理想总是很丰满，现实却往往很骨感。
去年8月，在美盛梧桐印海项目的发布会上，美盛集团总裁徐建民、集团市场营销中心市场部总经理白许晨、集团市场营销中心销售部总经理庞志强、美盛集团深圳公司总经理金开顺等一众高管高调站台，称项目为“印系2.0迭新作品，新十年的代表作，此次将Top产品系带至深圳，注定要为深圳人居文明焕新启幕”，总裁徐建民总更是在发布会上阐述了深圳项目对于美盛战略布局的重要意义。
彼时，觥筹交错间，均是对深圳市场大刀阔斧的雄心壮志与美好想象。
不过一年时间，这家来自河南的房企或许没有预料到，他们会在盐田这片山海之间，遭遇如此难堪的去化困局。
去年12月底，位于深圳市盐田区的美盛梧桐印海开盘，首批推出157套房源，开发商后续高调宣传——当日劲销106套。
如今，距离开盘已经过去7个月，根据深圳市房地产信息平台数据，截止至7月26日，美盛梧桐印海首批房源已备案的仅有91套，算上已录入合同的3套，已签认购书1套，总共也仅去化95套，与去年底宣传的开盘便破百的数据相去甚远。
更值得关注的是，网易房产留意到，今年5月底，有媒体统计过该项目的去化数据，彼时，美盛梧桐印海已备案+已录入合同+已签认购书总共有106套房源，时隔两个月，去化数据不升反降，市场猜测，这样的“逆增长”，表示该项目上半年或有不少的退房现象，实际去化成谜。
5月份，项目加推2栋共167套房源，但截止至7月26日，两个月过去，备案+签约仅20套房源。而开发商对外宣称的“上半年成交总金额7.2亿元”的半年答卷，在20套备案的现实面前，更显得格外刺眼。
官方的备案数据，是直接检验项目去化的照妖镜。
网易房产还从中介方了解到，去年12月首次开盘，美盛梧桐印海便给中介渠道高达四个点的高佣金，今年7月初，项目还以“3栋清盘特价房”的噱头推出促销活动，最高优惠达到107万，且如此大力度的促销房源并非低楼层。
也就是说，开盘不过半年，早期业主的资产账面已缩水百万，此举无疑对信任项目价值的购房者信心造成了直接冲击。
深圳楼市，历来是兵家必争之地，但水土不服不该由购房者买单。
美盛梧桐印海是美盛集团时隔两年后，在深圳开发的第二个项目，可惜的是，位于盐田的该项目同样也没能为美盛撑起深圳征途，甚至在“数据打架”的客观现实以及“特价房”的叫卖声中，备受质疑。
盐田的去化困局，项目的先天硬伤
撑不起美盛的“高端野心”
客观来看，美盛梧桐印海面临的困境几乎是结构性的。
一方面，盐田不是没有山海，但山海撑不起房价。6月份，盐田区的一手住宅预售网签量只有20套，成交量全市倒数第一，且这个数据环比5月还下跌了29%，跌幅却是全市第二。
现场可以看到，位于盐田沙头角的美盛梧桐印海，周边多为老小区，贝壳平台显示，沙头角片区近一年的二手成交均价仅3.49万/㎡，美盛梧桐印海旁边的二手房小区，如2015年的新世界倚山花园三期，5月成交的一套140平大户型，均价仅3.4万/㎡。
片区中介人员直白表示：“近几年的市场当中，盐田其实也供应了不少新房项目，不缺好房子，但没有一个是卖得完的，甚至卖了好几年了还有大把货量。说实话，哪怕是套均总价降个100万左右，也难以去化。”
美盛选择在此落子，区位或是先天不足，但产品层面的硬伤，则是这家来自内陆的房企，在对深圳“改善型”需求的理解上，似乎出现了偏差。
标榜“高端改善”的美盛梧桐印海，规划设计的“刚需短板”却异常扎眼，首先是高达6.53的容积率，四栋31至44层的超高层住宅，共857套房源被塞进了仅1.58万㎡的地块里，加上仅有1:0.91的车位配比，对于选择盐田并追求真改善的购房人群来说，居住舒适度将大打折扣。
其次，在美盛的官方宣传中，“印系”是其TOP级产品线，核心理念是“只定制，不复制”，产品线五大维度体现的其中之一，就是“高端纯粹圈层”。
但当落地到美盛梧桐印海项目上，遇上了项目整体保障房多达360套、占比超四成的客观现实，“圈层纯粹”四个字，就成了黑色幽默，开发商一系列的高端叙事也不攻自破。
对此情况，更有业内人士也表示了担忧：“从深圳现状来看，很多混居社区，未来交付后在社区的管理上，将面临不小的挑战，甚至是冲突，业主们的生活也受到了极大的影响。”
