就在刚刚，上海今年第九批次土拍落下了帷幕。
此次堪称上海年度土拍高端局。
共推出三宗宅地：黄浦老西门时隔12年再度公开出让宅地，静安大宁推出建面约10.13万㎡大体量纯宅地、浦东金桥断供五年补货低密宅地，合计起始价120.94亿。
这次土拍，报名阶段就已分出冷热：
黄浦地块只有中海一家报名；静安宅地起始价66.84亿，静安地块招商&南山&滨江&南通瑞城、建发&象屿2家联合体入局，浦东金桥地块最为火热，中信泰富、越秀、招商、金茂、绿城&浙交投&西子五家房企劲抢。
最终，
黄浦老西门商住混合地块，被中海地产以总价约38.88亿、综合楼面价约9.69元/㎡收入囊中；
静安大宁纯住宅地块，经过78轮竞价，被象屿&建发联合体以约70.5亿拿下，溢价率5.48%、楼面价69614元/㎡；
浦东金桥纯住宅地块，经过143轮竞价，被中信泰富以总价约19.72亿竞得，溢价率29.65%、楼面价52416元/㎡。
828新政之后，自有资金购地、优先现房销售、封顶预售、资金全额监管、主办银行封闭管理相继落地，房企资金压力骤增，每次拿地都是新的算账考验。
当开发风险更多由房企前端承担，拿地本身就成了一次物理性的信心宣言——
只有资金实力、产品领先力、运营服务力都够硬的房企，才敢在土地市场果断出手。
此次土拍，三宗宅地均属上海核心/成熟板块，但体量、门槛与地段禀赋各不相同；竞争逻辑与开发难点各异：
老西门拼技术、大宁拼资金、金桥拼手速。
01
黄浦顶豪神盘，市中心微型地块
竟然只有中海抢？
黄浦老西门271A-03地块本是市场最为关注的地块，作为黄浦核心时隔12年再度公开出让的宅地，理所当然成为万众期待的顶豪神盘。
地块东至中华路，南至安澜路，西至南文大厦、271A-02地块，北至方斜支路。
图源来源：今日房产图库
出让面积仅约0.85万㎡，容积率4.7，住宅≤90%/商业≥10%，建面约4.01万㎡。起始总价38.88亿元，起拍价9.69万元/㎡，剔除10%商业及公共服务设施建面后，纯住宅起拍价10.87万元/㎡。
但报名阶段仅中海一家报名。最终，也是中海以总价约38.88亿、综合楼面价约9.69元/㎡将它收入囊中。
地段优势难道不香了吗？为何房企不再积极抢夺最核心地块？
这主要可以从三个方面来理解。
1、地在螺蛳壳，道场难做大
地产圈有两种地块，需要绝对实力才敢碰。
一种是近郊百万方造城，要扛片区规划、商业办公、公建配套和长周期运营；另一种是内环不足万方微型宅地，面积小但要“在螺蛳壳里做道场”。
老西门271A-03正是后者。
在一块仅有0.85万㎡的地块内，要排布高层大平层、要配齐全自持商业和公服配套，还要平衡老城厢城市设计和文庙视廊，实现“提升老城厢周边整体空间品质，构建现代与传统交融、多元功能复合的特色人文住区”。
每一寸空间都要反复推敲，每一个指标都要精打细算，这哪里是螺蛳壳里做道场，这分明是螺蛳壳里盖宫殿。
2、价高体量小，资金压力大
地块38.88亿的总价，放在黄浦倒也不算天价。但倘若考虑到这片地仅0.85万㎡的占地面积，那就着实当得起“寸土寸金”四个字了。如果再加上建安、财务等各方面成本，对房企现金流无疑更是巨大的考验。
但机会成本，有时候比资金成本更让人犹豫。
38.88亿或许只是上海土地市场的一粒灰，但对于任何一家房企来说都是一座山。当一家企业决定将这笔钱押注在老西门，很可能就意味着同时放弃了其他两三个项目的机会。
在当下趋于观望的市场背景下，恐怕很少有哪家房企愿意把子弹一次性打光。
更何况，828新政之后，房企前端资金压力骤增。在这种背景下，一块“小而贵”的地，吸引力自然大打折扣。
3、竞品环伺中，产品容错低
艳姐仔细观察了一下这块“神级地块”，发现周边可以说是“强敌环伺”。
