828新政落地后，上海楼市的选择逻辑在悄悄变化。购房者的考量重心，从单一的价格维度，转向核心板块、产品品质与交付确定性的综合判断。
在浦东的改善版图里，森兰始终是被盯着看的板块。这里发展多年，国际居住氛围与改善共识已经成型，加上宅地供应极少，每一次新盘露面，都不缺关注。
9月26日，越秀·天屿迎来首开，147套房源当日售罄，成交金额超12.36亿元；认购阶段累计三百余组客户参与，认购率约252%，触发积分制，成了金九楼市里的一个代表性热盘。
开盘现场实景图
这份热度，显然不只是一句“稀缺”能解释的。从抬板社区实景呈现的高效推进，到新规产品的不断打磨，再叠加上森兰多年沉淀的居住氛围，几股力量共同托住了项目的市场表现。
好消息是，距离首开未满一个月，项目二批次已取证，将于明日开启认购，共96套房源。其中，建面约105㎡作为抢手户型，能给一批次没能选到房的客户补上缺口。
项目实景图
01
实景先行的底气
把蓝图里的抬板社区完整落地
在效果图满天飞的当下，判断一个项目靠不靠谱，有个朴素的标准：敢不敢在开盘前把实景先呈现出来。越秀·天屿的选择，是让实景替自己说话。
8个月高效推进 背后是自信
从1月拿地，到8月实景示范区开放，百米廊柱、中央下沉庭院、多层泛会所、实景样板间一次性完整落地，没有分批次、挤牙膏式的释放节奏。
这背后是越秀地产独立操盘的全流程管控能力——从产品定位、设计管理到工程推进，既跑出了开发速度，也守住了产品理念从图纸到落地的完整还原。能提前把建筑、景观和空间摆到客户眼前，比任何承诺都更有说服力。
项目实景图
全域抬板 一次居住体系的系统性迭代
近两年，抬板住宅在上海楼市风靡，但把整座社区抬高5.3米、并且做成实景的，越秀·天屿是浦东首个。这个数字的意义在于：把社区的空间重新分了一次层：
首先，车辆通行与停放全部置于板下，板上区域留给步行活动与景观，实现了彻底的人车分层，老人孩子板上活动更安心；住宅首层相当于普通住宅的多层高度，有效隔绝道路噪音与视线干扰，居住静谧性更强。
项目实景图
其次，景观体系能依托抬板高差自然升级，以此，项目打造了约10米高差的绿瀑中庭，搭配约200米中央绿轴、约100米水轴形成双主轴布局，五大主题花园穿插其中，从平面绿化转向立体分层的景观体验。
项目实景图
不仅如此，楼栋底层全部架空，与板上园林室内外互通，雨天、极端天气也有可用的公共活动空间。当社区的空间骨架立起来之后，剩下的就是如何让生活真正在里面流动起来。
项目实景图
罕见3层立体会所 生活场景丰盈
项目打造了浦东罕见的3层立体会所，合计约2860㎡，聚焦运动健康、儿童成长、邻里社交三大高频需求，配置近20个功能场景，每一项功能均围绕真实使用习惯成体系展开，形成了丰盈的生活场景。
项目实景图
负一层与地面层，是约1000㎡的运动健康中心。恒温泳池、瑜伽室、运动恢复空间、有氧健身等场馆级场景，并围绕立体山水庭院做了环抱式布置，天气再差的日子，业主也愿意下楼动一动。
左右滑动查看实景图
会所抬板层，是约1100㎡的业主私享空间，涵盖学习成长与邻里社交两大板块：以儿童成长为主题的IP乐园、儿童音乐厅，以及主题各异的社交空间。在同一屋檐下，业主间的距离被恰到好处地安放，也让这些空间在日复一日的使用中被自然盘活。
左右滑动查看实景图
在效果图满天飞的当下，把能展示的部分先做完，是这个项目最不花哨、也最有力的一张牌。建筑、景观、会所前置落地，比任何承诺与蓝图都来得直接。
02
二批次补仓96套房源
覆盖多种维度改善之选
实景解决的是敢不敢买，户型解决的是值不值得买。首开的热销已经替后者做了回答，如今二批次补上96套，机会又一次摆到了面前。
96套房源补位，各有侧重
本次加推96套房源，覆盖建面约105㎡三房、127㎡四房两个面积段，均是首开阶段去化较快的产品。
加推的三幢楼宇各有侧重：约105㎡三房所在的11号、12号楼距地铁站更近，北侧面向滨河绿地与公园，周边分布儿童活动区域；
约127㎡四房所在的7号楼，位于社区中央景观带，靠近人行主入口，下楼即是下沉庭院与儿童戏水区。
二批次加推房源楼栋分布示意图
建面约105㎡中间套：务实派的首选
作为新规产品，这套约105㎡三房的第一张牌就是高实得率。含电梯厅实得率约86%，意味着同样产证面积下，实际能用的空间要比常规产品多出一块。
中间套户型图
格局是经典的飞机户型，南北通透，客厅与餐厅一体化排布，采光面充足，日常走动与家庭聚会互不干扰；厨房紧邻餐厅，烹饪、上菜动线一步到位。
美学样板间实景图
搭配双阳台，采光面充足；南次卧另配花池可拓展，进一步放大次卧的实用度；且标配独立电梯厅，归家有一处独立的过渡空间。
美学样板间实景图
三个房间分布规整、互不干扰，北向无连廊，居住私密性更好；主卧空间充裕，次卧尺度得当，均具备独立收纳条件。
美学样板间实景图
建面约105㎡边套：采光视野更优秀
边套在中间套的基础上，在视野与采光做了更多优化：主卧与北房间标配270°转角飘窗，三面采光，比中间套多一面景观、多一面光线；
