美国成屋销售数据正在拉响警报，但豪宅市场却像另一个平行世界。外国人对美国住宅的兴趣在降温，可是高端住宅的牌桌上，仍有大把现金买家在加注。
全美地产经纪商协会的最新年度报告显示，从2025年4月到2026年3月这12个月里，外国买家在美国的成屋成交量同比下降14%，成交金额更是减少了19%。这段时间内，国际买家总共吃进了大约6.71万套房产，是NAR自2009年追踪这一数据以来的第二低点。出售给外国人的房屋成交价中位数为46.5万美元。
“外国购房者活跃度下降，和赴美游客数量的减少是同步的。”NAR首席经济学家Lawrence Yun在一份声明中这样解释。他还点出一个耐人寻味的细节：过去一年美元其实略显疲软，按理说这意味着外国人的购买力变强了，但这种汇率红利并没有换来更多的交易。
不过，如果把目光从二手房转向新房市场，剧本就变了。NAR的数据不覆盖新建住宅，毕竟新房的销售追踪起来麻烦得多，所以没有清晰数字。但研究机构John Burns Research & Consulting通过走访售楼处、收集一线反馈，捕捉到了另一番景象。
“新房的海外买家总量最近确实在减少，但豪华板块依然相当坚挺。”JBREC负责人Scott Wild说。他举了南加州尔湾的例子：当地的豪宅新盘仍然被外地客，尤其是一大批来自中国的富裕买家所驱动，很多人直接掏现金。尔湾的开发商们也没闲着，现在还在直接面向海外推广他们最高端的楼盘。
在全国的大型上市开发商中，豪华住宅建造商Toll Brothers在外国买家心中的牌子最响。Scott Wild观察到，Toll Brothers经常在国际市场上推销其豪宅，而且在样板间设计上很会花心思，会针对美国以外的不同买家群体去调整风格。
他还特别提醒，别把“国际购房者”看成一个整体。这个池子里面，财富投资客、想拿身份的定居家庭、以及因工作调动的高技能专业人士，趋势走向差别巨大。不同群体对政策、汇率以及本土房市的反应，节奏完全不一样。
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