朋友，这一个月楼市最大的动静，不是哪个城市又发新政。
是规则被重写了一遍。
8月28日，五部门一次性甩出8份文件。
3份纲领，5份配套。
土地、融资、建设、销售、按揭、交付，整条链子重新排布。
到9月28日，刚好满月。
这一个月，圈子里流传一句话。
现房销售一落地，房企现金流就得断。
但是，撑不住的只是一种模式，不是整个行业。
1 谁在出手
9月21日，上海今年第9批次涉宅用地收官。
3宗地成交129亿元。
黄浦老西门那块被中海地产底价拿走，楼面价96900元每平方米。
9月10日，深圳福田香蜜湖一块迷你宅地，只有5844平方米。
中海跟6家央国企对手打了250轮。溢价超125%才拿下。
8月31日到9月21日，中国房地产报测算中海拿地总额越过200亿元。
这不像是整个地产圈慌了的样子。
9月15日，保利发展抛出50亿元定向可转债。
这成了8·28新政之后头一家再融资的A股房企。
什么信号呢。
冰封很久的融资闸门，开了口。
2 谁在扛不住
朋友，真正难受的在另一头。
中小房企以前6到9个月就能回款。
现在拉长超过1年，项目利润率掉5个百分点，内部收益率从20%掉到1%。
售价不上行10%，项目就很难盈利。
中信证券测算，内部收益率从15.8%回落到3.6%。
摩根士丹利更狠，从22%掉到4%。
看到这你可能想问，那是不是全行业都要完。
我觉得不是。
这是有人扛得住，有人扛不住。
央企国企手里有钱，融资渠道多，冲击有限。
真正压力大的，是杠杆高、在建项目多的民营房企。
同一套规则，落到两类公司头上，是两个难度。
你把这轮调整想明白。
它要办的事，是把靠预售款滚起来的高周转掐死。
让盖得出、交得了房的公司留下来。
过程会疼，但方向没错。
3 土地市场在用脚投票
钱变贵了，房企买地的心思也变了。
变化写在结构里，不在总量里。
新政之后，房企拿地整体非常审慎。
因为现房销售的资金成本，已经被算进了拿地成本。
审慎两个字落到地上，就是三块地。
北京顺义后沙峪温榆河那块，容积率1.01，限高27米。
华润置地打了174轮，82.99亿元拿下。溢价17.37%。
上海松江泗泾那块，容积率1.2。
星狮投资跟国贸地产联合体29轮拿下，5.82亿元。溢价16.41%。
南昌西湖区东坛街以北那块，容积率1.1，溢价率干到30.42%。
这个规律你看出来没。
全是低密、小体量！
房企现在不敢碰长周期大盘。
专挑2到3年能收工的小盘。
现金流能转起来，比什么都重要。
中指那边还有个总量。
9月1日到21日，300城宅地成交2198万平方米，土地出让金858亿元，平均溢价率6.5%。
总量一般，结构很亮。
这才是楼市给你的真实样子。
4 钱、地、税，三道口子
房企提什么诉求，比谁拿地更有信息量。
它们要的就三样，钱、地、税。
北京9月24日的细则写明，8月28日之后新出让的住宅用地，土地款签合同30日内缴不低于50%。剩下2年缴清，不计利息。
土地增值税、增值税改到现房交付之后申报。房企现金流能松口气。
融资那头也在想办法。
已经签了合同、还没交付的销售额度，大概有1年时间差。
可以用保理、ABS先盘出来，成本多1到2个百分点。
这些话落到你身上就一句。
房企的资金压力摊平了，就不用在房价上找补。
5 现房销售改了什么
回到开头那句话。
现房销售真正动的，是钱什么时候能解冻。
以前房子刚出地面就能卖，购房款提前进开发商账上，这笔钱再拿去滚下一块地。
现在要封顶、甚至竣备才拿全款。
中间那段的资金占用，得开发商自己扛。
这一条影响开发商净利润率3到4个百分点，眼下能做到8%到10%的净利率，已经算是很好的投资回报了。
接下来你会看到什么。
你能买的新房先少一段。
工规证到手的老项目还能按老规矩走。
新地基本都得等现房，未来2年，刚出地面就开卖的盘会几乎绝迹。
你买到的东西会变。
以前买期房是看图猜房，往后越来越多的盘是实景看房。
园林、外立面、车位都摆在那。
成本会往上抬一点。
土地款能分期、税费能后移、过桥资金能接上，压力就摊平了。
落不下来，部分城市的房价就会被成本顶一顶。
6 该慌的时候别慌
这几年你听过的楼市要崩，比听过的真话多。
新政满月的答案很清楚。
最先慌的，是那些本来就在钢丝上走的公司。
真正有钱、有产品、交得了房的公司，反倒抢到了位置。
对普通买房的人来说，判断标准没变。
买一座城市里位置好、配套全、有人愿意接手的房子。
它就经得住规则怎么改，买远郊一个只有图纸的盘，什么政策都救不了它。
现在的窗口对你挺特别。
开发商急着回款，优惠给得足。
等库存消化完。价格未必还这么好谈。
看清楚了，就别一直站在原地。
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