1995年1月，杭州蒋村，一片荒地。
一个36岁的男人站在泥泞里，东拼西凑了300万元。他叫宋卫平，杭州大学历史系毕业，此前在党校教书。
一个历史系毕业生，在一片荒地上赌上全部身家。没有人能预见，这笔钱会变成中国房地产行业最著名的品质符号。更没有人能预见，这家企业会在三十年后，成为央企全面控盘的行业头部。
三十年，足以改变一个人的命运，也足以改变一家企业的基因。绿城的故事，不是简单的"品质神话"，而是关于理想与现实、控制与失控、坚守与妥协的生存样本。它跌宕起伏的轨迹，恰是中国房地产市场化三十年最真实的切片。
一
桂花飘香：宋卫平时代的品质执念
1994年，从广东回到杭州的宋卫平东拼西凑300万元，拉上老同学寿柏年，一起创立了绿城。彼时宋卫平36岁，他对楼盘品质的要求达到极致——"不计成本，材料都是用最好的，只要他认为有瑕疵的，当场撕掉图纸要求重新做"。
这种近乎偏执的产品主义，让绿城迅速在杭州站稳脚跟。从丹桂花园到月桂花园，一批以桂花命名的住宅产品陆续上市，奠定了绿城在浙江的品牌地位。"绿城"二字，逐渐成为品质住宅的代名词。
2006年7月13日，绿城中国在香港联交所上市。宋卫平持有约42%的股份，经营管理团队持股70%以上。上市之后，绿城进入了一轮迅猛的规模扩张期。但宋卫平的扩张逻辑与彼时大多数房企并无二致——高负债、高杠杆、高周转。绿城"每逢调控必崩坏"的魔咒，也由此埋下伏笔。
2011年，房地产调控骤然加码。当同行还在咬牙硬撑时，绿城已率先感受到了寒意——资金链急剧紧绷。截至2011年底，绿城中国的净资产负债率一度高达148.7%——负债总额已是净资产的1.5倍，在行业中被视为高危线。宋卫平后来首次公开承认，绿城"高速度、高负债"的发展模式是错误的。曾经引以为傲的品质光环，在财务悬崖面前显得苍白无力。绿城第一次站在了生存还是毁灭的十字路口。
二
九龙仓驰援：第一次"卖身"求生
2012年6月8日，杭州。绿城中国召开新闻发布会，宣布向香港九龙仓集团配股融资。宋卫平说了一句意味深长的话："为了活下去。我们一方面做好走向死亡的准备，一方面要做各种努力。"
这笔交易涉及资金约51亿港元——以配股（向现有股东按比例增发新股融资）方式融资25.5亿港元，另以发行可转债（可转换为股票的债券）方式融资25.5亿港元。九龙仓入股后，绿城的资产负债率从148.7%降至89%。但这是一场有代价的"续命"：若三年内绿城不能赎回可换股证券，九龙仓最终可持有绿城中国近35%的股份，成为单一最大股东。
本质上，这是一份"对赌"协议——九龙仓的首段不出售期为两年，可转债兑付期为三年，宋卫平赌的是绿城能在两年内走出危机。发布会上，他放低姿态，尽显谦卑，宣告绿城正式告别高负债时期，进入稳健发展时期。
九龙仓的入场暂时稳住了绿城的财务底盘，但宋卫平对公司的控制权已经出现了裂缝。2013年，绿城上半年销售额达325亿元，净资产负债率维持在49.5%的历史较低水平。表面的平稳之下，股权的暗流从未停歇。宋卫平或许已经意识到，他正在一步步失去对自己创办的这家企业的绝对控制。
三
中交入局：从"野合"到"明媒正娶"
2014年，中国房地产市场再度进入调整周期，绿城的资金链又一次绷紧。雪上加霜的是，九龙仓的"对赌"期限日益临近。这一次，宋卫平选择了一个出人意料的买家。
2014年5月，宋卫平一度将绿城中国24.313%的股份卖给融创中国，交易对价约63亿港元。但这场交易从一开始就充满变数——双方理念分歧巨大，交易过程也忽略了香港法律的相关规定。宋卫平后来将这次合作戏称为"野合"。
