2026年8月24日，宁波土拍市场迎来一场重头戏。鄞州区高新区GX02-01-23地块（甬储出2026-029号）成功出让，中海地产以6.9亿元总价竞得，成交楼板价22027元/平方米，溢价率25.80%。地块土地面积20936平方米，规划建筑面积31404平方米。从位置上看，该地块四至范围明确：东至杨木碶河沿河绿地，南至新城国际大楼等地块，西至清水桥路，北至新晖路，地段十分优越。
01
土拍速报
02
竞买格局分析：这场土拍到底有多热？
要衡量一场土拍到底火不火，我们要看一个关键指标——溢价率（也就是成交价超出起始价的比例，数值越高说明房企抢得越凶）。本次高新区地块的溢价率高达25.80%，这意味着什么？我们可以横向对比一下。
今年8月，宁波全市土地市场当月整体溢价率为13.07%，1-8月汇总口径的溢价率为16.42%。而本地块的25.80%溢价率，是全市8月平均水平的近2倍（高出12.73个百分点，为整体的1.97倍），较汇总口径也高出9.38个百分点。再结合近期案例来看，4月29日东部新城甬储出2026-018号地块溢价率仅7.29%，3月鄞州仇毕JD13-03-06地块溢价率为5.89%。在多数地块底价或低溢价成交的背景下，本次高新区地块的热度可谓十分突出。
当前宁波土拍市场整体呈现“冷热分化”的格局：核心区、低密度优质地块被房企“抢着要”，而普通地块和外围区域则更多依赖本地城投托底。核心低密地块成为了房企们突破溢价的关键出口。从参拍房企的竞争态势来看，绿城、建发等深耕房企持续活跃，中海、华润等外来品牌房企也频繁在鄞州区落子——例如中海此前就曾以16.17亿元竞得鄞州白鹤地块。这充分反映出，鄞州依然是各路房企必争的核心板块。
03
房企拿地逻辑解读：中海为什么要拿这块地？
中海此次果断出手，并非无的放矢。自2015年以来，中海在宁波累计拿地13幅，其中在鄞州区就有5-6幅，是其布局最重的区域之一。从历史溢价率来看，中海在鄞州区的拿地溢价率高达47.4%，明显高于海曙的14.14%和江北的13.04%，足见其对鄞州板块的长期看好。
从历年数据看，中海在宁波拿地的溢价率波动较大：2016年高达103.95%，2017年为68.56%，但在2018至2023年间多在2%-17%的低位徘徊。本次以25.80%的溢价率成交，明显高于近几年水平，且与历史累计溢价率24.55%基本持平。这说明中海在当前时点选择“适度加价”拿下这块地，反映出对该区域信心的回升。
地块本身的区位价值也是关键。紧邻杨木碶河沿河绿地，生态资源十分稀缺；容积率（一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率，数值越低居住舒适度通常越高）仅为1.5，属于典型的低密度地块，未来产品品质有保障；周边有新城国际大楼等成熟配套，处于高新区核心地段。
更重要的是盈利空间。用高新区2026年1-8月新房成交均价平均约33881元/㎡，与本地块22027元/㎡的楼板价（单位建筑面积分摊的土地出让价格）相比，平均房地价差约11854元/㎡，约为楼板价的53.8%。其中今年6月单月房地价差最高达18179元/㎡，占比82.5%；2月、4月、8月相对较低（3万元出头，价差占比32%-45%）。这说明该板块整体存在较为可观的盈利空间，这也是中海敢于溢价拿地的重要底气。
04
板块市场延伸：机会与压力并存的高新区
从供求数据来看，2026年1-8月高新区新房成交均价在29198-40206元/㎡区间波动。其中6月成交均价40206元/㎡为年内高点，价格中枢总体保持稳健。
2026年1-8月，高新区新房成交均价在29198-40206元/㎡区间波动，其中6月达到年内高点，价格中枢总体保持稳健。注：本文周度数据采用克而瑞系统的周次划分标准。
不过，机会往往伴随着考验。库存数据显示，高新区库存去化周期（12个月移动口径）从2026年1月的24.7个月拉长至7月的31.7个月。这说明板块库存压力有所上升，去化周期变长。综合来看，高新区板块“机会与压力并存”——低密稀缺地块的稀缺性支撑了房企的高溢价竞拿，但整体库存偏高也意味着新项目入市后，仍需在产品力、价格策略上下足功夫，才能实现顺利去化。不能只看眼前的热度，还要经得起市场的考验。
05
给普通读者的启示
一宗地块的溢价率高低，背后其实是房企对区域价值、竞争格局、去化前景的综合判断。对于普通购房者而言，大家可以重点关注这类“高溢价+低容积率+稀缺资源”地块未来入市后的产品品质，通常这类地块上打造的产品会有更高的居住舒适度。但同时也要保持理性，客观看待库存周期偏长可能带来的价格博弈空间，结合自身需求做出明智的决策。
THE END
本文由【克而瑞（浙江）研究中心】分析师罗燕飞撰写，【克而瑞（浙江）研究中心】深耕浙江房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+“大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房等地产赛道；分析维度贯穿宏观层面、行业发展、市场供求等多方面；形成形式包含深度项目测评、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
1、
2、
3、
热门跟贴