21世纪经济报道记者 凌晨 报道
现金补贴落地三周，西安楼市出现“温差”。8月底，西安出台新一轮房地产政策，其中最受关注的一项，是拿出5000万元专项资金支持居民“卖旧买新”。
其中符合条件的购房人，可申领最高2万元现金补贴。政策同时明确房地产企业可根据产品定位和市场行情自主确定商品住房销售价格，市区两级住建部门不再审核价格。
如今，西安楼市有没有被撬动？
从成交看，西安市场并没有迅速出现一轮普遍升温。综合克而瑞、世联行等机构数据来看，2026年第36周，即9月7日—9月13日，西安商品住宅供应超16万㎡，环比上涨；商品住宅成交超12万㎡，环比出现下降。
与此同时，供应端却连续走高。进入9月后，西安供地节奏明显加快。据不完全统计，目前西安9月集中出让19宗共约796亩开发用地。
房企也出现了新动向，包括华润置地等房企先后宣布价格上调或折扣收回。
买房人尚未明显加快入场，开发商和土地市场已经开始“试水”。不同市场主体之间越来越明显的“温差”背后，意味着什么？
供应连续增加，成交却没有跟上
判断一项楼市政策的短期效果，成交量仍是最直接的指标。从政策发布前后的连续三周看，西安新房市场经历了一次先升后降的过程。
克而瑞陕西市场周报显示，2026年8月24日至8月30日，商品住宅供应18.72万㎡，环比上涨464.1%，成交12.15万㎡，环比上涨37.55%，成交均价16336元/㎡，环比上涨0.53%。
但9月首周并未延续上涨态势。2026年8月31日至9月6日，西安新房供应面积14.92万㎡，环比下降20.3%，成交10.33万㎡，环比下降15.02%，成交均价15622元/㎡，环比下降4.37%，量价环比双双回落，均价创十周新低。
21世纪经济报道记者以购房者身份致电多个楼盘获悉，新政发布以来，楼盘到访量相对平稳，去化并未出现明显回温。
二手房市场同样值得观察。
西安市住建局公布的数据显示，8月份西安全市存量住宅网签备案量为7787套、81.41万平方米，是年内第二低点，但同比2025年8月仍增长7.33%。
这组数据呈现出的并不是简单的“冷”或者“热”。从累计成交看，二手房交易仍有韧性。但从近期月度表现看，成交节奏已经明显放缓。
这也是“卖旧买新”政策出台后最值得继续追踪的一环——5000万元补贴能否真正转化成新增成交，最终取决于二手房能否顺利完成交易，并进一步释放改善性住房需求家庭的购买力。
目前，观望情绪仍浓。
买房人还在等，房企先开始“试价”
成交尚未明显放量，开发商却已经率先作出反应。
9月中旬，一份华润置地陕西营销通知引发市场关注。公开信息显示，自9月14日起，其陕西区域部分在售房源营销优惠收回约2%。
需要明确的是，相关营销材料的免责声明明确指出，此次调整为营销折扣收回，并非上调房管备案价。
这个细节很重要。8月26日发布的西安楼市新政明确，房地产企业可以根据产品定位和市场行情，在办理商品房预售许可或现房销售备案前，在网签销售平台如实填报每套房屋价格，市区两级住建部门“不干预企业自主定价，不再审核价格”。
上海易居房地产研究院副院长严跃进对21世纪经济报道记者表示，住建部门不再审核“一房一价”，也是今年各地一个较为突出的创新点。实际上，今年已有不少城市在房价管理方面进行了放开。该调整赋予房企更大的定价自主权，使其能够根据市场供求关系和自身去化节奏，灵活调整价格策略。值得注意的是，此次价格调整是基于市场供求和销售情况作出的合理部署安排。
具体到西安，政策落地后，部分开发商开始尝试调整销售策略。
西安楼市资深代理销售王丽（化名）对21世纪经济报道记者表示，新政发布之后，房企比购房者“着急”。一部分房企收回折扣或者涨价，更像是在试探市场。实际上，渠道方面政策加码力度很大。比如白桦林境、铁建越秀等项目的阶段性带看政策是首访奖200元/组，复访奖300元/组。还有翰林府、中天启悦这类项目则更加直接，任意户型住宅成交都有3000—5000元不等的现金奖励。
王丽进一步说道，整体来看，表现是部分项目涨价，但成交暂时没有同步跟上，且房企对于“水面之下”的销售渠道奖励力度更强了。
更值得注意的是，房企一边试探价格，另一边正在明显增加供应。近两周，西安商品住宅周供应量明显上涨。
严跃进表示，本次新政出台时点本就临近传统“金九”营销旺季，与北京、上海、成都等城市的政策调整形成联动，充分说明各地正迎来新一轮政策加码。近三年已有的存量政策，加上这些新出台的举措，为“金九银十”的营销活动提供了有力支撑。
而面对传统“金九”，开发商既希望抓住政策窗口加快推货，也需要观察购房需求究竟能否承接新增供应。
而真正决定这一策略能否持续的，是接下来几周的到访、认购和网签。如果成交继续承压，房企的价格策略仍可能重新调整；如果成交持续回升，收回折扣才可能继续推进。
政策给了开发商更大的定价空间，但最终的价格仍然要由市场成交来检验。
核心资产先热起来了？
相比成交端的谨慎，土地市场出现了更明显的热度。
9月1日，保利发展斥资约13.824亿元摘得西安市幸福林带东方厂改造项目共计5宗用地，包括2宗住宅用地、1宗商住用地、2宗商业用地，总面积约177亩。
9月2日，西安再次成交8宗共约414亩经营性用地，成交总价款约41.85亿元。
其中，中海地产竞得曲江CCBD北区约32亩商住用地，成交溢价率达到40.03%，楼面价超15000元/㎡。
这也让西安楼市出现一个颇具反差的场景：一边是最近三周新房周成交表现平平；另一边，却有开发商愿意为核心土地支付高溢价。
不过，两者不能简单归结为因果关系。9月2日成交的土地此前已经完成供地安排，房企参与土地竞买还受到地块区位、规划指标、未来产品定位以及企业自身土地储备等多重因素影响，因此不能把单宗土地的高溢价直接解释为8月26日新政的结果。
更值得关注的是背后的结构性变化——在整体市场仍处于调整期时，资金对不同资产的选择正在进一步分化。
核心区位、成熟配套以及能够承载改善型产品的土地，仍然可以引发房企竞争；但这种热度能否扩散到普通住宅项目和外围板块，目前还并不好判断。
从全国市场看，这种修复同样不是一蹴而就的。9月15日，国家统计局发布了2026年8月份住宅销售价格变动情况。数据显示，70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二、三线城市环比降幅总体收窄。
西安眼下出现的变化，也更适合放在这一背景下理解。目前来看，政策正在传导，但不同市场主体、不同板块对政策的反应速度并不相同。
接下来真正值得观察的，不是某一个项目是否收回2%的优惠，而是进入“金九银十”后，西安新房成交能否持续回升，以及“卖旧买新”能否让二手房交易形成新的增量。
只有出现了这一迹象，政策带来的预期变化才算真正传导到了成交端。
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