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大家都玩过一种扑克牌游戏，叫“跑得快”，一般是3到4个人，游戏目标为率先出完手中所有牌就是胜利。
快就是胜利，不仅体现在牌局里，也体现在真实的楼市里，比如团结村。
去年12月，周边一项目售罄，和负责人聊天时，对方询问如何看待明年市场？
（时间：2025年12月1日）
我犹豫了一分钟回复对方，看谁跑得快！
如今的团结村，处境也恰如预测，从一年前因为新鲜感，城北朋友摇号买房，再到如今的产品极度内耗，开发商从比速度，变成了比耐力，短跑变长跑。
不少人后知不觉，表示看不懂团结村这盘棋，但殊不知，但凡懂点规律，无论是F4还是F7，都是明牌！
团结风云
准确说团结村应该叫团结片区，东至北辰路、南至凤城五路、西至贞观路、北至绕城高速，总面积约13.07平方公里，核心位置即原来的原团结村、谭家村等村落。
如果你对这个范围没概念，可以参考一下西安城墙以内的区域，也是约13.5平方公里，同在城北方向，欧亚大道以东的奥体片区面积约13平方公里。
团结片区的启动始于2020年，借着全运会的举办，原本为村子+建材市场+空地的土地开始拆迁、改造、安置；
属于西安市出资、未央区实施的联合开发模式，面积也从启动时的约2.4平方公里一路扩围。
几个关键节点分别是2020年的开工、2023年的安置房回迁、2024年的龙湖天街开业、地铁10号线开通、2025年的红旗铁路公园开放。
（团结片区实景）
在这个过程中，未央城建绿城·桂语未央、中建·璟瑞等在建现房已经上市，实际销量远没有如今的火热，且几乎卖到了现房。
很多人说团结村的火爆是因为配套兑现，但事实并非如此，真正质的变化是在去年。
绿城、招商、保亿、龙翔的入场，两个头部国央企，两个新锐民企，组成初代的团结F4组合。
后来的结果大家也都知道了，绿汀芳菲四开四罄，48天清盘，林屿缦岛六开六售罄，94天清盘。
（招商林屿缦岛开盘）
后续的保亿、龙翔也销量稳定，所剩房源不多。
这不是团结村的胜利，也不是招商、绿城的胜利，而是新规住宅，是高赠送的胜利！
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（提问房哥入口）
赠送大战
这组数据更能说明问题：
绿汀芳菲建面约89㎡实得率114%，建面约121㎡实得率约120%、保亿润园建面约113㎡实得率约113%，建面约128㎡实得率约140%；
后续的招商，龙翔虽主打会所、户型迭代，但赠送面积上同样不少。
同期雁塔、高新、港务、经开在售的新房，虽有赠送，但完全不是一个体量的，团结赠送西安之最。
（绿汀芳菲户型图）
过去，这种以极端高赠送救市的策略，只出现在沣东，典型的永辉文檀府、保利云谷和著、秦风雅颂等，如今被照搬，甚至以赶超的架势来到了三环内的未央，吸引力最然不低。
所以，不是城北团结村多出名，而是西安主城区内，这里小面积，高赠送，大会所出了名。
在这个大背景之外，公园、地铁、学校、商业都还齐全，价格可控，才造就了团结村的热销故事。
但这种硬度不够就上伟哥的方式，后遗症也是明显的，即开始后就不能停，一旦第一家高赠送出圈，后续面世的，只能送的更多，或户型，产品更为极端。
（团结片区实景）
这种状态就如同保险或汽车销售行业的名利场，东西怎么样先放一边，大家首要任务是学会包装，有要话题。
你百米大门、我就千平会所、你买一半送一半，我就买房送菜地，名义上是卷，是产品升级，背后却是营销为主导的恶性竞争。
并且，以四代住宅+高赠送为包装，能掩盖很多问题，比如高价买了，后期二手破发，比如选了小开发商，后期交付保证弱，比如刚需区域买改善，自嗨但流通难，比如刚需小区海量会所，后期维护困难等等。
小面积豪宅化设计很理想，很诱人，但小面积就是刚需，刚需的生活习惯，支付能力，业主圈子确实无法和豪宅相匹配。
前期有开发商卖房原因，营销费做背书，一切正常，真正交给物业后，前途未卜。
团结村上强度后，也让其他外围区域压力很大，毕竟刚需小面积都是这个标准，已经在买家群体里形成共性认知。
想要卖更大面积，更贵房价，至少不能比团结村的产品差，尤其是赠送面积，要更大、更宽、更多。
但赠送多大是个头？
内卷升级
上一轮把赠送拉爆的是西咸，但凡面世的新房，都是超四代，都是大露台，都是室内零公摊，都是有买有送。
万晖樾山河，起步建面约93㎡，实得率120%、金地青岚颂，建面约121㎡，实得率132%，再到融合区的高科越秀星汇云澜，建面约139㎡，实得率141%……
但当人人都是高赠送，新鲜感散去后，影响买房的因素又回归性价比和铁一金湾书包因素。
