经济学家发出预警：中国房地产出清过快，触底或快于当年的日本|中国|二手房均价|开发商|房价|房地产|日本|楼市|经济学家

废弃的商场、半空的公寓楼、停摆的建筑工地，这些画面在过去几年成了中国楼市的常见标签，也直观地反映出这一行业发生的惊人变化。购房者担心自己付了钱却拿不到房，市场信心一度跌到谷底。

业内基本已经形成一个共识——那种动辄一年涨三成的销售场面，恐怕再也回不来了。房地产一度是中国GDP最大的贡献者，一旦它熄火，其他经济部门也不好过。

想搞明白这场调整为什么会来，需要把时间线往前拉二十多年。2000年代初，中国出现了大规模的建设热潮，摩天大楼和商品房小区在各地拔地而起。

那时候几乎所有人都相信房价只会涨、不会跌，如今这种信念已经被现实狠狠敲碎，人们开始担忧当年的繁荣之后到底会不会跟着一场萧条。上世纪九十年代启动的住房私有化，制造了中国历史上最大规模的一次财富爆发。

那之前，很多人住的是国企或者机关单位分配的老旧宿舍，居住条件相当有限。伴随着城市化加速推进，几千万人从乡村涌入城市，居民收入水涨船高，这些因素叠加在一起，共同催生了中国房地产长达二十年的大牛市。

问题是，其他因素也在里面添了柴。国内股市波动剧烈，不少人在里面折了本，反观楼市却一路走高，几乎没什么大回撤，于是买房从"住"逐渐演变成了"投"。

多年来行业里其实一直有关于借贷失控、盖楼失控的警告声，只是没人愿意听。开发商靠预售拿钱，转手就砸进下一块地继续扩张，只要销售火爆，这套循环就转得下去。

可一旦销售掉头向下，新增现金停了，开发商立刻发现自己盖不完之前卖出去的房子。泡沫在无人踩刹车的情况下越吹越大，直到某一天派对戛然而止。

真正的转折点是政策转向。中国监管层从2017年前后开始强调"房子是用来住的，不是用来炒的"，并在2020年推出了被业内称为"三条红线"的融资监管新规，直接掐住了开发商的资金链。

很多中小房企几乎在第一时间就撑不住了。随后就是曾经的行业老大恒大，先发出现金流预警，2021年底正式违约，冲击波瞬间传导到全球市场。

恒大的问题在圈内早就不是秘密，境外对冲基金做空它的股票已经做了好几年。真正让市场吃惊的是政府的态度——不再为大型房企的债务托底，而是让市场规律走完它该走的路。

紧接着，数十家民营房企相继倒下，人们担心的不再只是楼市本身，而是整体经济的健康。2023年下半年陷入困境的碧桂园，曾经是全国销售额最高的开发商，很多人一度认为它大到不能倒。

碧桂园在中国有三千多个项目，是恒大规模的四倍。恒大2021年违约那会儿，官方还能把它定性为孤例，说是自身管理和激进扩张出了问题；可碧桂园的倒下，性质就完全不一样了，它意味着连过去经营还算稳健的房企也走到了悬崖边，说明整个行业的底层逻辑出了状况。

到2025年12月30日，碧桂园的境外债务重组正式生效，成为行业化债进程中的标志性事件。今年上半年财报数据出来，76家上市房企里有55家亏损，市值相较高峰蒸发六成以上，可见这轮出清的力度之大。

开发商深陷亏损，工地停摆，购房者慢慢意识到自己按揭买下的房子根本没人建。愤怒和抗议在一些地方蔓延开来，这在整个整顿过程中是绕不开的问题，社会稳定和金融稳定的风险始终悬在头顶。

政府随后推动银行继续给开发商放款，让他们把之前卖出去的房子盖完交出去，同时压低房贷利率，减轻居民负担。中国普通家庭大约有八成的财富都沉淀在房子里，房价一跌，人们感觉自己变穷了，消费就跟着往下走，整体经济也被拖了一把。