边套含电梯厅实得率约92%，比中间套多出约3%；北房间含飘窗接近10㎡，比同面积段常见的约7㎡北卧更实用；主卧就寝区约17.1㎡，更为宽阔。
公卫采用三分离设计，洗漱、如厕、淋浴功能独立，早高峰家庭成员可以同步使用，多人口家庭的生活秩序感更好。
边套户型图
建面约127㎡四房 适配高阶改善需求
这套约127㎡四房，则面向的是家庭人口增加、父母需要长住的进阶改善阶段。多出的一个房间，让换房不再是必选项。
四开间朝南设计，整体南向面宽达到了惊人的13.3米，该尺度通常只能在市面上150㎡以上的户型见到。其中客厅开间6.6米、主卧3.6米、南次卧3.1米，每一间房都能拿得到优秀的采光。
美学样板间实景图
含电梯厅实得率约95%，两梯两户类一梯一户，门口约有7㎡入户前室可专属使用；三阳台配置+主卧与北次卧270°飘窗，多一面采光、多一面景观。
美学样板间实景图
另外，客厅与南次卧之间为非承重墙体，打通即约6.6米大横厅，三房四房自由切换，适配不同家庭居住需求。
美学样板间实景图
精装标准聚焦细节，覆盖日常居住体验
越秀·天屿户型的装修标准，从三个维度覆盖日常居住体验：
健康维度，全屋配备中央空调、独立新风与中央软水系统。软水让洗澡、洗衣的体感更柔和，衣物毛巾不易发硬，热水器也少了结垢的困扰；新风持续换气，遇上雾霾天，关窗也能保持空气清爽。
美学样板间实景图
功能维度，厨电、卫浴采用博世、科勒等品牌设备，覆盖烹饪、清洁、洗漱全场景；主卫、次卫卫浴设备齐全，台面、龙头、收纳各有归处。
美学样板间实景图
细节维度来看，玄关、厨房、卫浴、卧室各有对应收纳，杂物不至于无处安放；门窗、墙体、楼板的隔音处理，让居家的安静感更扎实。
美学样板间实景图
二批次96套房源，是浦东完整新规产品体系的一次补仓：高附赠、三面采光、类一梯一户、品质装修等，把过去要靠换房才能解决的居住问题，压缩进了同一套产品里。
03
森兰国际社区
成熟住区的长期价值支撑
产品再好，也要落在一个值得长期住下去的地段上。越秀·天屿所在的森兰，其底气一半来自已经长成的国际住区底盘，一半来自正在写实的滨江规划——前者托底，后者留出想象空间。
城市资源丰沛，国际住区氛围醇熟
森兰的教育资源是其强项，项目周边汇集了繁锦幼儿园、六师附小芳菲校区、进才森兰实验中学等学校，口碑来自长期的办学积淀，书香氛围非常浓厚。
注：预售房屋不划分学区，项目周边学校等教育资源的介绍以及本图文资料中的所有内容仅为提供相关信息参考，开发商不对项目交房后所属学区、学校做任何承诺。
六师附小实景图
进才森兰实验中学实景图
交通方面，项目步行距6号线洲海路站约800米，可直抵世纪大道，通勤陆家嘴；在建中的21号线更是贯穿森兰与金桥、张江等产业高地，通勤效率不言而喻。
21号线线路及站点规划图 来源高行发布
商业方面，板块内的森兰花园城、阳光天地、森兰商都、山姆会员店等商业体均已运营，能够覆盖日常消费、餐饮、休闲的场景。
实景图
森兰的商业能级在同步提升：项目三站地铁直达的约43万方PRISMA新嘉中心现已投入运营；两站地铁直达的约18万方森兰嘉合天地开业在即。届时，能让居住于此的业主，更轻松实现消费、育娃、休憩的全维生活需求。
新嘉中心实景图
森兰·嘉合天地效果图
生态方面，项目东侧约700米是森兰绿地与无界公园，约3.87平方公里的城市绿量已是日常可使用的公共空间，周末露营、骑行、遛娃都在家门口完成。
实景图
这些丰沛的城市资源，加上板块多年聚集的高端住区与多元化的居住人群，共同构成了森兰“不必等待兑现”的居住共识。
森兰实景图
板块持续生长 价值仍有想象空间
森兰的价值底色，是二十余年兑现出来的成熟。在这张已经兑现的底图之上，第二张蓝图正在展开。
日前，黄浦江滨江中北段专项规划亮相，森兰西侧约350公顷的战略留白区被赋予“北滨江大型公共活动中心”的功能定位，未来将承接文化、会展、生态公建等城市功能，并与森兰国际社区形成衔接。
黄浦江滨江中北段总体结构规划图
放眼全球，悉尼达令港、伦敦南岸中心都有过相似的轨迹：转型之前都是城市里被忽视的角落，转型之后无一例外成为活力的代名词。森兰，现在正处在这样一个窗口期上。
这意味着，森兰与滨江的关系不再只是“住在江畔”，这里的产业升级、公共设施与城市界面，都会迎来新的发展。
黄浦江滨江中北段整体效果示意图
从新政后的市场走向来看，购房者的选择正在回归居住本质。越秀·天屿把实景做在开盘前，把户型在新规的语境下做到更好，把家安在不断生长的浦东森兰——这三点加在一起，是它热度的底座。
二批次96套房源将于明日开启认购，建面约105㎡中间套与边套作为抢手户型再度加推。对于一批次没选到房的客户，这是一次补位；对于关注浦东改善市场的人，这也是一次走进抬板社区、实地感受森兰居住氛围的好机会。
看得见抬板有多高、园林有多密、室内有多宽阔，再算一算实得率和总价——这些账，比任何形容词都管用。
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