作者 | 睿和智库研究部 审校 | 张旭 责编 | 韩玮烨
摘要：租住市场没有“V型反弹”，只有低速巡航和结构性洗牌。
2026年盛夏，长租公寓行业交出一份“表面回暖、内里分化”的季报。一边是TOP30企业开业规模环比增速从0.8%回升至2.4%，新开项目增至218个，市场节奏有所恢复；另一边是新增供应中保租房占比从65.1%回落至53.8%，市场化租赁住房新增占比提升，供给结构出现些微变化。
我们认为这种回升更像季节性兑现而非趋势反转，行业未走出“规模静默期”，只是从急刹车切换为低速巡 航。
1、规模增速修复而非反转，行业仍处“低速巡航期”。2026年Q2，TOP30企业累计开业177.6万间，环比增长2.4%，但增速仍处低位。2、头部企业更重视运营质量与资本工具衔接。华润有巢REIT在扩募资产纳入报告期后，Q2可供分配金额同比增长86.07%，按面积口径出租率为94.98%；中金杭州安居REIT进入申报审核阶段，地方国资平台正探索将存量保租房资产纳入REIT发行路径。3、政策治理进一步细化，中央制度安排与地方执行同步推进中央政策持续完善青年安居、基本公共服务和城市更新安排；地方政策聚焦存量盘活、人才安居、租赁监管与公共服务。4、资本工具继续扩容，退出定价参照逐步形成。公募REITs首发、扩募与申报同步推进，持有型ABS的基础资产类型进一步拓展；相关工具为前端培育和退出提供了更多参照，但尚不能据此认定全行业资本闭环已经形成。Q2运营力50强
说明：榜单覆盖50家企业；规模指标为TOP30；企业规模图为TOP10；新开项目为睿和智库不完全统计的全国样本；案例为独立选取的代表性样本。
运营力解读1、供应端Q2累计开业177.6万间，增速温和修复，供给结构出现变化
2026年Q2，集中式长租公寓运营TOP30企业累计开业规模达177.6万间，环比增速回升至2.4%。单看增速，较Q1的0.8%有所回升，但从项目入市节奏看：
Q1受春节等季节性因素影响，施工与审批节奏偏慢，基数相对较低；Q2项目集中入市，带动环比增速回升。就Q1-Q2同口径数据看，行业规模增速仍处低位，更接近低速修复，而非趋势反转。
图表 1：2026年Q1vs Q2集中式长租公寓运营核心指标对比
数据来源：睿和智库不完全统计
新开项目的结构信号比总量关键。基于睿和智库公开信息样本统计，Q2全国新开公寓项目218个，新增房源约9.66万间，较Q1（166个项目、7.57万间）环比显著回升。新增供应中，保租房房源数达5.20万间，占比53.8%，较Q1的65.1%回落11.3个百分点。
从本期供给数据看，市场化租赁社区新增供应占比提升，表现为对保租房新增供给的结构性补充。与Q1相比，本期保障性与市场化租赁住房的新增供给结构更趋均衡；但仅凭本组供给数据，暂不能判断需求侧变化。
图表 2：2026Q2 TOP10集中式长租公寓运营企业累计开业房间规模（间）
数据来源：睿和智库
Q2新开项目主要集中于上海、成都、西安三城，合计91个，占样本项目总数的41.7%。其中上海38个、成都30个、西安23个。与Q1的成都22个、西安21个、上海18个相比，三座城市仍位居前列，上海位次上升。睿和智库初步分析认为，这一分布可能反映产业人口、政策支持与存量资产条件等因素的共同作用。
图表 3-4：2026Q2长租公寓新开业项目省市分布情况（个）
数据来源：睿和智库
本期新增项目呈现大型项目贡献房源较高的结构特征。Q2大型租赁社区（单项目1000间及以上）以13%的项目数量占比，贡献了55%的房源供给量，新开项目呈现较明显的社区化特征。体量分组按“≥1000间、201—999间、≤200 间”划分；项目数量占比以项目数为分母，房源供给占比以房源数为分母。
图表 5：2026Q2新开业项目体量分布
数据来源：睿和智库
