上海楼市最大的困境是什么？房子还要盖，但是没人买得起。为什么还要盖？目前上海人均住房面积是37.63平方米，换算成使用面积大概是28到30平方米。参考国际一线城市，纽约43，伦敦33，东京33，巴黎31，所以上海在全球一线城市里面，人均住房面积基本上是垫底的。
而目前上海的962万套存量房里面，64%超过了20年的房龄，616万套老房子，有的没电梯，有的没物业，有的没车位。住在里面的人想不想换？都想换。你不管从居住空间看，从改善需求看，从人口流入看，上海的新建住房确实还有增长空间，对不对？但是问题来了：谁来买？
2025年上海人均可支配收入是91987元，月均7665元。全市新房均价是46268元每平，一年收入买不到两个平方米。一套90平的普通住房，416万，首付125万，按人均收入，你攒够首付要14年。一套500万的房子，首付150万，贷款350万，30年利率3%，月供是14750元。双职工家庭月收入是15330元，月供吃掉你多少？吃掉你全部收入，一分钱不剩。你敢失业吗？你不敢，所以你不敢买房。
有人说国外有房产税，每年都要交，算下来不一定比上海便宜。把房产税算进去，房价与收入比是：纽约7.7到11.2，伦敦9.4到11.5，东京10.5到14.5，巴黎16.5到29。上海多少？上海是25到35。2025年亚太住房可及性指数报告给上海的定性是：极度不可负担。
矛盾就在这儿。一边是人均住房面积垫底，616万套老房子要换，人口还在进，房子还得盖；一边是一年收入买不到两个平方米，月供吃掉你全部工资，房价收入比算不算房产税都是全球最高的。有需求没购买力，或者说没有购买欲，这就是上海楼市最底层的矛盾。总量够了，但好房子不够；想换房子的人多，但买得起的人少。
政策能托底，但托不住购买力。购买力在收入里，收入不涨，房价就撑不住。出路就两条：要么房价跌，跌到和收入匹配；要么收入涨，涨到能撑住房价。后一条路走不通，短期之内走不通，但前一条路最起码在路上了。
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