作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
千万住宅，再次上演卖家秀和买家秀？
千万住宅开放日变“惊装”
开发商：非正式交付程序
千万住宅，放在深圳的豪宅圈内，对比3000万，甚至5000万以上的住宅，只能算入门级别的改善住宅。
但在深圳也已经算是不错的住宅了。
这几天，位于深圳宝安区宝安中心板块的一个即将交付的新房中铁能建阅臻府刷遍了深圳人的朋友圈。
起因是，小区在8月10日—17日选择了对一众业主开放了小区，让业主们进行了预检。
不料，小区开放日期间，业主们发现众多问题与隐患——
有的业主发现，自己买的户型，地漏短接，下水道出现建筑垃圾；
（来源：网络平台）
有的业主发现，自己购买的户型，吊顶渗水漏水，窗外沿钢筋外露；
（来源：网络平台）
还有的业主发现，自己购买的户型，出现踢脚线发霉、墙体垂直度偏差的问题；
（来源：网络平台）
让一众业主更难以接受的是，原本销售宣传显示的大门落客位置的奢石饰面与绿植、落客区规划的喷泉景观，在工地开放日当天，奢石与绿植不翼而飞，高大上的圆形喷泉也变成了方形迷你喷；
电梯厅也从宣传样图展示的极简顶面、泛花纹地砖，精致榛果色墙面与巧克力色的门，变成硅纤板顶面以及平面不锈钢门。
无论是顶面样式、灯具样式、墙面材料与设计，门户款式等金属构件，都和销售宣传效果图有明显差距。
除此以外，如地库门瑕疵、墙面鼓空、门框脱落、窗框破损、外部多处出现垃圾等一些问题，也在项目开放日出乎业主们预料。
于是，有业主表示“不整改，绝不收房”——
（来源：网络平台）
而经过业主的发声后，开发商在8月20日进行了声明澄清，大意有六点——
1、小区现状只是“工地开放日”，只是暂时接待业主参观，还不是最终的正式交付，是小区品质预检，市场上关于业主“拒收房”，“九成未收房”的数据，不实，存在刻意误读和误导；
2、小区公区是按照审批图纸施工的，施工过程中还主动加大投入，提升品质来着。电梯厅的装修合同约定材料是瓷砖，实际交付用了瓷砖+木纹饰面硅纤板组合，交付标准和备案过的实体交付样板间的标准是一样的，不存在宣传和实际用料不一致，不存在交付标准“降级”或者“货不对板”
3、车库报建符合深圳建筑新规，小区常住户数629户，总车位710个，标准车位661个，微型车位49.7个，不应该将标准车位和微型车位混淆。市场报道的转弯通行困难的车库双向车道是工地开放日临时划分的车道，正式交付后会恢复原本规划的单向车道。
4、再次强调小区处于施工收尾阶段，个别户内的一些装修、调试、保洁工作属于正式交付前的工作范围，市场报道的“普遍性质量问题”以及“第三方验房报告”数据失实，以偏概全了。会在合同约定的交付日内全部销项。
5、因为市场压力才选择对外通知，不符合事实。发通知只是针对公区品质提升征询全体业主意见，不涉及室内质量问题。
6、不接受采访说法不实，公司始终和业主以及媒体保持沟通，对恶意炒作、虚构数据、偷换对比基准、断章取义、严重损害公司商业信誉的行为，已经取证公证，将依法追究责任。请广大业主以及公众以官方发布信息为准，勿信谣、勿传谣。公司也会保证按时、按质、按约交付。
按照开发商的澄清公告，总结下来大概就是，项目还不算完工，还不是真正的交付，现状是收尾阶段，未来真正交付会按照约定的品质交付，其他都是不实以及曲解的信息。
“惊装”背后的阵痛
要知道，2024年7月中铁能建阅臻府1-2单元314套95~138平住宅开盘，备案均价约85900元/㎡，总价区间约735万～1274万，开盘官宣销售20.6亿，去化超七成；
到了2024年9月，推出的3单元14套约138平房源，备案均价去到94800元/㎡，总价区间达到1297万～1317万；
去年12月项目最后一个批次房源现房推售，290套108~143平户型，单价区间约90600元/㎡，总价区间约872万～1396万。
截至目前（8月21日）项目在深圳房地产信息平台显示，仅剩余8套住宅未售罄。
这样的价格，按照市场的购房逻辑，不应该出现这么大的落差。
并且中铁能建阅臻府，还不算完全的看图买房。
项目2023年8月中铁以34.06亿元，楼面单价约4.14万元/㎡拿下地块，拿地条件是要求必须配建3.55万平方米现房销售面积。
这也是深圳第一个要求部分现房销售的试点项目。
按照现房销售要求，正常来说品质看得见摸得着才对，为何到了开放日和业主们的收房预期差距这么大？
一方面，绝大部分新房在开售过程中，项目对外的宣传呈现，无论是宣传单张，沙盘展示，样板间展示，甚至销售话术，都给购买新房的业主，拉满了新房入住和交付的预期。
并且，项目在预售过程中，往往业主们都是看着新房的沙盘、宣传图或者规划的PPT买房，能够看到实地样板间就已经算不错了。
“看图卖房”“看图买房”是常态，业主们收房主打“开盲盒”。
根据中铁能建阅臻府的业主反馈，项目一半期房一半现房，现房购买时，公区藏着捂着。
（来源：网络平台）
有的新房，开盘前，连营销中心的样板间都未能准备好，未能看到实体的样板间，凭着一腔热情就买了单。
当预期被打满后，业主们有很高的心理预期，在新房验收或者参观的过程中，就容易出现巨大的落差。
加上如果房子本身价格昂贵，或溢价市场周边新房或二手房价格明显，购房的预期落差就更大了。
另一方面，中铁能建阅臻府拿地楼面价已经去到约4.14万元/㎡。
若加上前期的融资成本、各项税费、营销成本、建安成本、装修成本等，杂七杂八一些费用，总的成本就已经累计去到六七万一平。
而项目开盘之初，深圳新房还未由市场定价，采取的是备案指导价，想要获取更多的利润，在这样的市场背景下，很难不会选择控制除了税费、融资等硬性成本之外的成本。
2024年中铁能建阅臻在建设前期阶段就实现了有效的成本压降。
根据中铁置业在华南披露，项目前期土方基坑支护及桩基工程、总承包工程和外展硬装工程三项招标中实现整体控制价下浮20.83%，拦标价下浮7.26%。
足以见，项目开发建设过程中的成本管控效果。
更重要的是，一般新房建设，往往会选择多方合作，经过层层分包，管控责任归属不同，施工管控层层弱化后，最终的实际效果与初始设计往往容易出现差距。
而这样的结果，更深层次的原因是这些年行业本身的变化。
这几年，无论是央企房企还是本地的中小房企，都在洗牌，留下来的也在不断寻求出路，在成本管控方面，相较过去也更为严格。
这也导致这些年，一些新房项目在收房日也变成了“惊装日”“拒收日”。
与中铁能建阅臻府业主同样遭遇的，比如位于南山前海的山樾湾花园业主，验房发现橱柜瓷砖贴一半，房间木地板发霉，交付的复合木地板像纸皮，尽管整改项目承诺整改，业主发现还出现了新的问题。
（来源：网络平台）
再比如位于福田的中洲湾迎海业主今年验房后发现小区外立面、公区、装修标准与宣传不符。
（来源：网络平台）
这些既是单个项目的阵痛，也是行业底层转变的阵痛。
房企端求生存，控成本，业主用真金白银试错，唯有时间才能抚平一切。
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