且2026年7月后，主城区高赠送也不再是团结村的专属，伟哥好用，大家都要雨露均沾，幸福林带片区、西电片区、包括后续的杜城，势必都要跟进。
前阵子刚刚首开摇号的陕建玖知春晓，又将赠送面积拉到了新高度，出乎意料又是情理之中。
（陕建玖知春晓首开）
建面约98㎡，最大使用面积124㎡，得房率124%；
建面约115㎡，最大使用面积152㎡，得房率131%；
建面约128㎡，最大使用面积174㎡，得房率137%；
建面约139㎡，最大使用面积217㎡，得房率156%；
你没有看错，团结村140%、沣东141%的得房率又落后了，幸福幸福林带来到了156%的新天花板！
同区域内，最近周末要排队看房的金茂锦棠，除了清一色2T2户小高层外，得房率也不低。
虽然户型图没有明示具体的得房率，但红色部分半赠送，青色部分全赠送，一眼望去，房间的小一半都是送的。
（金茂锦棠户型图）
这就是西安，以得房率暴涨为命题的产品升级，短短两年实景，从沣东蔓延到团结村、幸福林带，且没有尽头。
这种不经意的数据比拼，也把买房人带偏了，从系统的品牌、地段、学校、价格、产品关注度，转移到了的赠送面积第一的歪路上。
最终导致一种奇怪的销售现象，即过去都是提前公布户型，价格，希望开盘争取到更多客户。
现在都是藏着掖着，户型图轻易不敢对外，生怕早公布早落后，被周边友商反超，遭遇重点针对。
在户型赠送率定生死的主城区，送得多不一定卖的好，但送的少热度上必然少一半。
以人为本
我们也不止一次呼吁过，西安的产品可以跨时代升级，响应好房子号召，但赠送规则必须统一，未央、高新、经开、曲江、雁塔、甚至长安，大家在赠送的规则里，应该是一视同仁。
倒逼开发商真正回归自住需求，放弃单纯数据堆叠，转向业主生活日常，交付维护升级，而不是各种概念满天飞。
（中粮大悦未来城护学队）
一个多次反馈的痛点，户型这么花内卷，大门、会所这么花哨，刚需业主在意的电动车哪里停、雨天如何遛狗、小孩在哪儿踢球的问题无人回应。
包括改善社区里，明明各种奢石、铝板立面、精装车库、酒店会所眼花缭乱，但小区的车库还是那么挤，对女司机很不友好，两个柱子间还是三个紧巴巴的车位。
（车位尺寸示意）
心思都花在了花活儿上，以人为本更要花心思研究！
明眼人也都能看出来，至少未来十年，西安的地产重心是主城区存量土地开发，即老城更新，团结、西电、林带、杜城几个大的片区，存量土地上万亩。
且这些老城更新区，买房群体都很纯粹，就是附近三五公里的土著邻居，过去买不起，摇不上，如今不够住，要换房。
（幸福林带实景）
居住痛点无非几个：小面积，预算低，要名校、好流通。
当下的新房供应也确实是这个方向，比如，房间面积普遍在建面约140㎡以北，叠加高赠送，展示的空间足够吸引刚需；
比如，总价门槛普遍在150万左右，首付50万，月供5000元以内，对多数买房意向的土著，不构成太大压力；
比如，普遍都引入名校+，团结的爱知中学、高新一中，幸福林带的爱知、后宰门、交大附中、高铁新城的辅轮中学等；
比如，都是最新的四代住宅，不少小面积也做到了2T2户，产品上把周边二手房按在地上，往后的流通性也有保证；
（西安四代宅交付实景）
在以上的几个卖点里，主城区的各个小区，无论叫什么名字，趋势是完全相同的，如今内卷的赠送面积，一定会走向统一规范。
举一个不恰当的例子，如今在售的新房特别像美女脸上的粉，比拼谁的粉更厚，谁的妆更巧，装饰大于实际。
但到了明年，拼的就是卸妆后的效果，拼的是素颜，包括但不局限于开发商交付实力、业主口碑、物业水平、产品细节。
以及最最关键的，谁能真正以人为本，研究透彻小区业主的生活细节，比如车位小的痛点，雨天没地遛狗的痛点，电动车停放的痛点，四代露台维护的痛点。
独立思考
在外人眼里，西安土著，老陕确实是爱吃面，升糖快，去魅慢，反应慢，售楼部稍微来点新花样，老陕就没迷得五迷三道，找不到北。
接触过太多本地朋友咨询，看完新房，听到最多的就是看完上头，就像下单，真正这套房子适不适合自己，很多人理不明白。
但老陕反应慢，不代表不聪明，陕西也是出过秦始皇这种牛人统一六国的，十年前，不少人还分不清五证是啥，如今聊起买房，也头头是道。
团结村的后半场，既是看谁跑的快，也是看谁看得清，幸福林带，西电片区亦如此！
这些现状很难理解吗，不是的，从你愿意为自己负责的那一刻起，答案就已经明晰。
如果信息差过大，信心又不足，也可以找我聊聊，深耕11年，服务上万户，买房换房的思路，我更理性一些。
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作者：晴明
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