真实去化数据从不为通稿让步，深圳的改善市场也不会为情怀买单。
画在图纸上的"多一房"，借新规幌子偷面积？
业内提醒，未来或有违建风险
在如今的深圳楼市，“高得房率”是最大的卖点，但也可能是最大的雷区。
美盛梧桐印海号称是盐田首个“新规住宅”，实用率高达94%至111%。听起来极具诱惑力，但深入剖析其户型设计，不少业内人士直接点出了其中的“面积游戏”和潜在的合规风险。
有实地看房的购房者也发现，除了在户型格局设计上存在不少槽点外，所谓的“多一房”“多两房”，这些空间几乎全靠阳台、花池、储藏间的“合并计算”来实现。
例如，102㎡户型实际报建仅有两个房间，但对外却宣传的“第三个房间”，需通过违规封闭阳台和花池得来；
111㎡和129㎡的“三房”户型，则是需要打通储藏间，再封闭阳台和花池，才能硬凑出“第三房”；同样的套路，项目187㎡户型的三房，便变成了“五房”。
更值得警惕的是，从首推的3栋到近期加推的2栋，美盛梧桐印海均是直接在在户型图上将把“阳台、花池、储藏间”标明，从而画成一个房间对外呈现，如此明目张胆的“明示”，深圳市场并不多见。
这本身已是一个危险信号。
（项目3栋户型图）
有业内人士提醒，从户型图以及现场看，无论是样板房的展示，还是现场销售的宣传指引，均是将其中一个阳台联合赠送的花池部分，打造成为一个房间使用，“这样的操作明显不合规，后续交付也会埋下隐患，有货不对板的潜在风险。”
在深圳，多年来的“高拓展高赠送”往往均是开发商卖房时候的样板间展示和口头承诺，并没有白纸黑字写进合同里，同时，开发商往往还会在户型图等资料上写上如“本展示空间不作为要约或承诺”等备注为温馨提示的字眼。
此次的美盛梧桐印海，在户型图下方便写着——“本户型图所展示格局、装修效果等均非交付标准，仅供示意参考，开发企业有更新/修改的权利。”
让购房者捏把汗的，便是这样在户型设计图中的“花活”。因为往往是在交楼后业主施工时才发现，自己按照样板房装修的房子，结果只会被认定为违法搭建。也是深圳近年来，业主维权最常见的“货不对板”的潜在风险。
样板间有多美，收房时的雷就有多大。
（项目2栋户型图）
对此，还有中介人士发出了一针见血的质疑：这样的拓展方式，并非市面上最新的新规计容方式，本质上还是属于“偷面积”，是借“新规幌子”，给业主留下的“定时炸弹”。
也有购房者看完房后，便在社交平台上分享道：实际上看样板房，空间上还是有点挤，没有新规户型的感觉。
然而，这一切在开发商的对外宣传中，这是“主力户型实现约102% 得房率，部分户型甚至可高达111%”，是“将新规红利转化的极致产品力”，是“空间实用率的突破”……
“好房子”时代，业主与行业期待看到的，不应只是华丽的文案和美轮美奂的样板间，而是一家外来房企应有的产品诚意和脚踏实地。
深圳征途，两次落子，步步惊心
对于深圳的购房者来说，美盛这家房企以及产品，都是陌生的。
过去十年，不少外来房企来势汹汹，立下雄心壮志南下掘金，甚至将总部迁入深圳，但无论是恒大、碧桂园、泰禾、世茂，还是金茂、阳光城、绿城、龙湖，这些曾经响彻全国的名字，在深圳的土地上留下的，多是水土不服的残局，甚至还有“翻车”的案例。
选址与定位错配的典型案例，莫过于龙华金茂府，从高价拿地到均价10.3万/平开盘，但历经十年才艰难售罄，如今，过去一年的二手成交价，最低仅7.1万/平。
时间回到2021年，彼时，顶着“郑州一哥”光环的美盛开始试水深圳，以8.05亿元竞得龙岗新生地块，打造其在深圳的首个项目——美盛岭尚苑。
但美盛的这条“南下深圳”之路，一路走来并不平坦，甚至因销售期间的违规操作，饱受市场质疑。
美盛岭尚苑2023年入市，2025年5月交付，但销售期间去化缓慢，项目共434套房源，如今深圳住建官网显示，“首次登记”房源共有152套，换言之，项目截至到去年交房入伙，仍有近四成的期房未售出。
并且，据媒体公开报道，该项目还曾推出“免息垫首付”促销，结果因第三方合作公司暴雷，导致业主面临巨大的资金损失，美盛在销售上的合规性以及资金压力，当时已初见端倪。
去年年中，亦有业主在公开平台发帖，称“美盛岭尚苑业主验房避雷分享”，直指验房发现 40多条问题，多处空间偷工减料、空鼓等问题，并且提交维修之后没任何反馈，物业，房修，地产公司互相踢皮球，表示“收房之后非常后悔”。