半年后，交易宣告终止。宋卫平需要偿还融创的收购款，必须找到新的买家。这一次，驰援的白衣骑士是央企中国交通建设集团有限公司。
2014年12月23日，双方在杭州正式签署股权收购协议。中交集团以总价约60.13亿港元收购宋卫平、寿柏年及夏一波合共24.288%的股权，与九龙仓并列成为绿城第一大股东。与融创不同，中交集团并不要求立即获得管理权，绿城仍由宋卫平及其团队运营。宋卫平将这次合作称为"明媒正娶"。
"我不是借钱，我是把绿城再卖一次，换个股东。"宋卫平当时这样形容这笔交易。他承诺："我可不想有第三次了。"
中交集团董事长刘起涛则表示，合作以后，需要绿城去助力中交的房地产发展战略，同时，"中交会带来央企特有的、方方面面的、能够贡献给绿城的、所能做到的一切"。
2015年，中交集团进一步增持，成为绿城中国单一大股东。如果说九龙仓的入股只是打开了控制权的一道门缝，那么中交的到来则意味着这扇门正在缓缓关上。2015年中交增持完成后，宋卫平的持股由上市之初的约42%骤降至10.47%——他不再是大股东，也不再拥有否决权。绿城的"宋卫平时代"已进入尾声。
四
张亚东的七年：规模与品质的博弈
2018年5月，张亚东加入绿城担任党委书记、执行总裁。2018年8月1日，张亚东正式接替曹舟南，出任绿城中国执行董事及行政总裁。
张亚东并非老"中交人"。在此之前，他在体制内工作，曾任大连市政府副市长、大连市委常委、统战部部长。政府加央企的履历，使他成为务实派管理者，更加强调规模化，注重周转效率。
2019年7月11日，杭州玫瑰园酒店。绿城和蓝城小镇签约的媒体会上，宋卫平宣布辞去董事会主席和执行董事，生效日期为7月10日营业结束后。他保留的头衔只有一个："绿城中国规划设计委员会名誉主任"。
"只要事关绿城的事，我就要关心。"
张亚东正式接任董事会主席，绿城进入"张亚东时代"。
张亚东提出的"三年业绩计划"——2019年至2021年，销售额目标分别为2000亿、2500亿、3000亿——最终超额完成。从2019年到2021年，绿城合同销售额实现了"三级跳"：2018亿元、2892亿元、3509亿元，三年间近乎翻倍。
为了支撑规模增长，绿城同步在土地市场开启"扫货模式"。2019年到2020年，新增项目从54个跃升至85个，土地收购金额从691亿元增至3288亿元。2022年，绿城全口径销售额2128.1亿元，首次挺进行业前十；2023年再进一步，以3010.8亿元位列第五（数据来源：中指研究院）。
张亚东还主导推动了绿城代建业务的分拆上市。2020年7月10日，绿城管理在港交所主板上市，成为"代建第一股"。
规模的跃升伴随着利润的侵蚀和品质的争议。绿城2021年营业收入首次突破千亿，达1002.4亿元，但增速此后明显放缓。曾经以品质著称的绿城，频频被曝出质量问题——北京大兴和锦诚园电梯噪音、小区地面破损；深圳桂语兰庭天然气管道安全隐患；温州凤起玉鸣外立面铝板厚度不足。当"品质标杆"开始被贴上"质量投诉"的标签，绿城最核心的护城河正在变窄。
五
利润寒潮：当规模不再万能
2024年的市场给出了答案。这一年，中国房地产行业延续探底调整态势。绿城虽然仍交出了一份相对稳健的答卷——总合同销售额2768亿元，营业收入1585.46亿元，同比增长20.7%——但压力已经悄然积聚。
2025年3月26日，张亚东因公司战略调整辞任董事会主席。接替者是中交系老将刘成云，在中交任职34年。这位长期主导基建与产城开发的掌舵者，标志着绿城将进一步深化与中交集团的资源协同。