2、标杆企业分析1）华润有巢：扩募资产纳入报告期，Q2可供分配金额同比增长86.07%
华润有巢REIT（508077）2026年二季报显示，本期收入3486.75万元，净利润446.38万元，经营活动产生的现金流量净额2114.77万元；本期可供分配金额2276.71万元，同比增长86.07%（上年同期1223.57万元）。上海马桥项目已纳入报告期经营范围。报告期实施分红兑付2253.88万元，按基金定期报告口径的年化现金流分派率为3.48%。
扩募后三项底层资产（泗泾、东部经开区、马桥）期末按面积口径的整体出租率为94.98%，按套数/房间口径的整体出租率约为94.95%，租金收缴率为99.92%。报告期内三项底层资产的出租率和租金收缴率维持在较高水平，初步显示扩募资产纳入后未出现明显的运营稀释；这一表现能否持续，仍需结合后续季度观察。
2）安居宁巢：杭州首单保租房公募REIT申报推进
4月29日，安居宁巢联合中金基金、中金公司申报中金杭州安居REIT，拟募资8.52亿元，为杭州首单申报的保租房公募REIT。底层资产为杭州上城区明石公寓。项目5月6日获深交所受理，5月28日进入问询。
截至2025年末，安居宁巢在管房源超2万套；母公司杭州安居集团旗下另有多个租赁住房项目。该申报案例展示了地方国资平台将存量保租房资产纳入REIT发行路径的尝试；后续是否形成发行与扩募闭环，仍待审核、发行及运营结果验证。
行业动态1、租赁住房政策进一步走向精细化治理
二季度，租赁住房政策继续围绕中央制度安排、金融支持和地方执行展开。
中央层面，政策持续完善青年安居、基本公共服务和城市更新的制度安排。4月14日，共青团中央、国家发展改革委、住房城乡建设部等15部门联合印发《关于深化青年发展型城市建设 助力建设现代化人民城市的意见》，提出强化城市规划适青导向，并在青年就业集中区域、文教医机构周边、轨道交通沿线等根据需要，因地制宜建设宿舍型、小户型青年公寓。5月22日，国务院印发《关于推行常住地提供基本公共服务的实施意见》，提出推动更多城市将稳定就业居住的未落户常住人口家庭纳入公租房保障范围，并加强公租房与保障性租赁住房政策衔接。5月28日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，提出盘活闲置低效资产、优化保障性住房供给并规范发展住房租赁市场。睿和智库认为，上述政策有助于拓展存量资产盘活和租赁住房供给的制度空间。
金融支持层面，6月8日，国务院新闻办公室举行政策例行吹风会。财政部表示，将统筹城镇保障性安居工程补助资金、地方政府专项债券、中央预算内投资和超长期特别国债等渠道，支持符合条件的城市更新重点任务。相关安排可为住房保障和存量更新提供资金支持。
图表 6：2026Q2中央及各部委住房租赁、长租公寓相关政策
资料来源：公开资料，睿和智库整理
地方层面，住房政策正转向更注重效率、公平与质量的精细化治理阶段。房源供给上，内蒙古提出收购存量商品房用作保障性住房、青年公寓等，并允许商办改租；广东推动商业办公用房改作住宿等用途；河南提出收购存量商品房重点用于保障性住房。保障对象上，广州健全“租补购”一体人才安居体系；湖南构建“一张床、一间房、一套房”全周期人才安居体系；上海完善多层次安居服务。市场监管上，西安实行属地管理并建立多部门联合监管机制。公共服务上，郑州明确凭网签备案合同可享受子女划片入学；上海加大住房公积金对青年租房、购房的支持力度，以具体入学、公积金政策安排体现公共服务均等化。
图表 7：2026Q2地方住房租赁、长租公寓相关政策
资料来源：公开资料，睿和智库整理
2、资本动态：公募REITs多线推进，持有型ABS拓展退出工具
