中国的住房市场究竟经历了怎样的从繁荣到调整？
如今又走到了怎样的关口？
在回答"未来哪五类房子将迎来价值重估"之前，不妨先把时间拨回过去几年，回顾一下这段行业变化的完整脉络，看清楚问题从何而来，再来判断机会将落在何处。
2020年至2022年间，中国一度火热的房地产市场骤然降温。
部分楼盘变成空城，一些购房者组织起停贷行动，叠加新冠疫情对全球经济的冲击，房地产行业积累多年的脆弱一面被集中暴露出来。
在这场调整之中，恒大集团成为最受关注的企业之一。
作为中国规模最大的开发商之一，恒大在多笔重要债券上出现违约，承受了行业内较为严重的损失。
其创始人许家印曾一度位列亚洲第二富豪，2021年其财富蒸发约172亿美元；自2017年起，他的身家已缩水超过九成，到2023年仅剩约30亿美元。
《华盛顿邮报》曾联系逾50位中国社交媒体用户，与其中约10人进行了交流，受访者出于担心均要求匿名。
他们均为购房者，被困在为半成品住宅偿还按揭的处境之中。
一位受访者因无处可去，甚至已经搬进了未完工的房子。
另一位30岁的男性受访者表示，他将收入的一半用于同时支付房贷和另一处住所的租金。
他曾尝试与开发商沟通，但最终得不到回应。
他与其他业主开始筹划维权，但行动被穿制服的人员制止。
此后，更多当地业主接到匿名电话，被劝告不要将事态升级。
其中一人称，自己曾被留置约十小时，随后他退出了业主微信群，选择低调处理。
时间已过去一年多，他离入住那套曾以为触手可及的新家，依旧遥遥无期。
那么，中国的住房市场是如何从繁荣走向调整的？
多年以来，房地产行业一直是拉动中国经济的重要引擎，而其背后的核心制度是商品房预售制度。
这一制度在世界多个国家和地区同样存在，即开发商可以在房屋竣工之前进行销售。
不过，与其他一些市场相比，中国内地的预售模式让购房者承担了较高的风险，可以通过与中国香港的做法进行对照来加以理解。
在香港，购房者只需支付首付款，无须一次性付清全款；而在内地，购房款通常须以首付加银行按揭的方式一次性支付到位。
此外，在香港，首付款由律师事务所等第三方进行监管；而在内地，首付款则直接进入开发商账户。
凭借预售所得资金，开发商无须自有充足资金即可启动新的开发项目。
然而，一旦出现资金紧张，这些资金会更多地被用于支付工人工资等刚性支出，从而导致部分住宅停工烂尾，在民间被称作"烂尾楼"。
烂尾楼为何会大量出现，这一问题需要回到中国住房市场起步的年代去追溯。
相较全球同行，中国在城市住房开发上起步较晚，但自上世纪九十年代以来，市场进入了快车道。
与任何繁荣市场一样，需求首先来自人的流动。
在中国，这一需求主要来源于农村人口向大城市迁移，其城镇化规模在人类历史上前所未有。
1990年至2021年间，城镇人口比例上升了约37个百分点，更多人口进入城市，也意味着对住房的需求急剧增加。
许家印较早把握住了城市化的机遇。
1994年，商品房预售制度在国内确立，被认为在一定程度上是为回应需求的快速增长。
1996年，恒大成立，正好赶上了1998年的住房制度改革——彼时住房分配从福利分房向市场化配置转变。
这为恒大从零起步、成长为地产巨头铺平了道路，其巅峰时期的2020年年营收达到了约730亿美元。
据其官网信息，恒大在中国内地280余座城市拥有超过1300个项目。
它既是内地按合同销售额计算规模最大的开发商，也是亚洲借款规模最大的企业之一。
恒大将大量借入资金用于继续拿地和推进新项目，指望着日后通过销售获取利润。
但当房价下行时，情况会怎样？
现实的答案已经出现。
在新冠疫情期间，房价出现回落。
就在武汉发现首批病例数月后，国内针对开发商过度举债推出了名为"三条红线"的调控政策。
该政策对房企的三项负债指标设置上限：剔除预收款后的资产负债率不高于70%，净负债率不高于100%，现金短债比不低于1。