张亚东离开时，绿城中国的销售额已从千亿级别跃升至三千亿高峰，稳居头部阵营。但规模与利润的平衡，始终未能找到。2025年3月31日，绿城中国发布年度业绩。
股东应占利润仅7098.9万元，同比减少95.55%——这是公司上市以来的最低值。
同一份财报还显示，营业收入1549.66亿元，同比微降2.26%；净利润22.86亿元，同比下滑44.9%。
利润断崖式下滑的直接原因包括：物业销售毛利率降至11.2%，计提资产减值损失49.21亿元，以及公司持股的合作项目出现亏损。连续两年巨额减值累计超98亿元。
在2025年度业绩发布会上，绿城中国执行董事、副总裁李骏明确表示，公司2026年目标销售额约1300亿元。从2519亿元到1300亿元，销售目标近乎腰斩——在缩量市场中，活下来比冲得高更重要。
绿城在销售端仍保持了一定韧性。2025年全年自投项目销售金额约1534亿元，同比仅下降10.2%，优于50家主流房企平均22%的降幅，行业排名第5。2025年，绿城总合同销售额2519亿元，位列行业第二。2019年至2021年，绿城用三年时间把销售额翻了一倍；2025年，利润却回到了原点。规模的光环还在，但利润的底色已经黯淡。
六
赵晖接棒：中交的全面控盘
入主12年后，中交集团完成了对绿城中国从战略控股到全面管控的转变。
2026年7月23日，绿城中国公告宣布重大人事调整：赵晖获委任为董事会主席兼行政总裁，全面负责公司日常运营与管理；耿忠强辞任代理行政总裁但仍担任执行董事；江峰获委任为执行董事、执行总裁。这是不到两年时间里，绿城中国董事会主席的第二次更替。
赵晖2025年6月才加入绿城，仅用13个月就从"新人"变成"掌门人"。在央企体系内，这样的晋升速度并不多见。此次调整打破了绿城中国长期实行的董事会主席与行政总裁分设安排，决策权和经营权进一步集中。赵晖现年59岁，拥有清华大学工学博士学位，长期任职于中交集团体系。新任执行总裁江峰同样来自中交体系，长期负责中交集团财务资金管理工作。
人事调整之后，绿城中国董事会11名成员中，除4名独立非执行董事外，中交系董事已增至4席，九龙仓系董事为2席，绿城系仅剩1席。从董事会到经营层，再到财务体系，中交集团逐步完成了对绿城中国治理架构的重塑。截至2026年，中交集团持有绿城中国约28.88%的股份，九龙仓实际持股约22.9%。
这次管理层变动正值绿城业绩承压之际。2026年上半年，绿城实现合同销售金额947亿元，同比下滑22.5%，其中代建业务销售额345亿元。公司定下全年新增货值1000亿元的目标，但上半年仅完成300多亿元土地投资。新掌门人面临的，是一个规模收缩、利润稀薄、士气待振的绿城。
七
终成正果：绿城的"正果"是什么？
当赵晖坐进董事会主席的办公室，一个问题浮出水面："终成正果"——这个词放在绿城身上，究竟意味着什么？
中交集团用12年时间，从60.13亿港元的战略投资者变为全面控盘的实际控制人。绿城从宋卫平的"一言堂"，经过九龙仓与中交的博弈，最终归于央企体系。这份信用背书，为绿城在行业寒冬中提供了最坚硬的铠甲。
从经营模式看，绿城从宋卫平时代不计成本的产品主义，到张亚东时代高举高打的规模扩张，再到当下赵晖时代的审慎收缩与轻重协同，经历了一次完整的周期轮回。绿城管理控股的轻资产业务被定位为"主战场、基本盘"。重资产板块聚焦房产开发，轻资产板块强化代建，"绿城+"板块发展产业链业务——三驾马车的格局已然清晰。这种轻重并举的模式，或许比单纯追求规模或单纯固守品质都更具韧性。