地块北邻二手房价格约16-20万/㎡的“二手房标杆”复兴珑御，西侧中海建国里、顺昌玖里的部分房源单价已突破20万+，南侧五坊园、海珀黄浦挂牌价也在16万+。再加上同板块还有上海壹号院后续货源等竞品同台竞技，即便坐拥顶级地段，未来项目入市时的去化压力也同样不容小觑。
但在艳姐看来，真正牵动全局的，仍然是这块地的定价锚效应。
271A-03落锤的价格，最先搅动的就是复兴珑御房东们的心态。地价若超预期，二手挂牌价大概率应声而涨，价若趋于保守，市场就要重新掂量黄浦顶豪的承受力。
这块地不仅是在给新房定价，更是在为整个老西门的资产预期定调。当这枚砝码应声而落，整个板块的价值天平都会跟着倾斜。
而中海，恰恰是那个有资格坐上牌桌的人。
它在上海核心区有成熟的高端产品体系，有建国里、顺昌玖里的经验沉淀，有对老城厢的深度理解，也有足够的资金底盘。
更重要的是，中海在深圳安缇项目上，已经验证过高密度核心区做低密居住体验的能力。
艳姐觉得，这套经验，恰好可能在老西门大有用武之地。
在全是摩天总部的深超总，安缇通过抬板设计将项目底盘抬高约29米，把园林、会所、空中花园融进了高密度核心区。
结果是，深圳安缇首开72套当天日光，套均总价近5000万，在钢筋水泥的丛林里，硬生生凿出了一方可以呼吸的居所。
而如今，老西门271A-03的体量、限高、风貌要求，都与当初的安缇深圳接近，恰好非常匹配中海“小而精”的打法。这块“微型宝地”，也很有可能因此走出一条不同于传统超高层豪宅的路线。
据业内人士估计，老西门地块未来售价大概可以达到约14万+/㎡的高度。而剔除商业及公服建面后，中海拿地时的实际住宅楼面价仅有约10.88万/㎡。如果产品质量过关，对于中海而言，这是一笔稳赚不赔的买卖。
当然，具体的地块规划，还要看老城厢的风貌限制条件到底有多严格。但至少，中海是少数有能力在“螺蛳壳”里做出宫殿的开发商。
02
此次最大体量宅地
建发&象屿联手深耕
静安区N070302单元117a-09地块，东临泽州路、西靠普善路、南接柳营路，出让面积约4.22万㎡，容积率2.4，为纯住宅用地，建筑面积约10.13万㎡。地块起始总价66.84亿元，起始楼板价66000元/㎡，中止楼板价92400元/㎡。
同时，这也是本批次体量最大的一宗宅地
在报名阶段，总计有两组联合体选择了入手：招商&南山&滨江&南通瑞城、建发&象屿。
最终，经过78轮竞价，建发&象屿以约70.5亿元拿下了这块地，溢价率5.48%，成交楼面价69614元/㎡。
在艳姐看来，这个结果其实是一次提前落子的战略卡位。
今年6月底，建发已经在大宁布下了第一颗棋子。
在上海第五次土拍中，建发豪掷约72.89亿元拿下大宁081a-08地块，楼面价约81665元/㎡，计划建造静安首个全域抬板住区。
那一次，建发是硬生生将这块地“抢”入囊中的。168轮鏖战，溢价率逼近30%，姿态决绝。
而这一次，117a-09地块的素质整体比081a-08还要更上一层楼。
它是纯商品住宅用地，不需要配建保障房，也没有中小套型限制，体量上也更大、更从容一些。
对于建发来说，如果这块地被其他房企拿走，大宁板块将出现一个强有力的直接竞品。与其让别人在自己的主场上落子，不如主动出手补全板块棋局，在大宁形成“双盘联动”的格局，掌握板块的定价权和节奏权。
而双盘联动，恰恰是建发最擅长的打法。
例如北京建发金茂观宸，项目团队把一、二期两个毗邻地块地下打通，共享约5000㎡会所；在长沙，玖洲和玺与玖洲观澜成为高铁新城的“双子星”；在厦门，建发将一块地拆成宸启瑞湖和瑞湖公馆两个项目，瑞湖公馆首批业主中，超20%来自宸启瑞湖大户型业主的再购或推荐。
如今在上海，建发大宁项目加上本次出让的117a-09地块，未来两年大宁的新房供应也将显著增加。
但供应增加，不等于竞争加剧。