Q2，住房租赁领域的公募REITs首发、扩募与申报同步推进，持有型不动产ABS在资产类型和发行主体上继续拓展，部分前端培育基金开始参考REITs退出标准筛选资产。相关进展为租赁住房“投融建管退”提供了更多工具和定价参照，但项目受理、产品发行与实现稳定退出仍属不同阶段。
公募REITs：首发、扩募与储备并进
首发端，中航北京昌保REIT于4月29日在深交所挂牌，募资9.268亿元，是北京首个区级租赁住房REIT，也是全国第9只租赁住房公募REIT；国泰海通中国建筑租赁住房REIT于4月17日获上交所受理，6月30日审核状态更新为“已反馈”，反馈回复稿显示拟募集规模约12.90亿元，底层资产为上海松江中建·幸孚+公寓；中金杭州安居REIT于5月28日进入问询阶段，拟募资8.52亿元，为杭州本地首单申报的保租房公募REIT。
扩募端，厦门安居REIT扩募份额于6月4日上市，募资7.887亿元，为全国第三单获批扩募的保租房REIT；招商蛇口租赁住房REIT启动扩募计划，拟购入深圳“壹栈·山前”项目；红土创新深圳安居REIT更新扩募方案，拟购入4个项目。
储备端，4月10日，济南城市发展集团完成租赁住房REITs“基金管理人+财务顾问”联合体招标；郑州城发安居5月28日再发采购公告，推进保租房REITs筹备。此外，南京、重庆、西安、青岛、天津、宁波、广州、福州等地安居国资平台也披露了合作机构遴选、项目筛选或培育等动态。本期公开信息显示，储备项目已覆盖核心一线、强二线以及部分新一线和省会城市。
图表 8：2026Q2住房租赁公募REITs首发与扩募动态
资料来源：公开资料，睿和智库整理
持有型不动产ABS：基础资产边界持续拓宽。Q2创新产品陆续落地。据发行方披露，浦开集团发行的产品为全国首单绿色保障性租赁住房类REIT，也是全国首单以上海R4租赁住房用地（即纯租赁住房用地）项目为底层资产的类REIT，规模36.50亿元，底层资产为浦东新区三个租赁住房项目；中金-博邻长租公寓持有型不动产资产支持专项计划（机构间REIT）在上交所成功发行，规模8亿元。据发行材料披露，该产品为全国首单市场化长租公寓机构间REIT，底层资产为博枫旗下“博邻blinq”品牌运营的上海核心地段两处中高端服务式公寓；上实城开6.8亿元租赁住房机构间REIT获上交所受理。资产类型由保租房、R4租赁住房用地项目延伸至市场化长租公寓和服务式公寓。
前端培育：部分基金参考“以退定投”标准。5月19日，苏州城投集团旗下城寓基金完成备案，总规模3亿元，重点投向老旧厂房、人才公寓、低效产业用地及闲置载体的更新盘活，并将REITs退出可行性作为项目遴选核心标准。前端基金与后端退出工具的衔接，有助于项目从孵化阶段参考公募REITs和机构间REITs要求，改善资产规范化管理和后续发行准备。
基于本季度样本，睿和智库判断：公募REITs扩募与持有型ABS发行，为租赁住房资产提供了更清晰的退出参照和定价样本。相关工具有望改善前端存量收购、改造和新建投入的预期，但项目受理或产品发行并不等同于完成退出，实际效果仍取决于出租率、租金、运营成本、利率、估值及资产流动性。行业竞争重心可能进一步从规模扩张转向资产运营效率：REITs定价对租金稳定性、出租率、运营成本和资产区位较为敏感，同一赛道内资产表现可能继续分化。未来租赁住房的价值将更多取决于存量房源能否通过精细化运营产生稳定、可分配的现金流。
榜单说明
1. 榜单数据截至2026年6月30日。
2. 数据来源为：
1）纳入测评的上市公司年报、半年报、季报等各项公告；
2）睿和智库自有数据库；
3）其他公开渠道获取的相关信息，包括但不限于官方网站、学术研究报告等信息渠道。
3. 榜单中所引用数据，如有偏差，欢迎后台留言或来电，睿和智库研究部会在第一时间更正。
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