从行业地位看，绿城在亿翰智库"中国房企超级产品力Top10"中蝉联2021-2025年第一名；在克而瑞"中国房地产企业产品力TOP10"中位列2020年、2022-2024年第一名。2025年总合同销售额2519亿元，位列行业第二。在房地产行业深度调整期，绿城以1222亿元销售额稳居2026年上半年行业第二。规模与品质的平衡，似乎正在接近一个临界点。
2025年股东应占利润仅7098.9万元。2026年销售目标从2519亿元降至约1300亿元。2026年上半年销售额同比下滑22.5%。绿城仍在为过去的规模扩张而"还债"——那些在土地市场高价获取的存量土储，正在持续侵蚀利润表。
张亚东曾画下"战略2025"的蓝图——重资产房地产自投开发板块合同销售额目标4500亿元以上，轻资产房产代建业务合同销售额1500亿元以上，新兴业务400亿元，总体向6400亿元目标迈进。从目前来看，这一目标大概率不会实现。但绿城在行业洗牌中活了下来，并且活得比大多数同行更好。这本身，或许就是一种"正果"。
2019年7月宋卫平告别时，资本市场对绿城的改变做出了正面回应，股价上涨2.59%。彼时绿城市值仅129.17亿港元，远低于相似规模的民企和国企。如今，绿城中国的市值已不可同日而语。
后记：落幕
2018年1月28日晚，绿城中国发布了一则并不算轰动的公告：寿柏年出售手中所持绿城全部股份，合计8.06%，每股售价12.08港元。同时，他辞去执行董事、董事会薪酬委员会及提名委员会委员职务。以"清仓股票+离职"的方式，这位64岁的绿城元老彻底从绿城中国抽身离去。
在绿城内部，员工们习惯称他为"寿伯伯"。1977年恢复高考后，寿柏年考入杭州大学，认识了小他四岁的宋卫平，二人从同学逐渐成为志同道合的好友。1998年寿柏年加盟绿城后，两人分工明晰——宋卫平负责产品与战略，寿柏年执掌财务与运营。此后近二十年，这对性格迥异的搭档默契互补，被人称为地产界的"最佳拍档"。
2006年绿城上市时，寿柏年持有28%股份，是第二大股东。2012年九龙仓入股后降至15.6%。2014年中交入股后进一步稀释。到2018年清仓时，他套现约21.09亿港元。公告称，此次股权清仓是其退休计划的一部分。
寿柏年的离开并非猝然。早在2009年绿城遭遇资金链危机时，身体状况不佳的他就曾考虑过退出。2013年，从新加坡路演回来，寿柏年在机场突感不适，嘴里吐出大量黑色液体，送到医院才发现胃出血已超过1500cc。当天他的夫人即致电宋卫平："老寿的身体真没法在一线扛下去了。"据称，寿柏年的健康问题是促使宋卫平在2014年决定出售绿城股份的重要原因之一。
寿柏年走了。但绿城的故事还在继续。
2019年7月11日，宋卫平辞去绿城中国董事会联席主席及执行董事等职务，仅保留绿城中国规划设计委员会名誉主席的虚衔。彼时，外界以为这不过是一位63岁创始人的半隐退——他毕竟还有蓝城。
蓝城脱胎于2010年成立的绿城建设（代建平台），2014年更名，承载了宋卫平关于"小镇"和"美好生活"的新理想。他曾明确表示，蓝城要由"美丽建筑"的开发商，转变为"美好生活"的组织者、推动者和引领者。截至2025年6月30日，蓝城集团业务已覆盖全国27个省及直辖市，在管706个高品质项目，代建签约总面积突破1.44亿平方米。在2025年代建行业新签约政府代建规模排名中，蓝城集团以563万平方米位列第三。宋卫平虽已淡出绿城，却在蓝城延续着他的产品理想——至少在纸面上，一切看起来都还在正轨上。
2025年年底，一场更为彻底的撤退悄然展开。