金融风险已经开始外溢。曾经管理着数万亿资产的中融信托，因为大量资金借给了开发商却收不回来，无法按期兑付部分产品。

国家统计局刚公布的数据显示，2026年1—7月全国房地产开发投资同比下降19.2%，跌幅还在扩大；6月份70个中大城市新房价格同比下跌3.3%，这已经是连续36个月同比下滑。数据摆在那里，行业的确还在筑底。

不过，需要冷静地看到，中国的金融系统和当年引爆全球金融危机的华尔街不是一回事。国内银行数量多，业务结构相对简单，资金来源充裕，背后又有政府的坚决支持。

这不能保证中国百分百避开一场由地产引发的金融危机，但确实给了自己一个真正的缓冲空间。这也是很多海外机构在讨论"中国雷曼时刻"时，最后都得把话往回收的原因。

正是在这样的背景下，关于中国房地产触底时间的争论一直没停过。网上一种非常流行的说法，是把中国当下的调整硬套到日本"失去的二十年"里去，仿佛只要看看日本1990年之后的走势，就能预测中国未来十年、二十年的每一步。

这种类比看似有道理，实际上是一种典型的刻舟求剑。日本房地产真正的下跌起点是1990年前后。

1989年三重野康出任日本银行行长，他更接近学者型官僚，主张同时用紧货币和紧信用两把刀去戳泡沫。紧货币就是快速抬升利率，紧信用则是针对住专这类住宅金融机构强化监管，出台一系列房地产融资规范。

这套政策组合和中国2020年那三条红线的内在逻辑相当接近。问题在于，日本当年的房地产相关信贷占GDP的比重最高冲到了280%，每借出去一块钱就有两三块钱和房地产深度捆绑，美国房地产泡沫顶峰这个数据也不到200%，德国从来没超过150%。

这么畸形的信贷结构，注定泡沫是一碰就碎的。泡沫破了之后，日本花了整整二十多年才见底，很大程度上是因为当年没有任何可以参考的处置经验，一开始把这事当短期周期波动来对待。

1994到1995年间，日本政府甚至又鼓励民众抄底楼市，市场因此走出双顶形态，随后又是漫长的阴跌。当时日元汇率在几年内多次剧烈震荡，本土制造业开始外迁，就业岗位持续流失，抄底加杠杆的普通家庭连收入都没保住。

日本政府在救市和放任之间反复摇摆，每一次误判都要用新的政策去掩盖上一个政策的窟窿，越处理越乱。1995年，房地产坏账风险全面爆发，日本银行体系承受了系统性冲击，这也是它和中国之间一个非常关键的区别——中国这轮在调整启动之初，就把金融系统和风险源头做了物理隔离，房企的债务问题被逐个市场化处置，没有让银行成为集中的爆点。

反观中国这一轮，走的是相当雷厉风行的市场化路径。恒大、碧桂园、融创等大型房企陆续进入债务重组或清算程序，2025年境外债重组开始从展期为主转向实质性削债，融创预计化债约600亿元，碧桂园的境外债方案有望最多削减116亿美元本金。

到2026年初，碧桂园境外债重组生效后，仅在第一个工作周就向债权人支付了约3.98亿美元现金对价。这些动作背后传递出的信号很明确——政府愿意让市场出清跑完全程，用短痛去换更快的重振周期，而不是像日本当年那样一拖再拖。

更值得注意的是承接方发生了变化。这两年北上广深豪宅项目跑得最快的一批客户，早就不是过去印象中的煤老板或者拆迁户，而是三十来岁的科技行业中坚力量。

宁德时代的工程师、字节跳动的产品经理，拿着数百万现金去买大平层，逻辑很朴素——就是为了住得舒服点，把房子当成消费品，不当理财产品。他们对户型极其挑剔，对"三年翻倍"的口号完全无感，也基本不加高杠杆。