板块内在售的中建玖上琅宸均价约14.68万/㎡，已三次开盘推出408套房源，网签304套，去化率约75%。
这个数字说明，大宁的改善需求是真实的，客户愿意为品质买单。如果两个项目能够做出清晰的差异化定位，覆盖不同的客群和总价段，反而能形成合力，把大宁的改善市场抬升一个level。就像今年9月，建发在杭州刚刚四盘联动，四个项目齐齐涨价。
建发&象屿拿下这块地，守住了自己的阵地，也把自己推到了一个更考验操盘能力的舞台上。接下来要看的，就是建发能不能在大宁两个项目之间做出真正的质价比与差异化，让双盘变成双引擎。
03
浦东金桥地块，反而最抢手
五家劲抢，中信泰富拿下
此次九批次最热的一仗，落在浦东金桥。
浦东新区Y000902单元19-21地块，由原有19-08、19-09两宗合并而来，二类住宅组团用地，出让面积约2.09万㎡，容积率1.8，限高60米，计容建面约3.76万㎡；起始总价15.21亿。
小体量资金占用可控，低密小高层工期短，“小盘低密”是新政下的优选特质。
地块靠近中环立交，邻近6号线金桥路站、9号线台儿庄路站，规划崇明线辐射片区，2026年底通车预期进一步补全通勤；
东侧建平实验小学，南向金桥产业服务园，商业有金桥大拇指广场、LaLaport、PRISMA新嘉中心，西侧有绿地河道。
报名阶段，中信泰富、越秀、招商、金茂、绿城&浙交投&西子，5家房企或联合体入局。
最终，这块地经过143轮竞价，被中信泰富以总价19.7229亿竞得，溢价率29.65%、楼面价52416元/㎡。
金桥为什么这么抢手？
答案其实很简单：
安全。
1、断供五年，独占蓝海
当前，金桥核心区新房已断供五年，近三年板块内纯宅地出让记录为零。唯一能对标的项目，是位于下游、金桥与曹路交界处的浦发上城，网签均价约6.1万/㎡。
而板块最近两次新房供应，则分别是2023年嘉里荟萃庭入市，成交单价8.6万/㎡，开盘去化98%；以及2021年嘉泷汇入市，单价8.3万/㎡，开盘即售罄。
五年的改善需求积压至今，正等待一个新盘来释放。
对比老西门面对的一众顶豪竞品，金桥是真正的“供应蓝海”。
2、小盘低密，进退从容
3.76万㎡的计容建面，15.21亿元的起始总价，对于一家正常运转的房企来说，是一个“踮踮脚够得着”的项目。
容积率1.8、限高60米的条件，天然具备打造部分低密产品的可能性。而洋房与小高层的组合，工期短、去化快，在现房销售新政下，“小盘低密”反而成了最优选的特质。
3、低价留白，利润可期
周边二手房嘉陇苑挂牌价约9.5万/㎡，对比起始楼板价40430元/㎡，即便拍到中止楼面价56602元/㎡，利润空间依然可期。
对房企来说，这是一块十拿九稳、风险可控、去化确定的地。
三重要素叠加，金桥的火热便不难理解。在新政后更为理性的新逻辑下，开发商并没有停止拿地，只是明显更为挑剔了些。
而金桥，恰好是那个被选中的答案。
结语
当三宗宅地的锤声依次落下，上海第九批次土拍的大幕缓缓收拢。
老西门的螺蛳壳里盖宫殿，考验的是房企在方寸之间雕琢顶豪的极致功力；大宁的双盘联动落子，彰显的是房企深耕板块、掌握定价权的战略定力；金桥的“五家劲抢”，则印证了在断供五年的蓝海面前，安全边际与利润空间才是房企最诚实的投票。
土地是城市的底稿，房企是执笔的人。在828新政的新逻辑下，只有那些资金底盘够厚、产品功力够深、运营服务够细的房企，才有资格在这张底稿上落笔。而上海，始终以她核心板块的稀缺与成熟，筛选着真正有实力的执笔者。
我们有理由相信，在这座永不落幕的城市里，每一次理性的落锤，都是在为下一个周期积蓄力量。而那些敢于在核心板块果断出手的房企，终将在时间的复利中，收获属于自己的答案。
主编：张艳
责编：闪闪、行轮
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