效，房价由千万二手房东与购房者的供需博弈决定。房产不再是稳赚的投资品，流动性与实际价值，成为衡量房产优劣的核心标准。
行业调整的所有阵痛，最终都由产业链底层从业者承担。北京一家国有建筑安装企业，自2022年底起拖欠数百名员工工资与奖金，社保断缴超一年，公积金断缴两年半。背靠国企的铁饭碗，彻底失去保障功能。
四年欠薪周期里，企业多次承诺以资产处置资金兑付薪资，却始终未能兑现。集团以独立法人责任为由推诿甩锅，叠加企业失信、无新项目落地，彻底陷入经营死循环。数百个家庭失去稳定收入，长期背负生活与房贷压力。
这并非个例。2026年上半年，全国多家特级资质建筑企业陷入经营危机，民营中小建筑公司批量静默消亡。房地产上下游产业链全面松动，曾经高速扩张搭建的行业体系，正在逐步瓦解。
楼市的结构性失衡，还体现在公共资源的严重浪费。贵州毕节赫章县耗资千万建设的百余套公租房，完工后闲置八年，配套设施完备却无人入住。民生保障房沦为空置资产，既浪费公共财政资金，也未能解决低收入群体住房难题。
全国多地均存在类似问题，保障房选址偏远、配套缺失、管理缺位，导致大量房源闲置；部分保障房项目中途烂尾，沦为城市闲置废墟。纸面的民生规划，最终变成无效的资源损耗。
比空置保障房更煎熬的，是无数烂尾楼业主的漫长等待。掏空六个钱包支付首付，背负长期房贷，却面临工地停工、项目延期的困境。一边是每月固定的房贷支出，一边是持续的租房成本，双重压力持续消耗普通家庭积蓄。
尽管全国保交楼工作持续推进，部分烂尾项目顺利复工交付，但大量债务复杂、资金缺口巨大的项目，交付周期依旧遥遥无期。购房者的居住期待，在一次次希望与落空的交替中，变成长期煎熬。
2026年的中国楼市，始终处于极致撕裂的状态。核心城市顶级豪宅被高净值人群全款抢购，普通家庭房产持续缩水；资本在核心资产中逐利狂欢，底层从业者为薪资奔波维权。
这种撕裂不是短期市场阵痛，而是行业从高速扩张转向高质量发展的结构性必然。二十余年高杠杆、高周转的粗放发展模式，积累了海量风险与泡沫，如今全部集中出清。
楼市不存在全域回暖的可能，只有持续的结构性分化。优质核心资产依托稀缺资源保持韧性，绝大多数普通房产将逐步褪去金融属性，回归居住本质。
拒绝用短期企稳数据粉饰行业问题，直面存量时代的供需变革，才是楼市走出调整周期的核心前提。
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