许多开发商无法同时满足三项要求，触及至少一条红线，融资渠道随之收紧，财务压力加大。
当疫情形势严峻、上海等大城市进入封控状态时，住房销售趋于冻结，房价自2021年8月起走弱。
恒大在同年年末陷入违约，董事局主席许家印随后辞任。
那么，责任在谁？
受访分析人士认为，"三条红线"政策方向本身有其合理性，但推出的时点并不理想。
一位专家指出，他并不会归咎于三条红线，而是认为整个房地产板块在此前已经变得过于庞大：它带来了太多的增长与就业，以至于没有人愿意主动去为它踩下刹车。
他同时指出，2020年出现新冠这样的黑天鹅事件本身难以预料，也无法提前防范，各项因素恰好在同一时间叠加，才形成了今天的局面。
到2023年1月，随着国内下调按揭贷款利率、推动部分预售项目保交楼、并对开发商予以资金端支持，房价整体趋于企稳。
有关部门也释放信号，"三条红线"等债务限制或将有所松动。
这是否意味着中国的住房市场问题已经得到解决？
从目前情况看，中国面临的挑战远不止于政策层面。
有分析人士认为，这不仅是监管问题，更是需求问题，因为中国人口在下降，真实需求并没有想象中充足。
因此，解决方案不能仅仅依靠放松限制，那样并不能真正化解根本矛盾。
在很长一段时间里，人口的增长为中国庞大的劳动力供给提供了经济红利，但这一数字正在较快回落。
劳动年龄人口从2014年的约9.97亿降至2021年的约9.86亿。
联合国预测，其下降速度将在2030年代及之后进一步加快，并延续至本世纪末。
分析人士归纳了三点：首先，购房市场的新增买家在减少，人口正在下降；其次，居民可支配收入增速放缓；再次，青年群体的失业率仍处于较高水平。
回望上世纪九十年代，中国劳动力从乡村向城市大规模转移，带动了此后数十年的经济增长，也塑造了一个高度依赖预售、以加快城市扩张为特征的住房市场。
随着城镇化步伐趋缓，市场需求或已触及阶段性瓶颈。
这或许也在提示，中国的住房市场再一次走到了转型的关口。
正是在这样的背景下，存量时代的价值重估被摆上了桌面。
近期有关部门公布数据，前8个月二手房成交占比已达52%，历史上首次超过新房，购房主战场从售楼处转向了中介门店。
相应地，一笔约15万亿元的资金将投向老房翻新：5年内改造11.5万个老旧小区，加装57.5万台电梯，50万套危旧房支持原拆原建，建成5000个完整社区。
这不只是民生工程，本质是对存量房产的一次系统性价值重估。
参照日本靠法定维修资金让老公寓延续体面、新加坡组屋满30年由政府翻新一次的经验，成熟市场比拼的都是存量运营。
真正改写房价的关键有三件：加装电梯、危旧房原拆原建、补齐养老托育等配套。
研究机构监测显示，完成系统改造的小区二手均价涨幅约在8%到12%之间，加装电梯的中高楼层涨幅更明显，成交周期也在缩短。
具体到未来5年最受益的5类房子：一是危旧房和预制板房，原址重建、电梯车位齐备，修复空间最大；二是核心区没电梯的多层楼，加装电梯后此前的折价将快速补上；三是核心城区成熟老小区，地段本就是金子，配套补齐后将向同地段次新房靠拢；四是一楼带院的房子，在老龄化背景下正变得抢手；五是完整社区试点小区，配套优先落地，价值慢热却走得稳。
相反，三四线远郊的老破小、没有学区地铁的偏远房产以及10年内的次新房，均不在本轮红利范围内。
对普通家庭而言，已持有上述房源的不宜在价格修复前仓促出手；刚需和改善可重点关注已列入改造名单、尚未动工的小区；持有多套房者可借势置换，把远郊无改造价值的老房换成核心区优质资产。
中国房地产的下半场，比的不再是谁盖得新，而是谁管得好——曾被嫌弃的老房子，或许正站在价值修复的起点。
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