2025年12月，仅前20天内，宋卫平就退出了至少十家蓝城系企业的实控人位置——从物业服务、商业文旅到地产开发。整个2025年，他累计从近30家蓝城系企业抽身。这不是零散的"断舍离"，而是一场有计划、分步骤的战略性交班。接盘者并非外部资本，而多是蓝城内部的核心高管与合伙人。
2026年开年，撤退仍在继续。1月初，宋卫平退出杭州蓝城绿众建设管理、四川蓝城康旅实业、浙江蓝城实业、蓝城鲁豫（永城市）置业、蓝城绿明建设管理等公司的实际控制人；同步卸下多家企业的受益所有人身份。有媒体评价："那个曾亲手将'品质'烙入产品肌理的精神图腾，抽身离去。蓝城与绿城的庙堂还在，只是这香火，往后该由谁来续，又该如何续？"品质的基因能否在没有宋卫平的组织中延续，是整个行业都在观望的命题。
2016年蓝城重组时，绿城控股曾向绿城中国转让15项"绿城"系列商标。这意味着，从法律意义上，宋卫平本人已不能随意使用"绿城"商标。如今，他连蓝城的实控权也一并交出。从绿城到蓝城，从台前操盘到幕后指点，再到彻底剥离实控权与受益权，宋卫平正在与自己深耕数十年的地产版图，做一场干净利落的切割。
宋卫平仍保留蓝城集团董事长等核心身份。但他的退出已从具体项目公司的股权中抽身，更多是一种品牌与精神层面的象征性存在。"宋卫平"三个字，正在从工商登记簿上淡去，只留下一个关于产品主义的神话，在行业的口耳相传中继续流传。
当宋卫平转身离场，留下的不只是一纸纸冰冷的工商变更记录，更是一个地产黄金时代落幕的鲜明印记。
在绿城与蓝城之间，还横亘着一个微妙的存在——绿城服务。宋卫平虽是绿城集团创始人，但早已退出绿城集团的主要经营管理。中交接盘后，绿城中国对绿城服务实际上也没有控制权。据公开报道，绿城中国对绿城服务的持股比例已降至约4.28%——由于该持股比例低于5%的披露门槛，未在绿城服务年报主要股东章节单独列示——二者更接近合作关系。这个微妙的定位，恰是绿城品牌分裂后的一个缩影：绿城中国、绿城服务、蓝城集团，三家企业同源却各自独立，共享一个品牌却走向不同的方向。
绿城管理仍在运转。2026年上半年，绿城管理以1352万平方米新签约规模位列行业第一。代建业务销售额345亿元。但新拓代建项目代建费预计34.1亿元，同比下降31.7%；股价年内跌去逾三成。曾经被张亚东寄予厚望的"代建第一股"，正在经历行业寒冬的考验。轻资产模式的抗周期性，在行业全面收缩时也难免受到冲击。
蓝城集团也还在——但宋卫平已不再是那些具体项目背后的实际控制人。平台仍在，但灵魂人物的印记正在淡去。蓝城的"理想小镇"叙事还能延续多久，取决于接棒的管理团队能否在失去精神图腾后，继续维持这家企业的产品基因。
从1995年杭州蒋村那片荒地算起，到2026年宋卫平彻底退出蓝城系企业的实控权，恰好三十一年。
三十一年前，那个历史系毕业生站在泥泞里，东拼西凑了300万——他不知道自己正在改写中国房地产的品质标准，也不知道自己最终会亲手把控制权交给央企。三十一年后，他成了"地产教父"，又从一个"地产教父"，变成了一个逐渐从工商登记簿上消失的名字。寿柏年从"宋卫平背后的男人"，变成了套现21亿港元后彻底离场的退休者。
绿城从一个理想主义者的个人作品，变成了一家央企全面控盘的行业头部房企。
一个时代，就此落幕。
"正果"从来不是一个终点，而是一个新的起点。只是这个起点上，已经没有了当年在杭州蒋村荒地上画下第一张图纸的那两个人——一个在工商登记簿上淡去，一个在21亿港元的套现中离场。
那些桂花，还在开。
只是种桂花的人，已经走了。a
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