“跑马圈地”，是所有外来房企进入深圳的必经之路，第二次，美盛把筹码押在了盐田。
2023年11月，盐田区海山街道沙头角保税区第四生活区城市更新项目的实施主体“深圳美盛东岸置业有限公司”进行了股权变更，股东由深圳市博林房地产开发有限公司，变为了郑州美盛房地产开发有限公司。
也就是说，郑州美盛通过博林，拿下了盐田的旧改项目，开发为如今的美盛梧桐印海。
但事与愿违，从龙岗美盛岭尚苑的去化缓慢，到盐田美盛梧桐印海的销售谜团，这家来自河南的房企，在深圳走的每一步都显得异常沉重。
起底“郑州一哥”
美盛的困境，远不止于深圳市场的水土不服，项目的问题是表象，企业的问题是根源。
美盛梧桐印海的开发主体深圳美盛东岸置业，背后为郑州美盛房地产开发商有限公司，为美盛集团旗下公司，成立于2007年，总部位于河南省郑州市。
往上穿透，郑州美盛房地产开发商有限公司由漯河市美盛房地产开发有限公司和美盛置业有限公司分别持股60%和40%，均为河南省兆腾投资集团成员企业。
天眼查平台显示，郑州美盛房地产开发商有限公司拥有多项被执行记录，被执行总金额高达9515万元，当前存续及已结案的司法案件总量为211件，深度风险指标高达431项，并存在2条历史限制消费令记录，涉案总金额合计约480万元。
据统计，2017年以来，美盛集团总裁共经历了7次换防。其中，最短的仅任职不到一年便匆匆离任。2025年，副总裁徐建民开始以集团总裁身份出现在各活动现场，在去年8月梧桐印海项目的发布会上，同样是其出席致辞。
此前，有业内人士透露，美盛高管层变动较大的原因之一，是公司内部放权不够，导致高管在公司的战略决策和日常运营中缺乏足够的发挥空间。
（美盛现任总裁徐建民）
同时，据河南当地媒体过往报道，美盛集团的企业底色或是家族化，企业实际控制人为赵振祥、岳俊华夫妇，赵振宏、赵振勇兄弟参与经营，老三赵振勇为郑州美盛房地产开发有限公司董事长。
天眼查信息显示，赵振勇也曾是兆腾投资集团的股东，并于2016年底退出股东序列，2020年5月，赵振勇于退出了漯河市美盛房地产开发有限公司。此后，赵振勇“隐身”多年，外界少见其公开消息。
高管层的走马灯式更迭，家族成员进退之间的暗流，外界无从得知全貌，但信号本身已足够意味深长。
在其郑州大本营，1600亩的超级大盘美盛教育港湾是其立足的最大底气，但过往几年，同样也因无证销售、交付纠纷、虚假宣传等问题频繁陷入维权风波。2024年，在河南住建系统公布的保交房白名单上，美盛旗下多个项目在列。尽管企业尚未暴雷，但“保交房”三个字本身，加上同年深圳岭尚苑还推出了“免息垫首付”促销，均是一种无声的资金承压预警。
今年6月，深圳规自局披露了香蜜湖一个新项目案名——京融府，地理位置十分优秀，开发主体为深圳美盛港房地产有限公司。
项目在2023年9月被列入更新计划时，申报主体是深圳市博林京融投资有限公司，但2024年4月，项目实施主体确认为深圳美盛港房地产有限公司，为郑州美盛旗下企业。
只是，当时美盛集团进入仅两个月后，2024年6月，深圳美盛港股东信息再次出现变更——郑州美盛退出持股，深圳鸿阅实业有限公司成了全资股东。
目前，美盛港地产由深圳鸿阅实业有限公司100%持股，深圳鸿阅实业由深圳众殷企业管理有限责任公司100%持股，后者为博林集团成员。
即香蜜湖京融府项目，又回到了博林手中。美盛集团得而复失，其中的压力与原因，或许只有企业自己清楚。
到手的香蜜湖豪宅项目飞了，剩下的只有盐田的梧桐印海。
业内人士指出，美盛梧桐印海的问题，在于既想用“高端印系”的人设收割改善客群，却在选址与产品上处处显露准备的不足，在盐田这个本就去化缓慢的区域，用充满隐患的“偷面积”操作，给深圳市场留下了一个充满不确定性的项目。
美盛梧桐印海的销售困境，不仅仅是单一楼盘的去化问题，更是对外来房企在深圳生存、深耕的再一次深刻拷问。
对于徐建民及其管理团队而言，如何处理好眼前的滞销危机与产品的合规性风险，远比当初发布会上描绘的美好蓝图要棘手得多。
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