作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
2017年的小区，总价已经不到200万。
什么概念？
几乎和安居房、人才房一个价了。
“一路向西”，5字头滑向2字头
曾经，沙井是深圳楼市公认的热土。
“一路向西”四个字，牵着无数购房者的神经。
最疯狂的时候，连与东莞长安镇直线仅五六公里的项目，都能卖到日光。
如今潮水退去，“一路向西”已然失去将近60%的溢价。
比如位于宝安沙井片区的博林君瑞。
市场非常熟知的深圳西部的网红小区。
2018年6月开盘，729套87.9—162.4平毛坯住宅，备案均价约4.4万/㎡，总价357万起。
开盘当天，近1000人挤进售楼处。
30分钟，房源几乎被一扫而空。
2021年，成交峰值冲到约8.2万/㎡。
到今年7月呢？
成交只剩约3.57万/㎡，比当年开盘最便宜的一套，还低了将近11%。
（来源：中介平台）
并且，300万出头的房源挂出去，久久无人问津。
而高位打将近4的，并只有市场上熟知的博林君瑞。
还有位于宝安沙井的华侨城四海云亭。
作为宝安沙井曾经为数不多的商品住宅小区，2017年3月开盘，767套76—129平住宅，备案均价3.8万/平，总价285万起，当天便日光。
2020年，约77.33平户型成交高峰去到447万。
今年9月9日，同户型成交只剩181.8万。
（来源：中介平台）
6年时间，小区约77.33平户型从高位滑落约57.22%。
而约80.16平户型更狠，2020年8月成交450万，今年7月只剩172.5万，滑掉61.67%。
哪怕跟2019年7月的成交价比，也缩水了近45%。
（来源：中介平台）
这样的成交价是什么水平？
直白点说，不仅比曾经的开盘价便宜，也已经向周边的人才房、安居房看齐。
相比曾经的开盘价，约80.16平户型最新的成交价还便宜约39.47%。
而距离华侨城四海云亭步行约2.4公里的安居房，今年1月配售181套安居房，均价约2.08万/平，总价129万—190万；直线约2.7公里的另一安居房，今年4月第三批次配售，均价2.4万/平，总价147万—216万。
这都是新房毛坯价，四海云亭还是二手次新。
如果不是“一路向西”，很难想象，当初是什么让华侨城四海云亭站上了450万。
过去“一路向西”的蓝图无比诱人。
大湾区占位、前海+大空港双轮驱动、会展中心、书城、海上田园、海岸城……
海陆空轨立体交通，11号线后亭站接驳，穗莞深城际加持。
但这样的蓝图，如果去过实地，就能发现理想与现实之间的差距。
小区周边的配套距离，基本都以公里为单位。
最近的12号线步涌站，步行约1.2公里；
大型商业如新沙天虹购物中心约4.6公里，悦时光购物中心约3.1公里，西荟城购物广场约3.2公里；
大型文体配套如深圳国际会展中心约9.9公里、海上田园约7.5公里，深圳书城·宝安城约3.5公里，新桥文化艺术中心约4公里。
周边界面，民房加厂房为主，小区底商只有靠近西兴里以及大埔路道路一侧的商铺开业，其余两侧底商处于空置或招商中，底商空置率较高。
（格隆汇楼市近期实拍）
小区容积率6.47，车位不足1:1，实际居住到了晚上，亮灯情况也一般。
（格隆汇楼市近期实拍）
次新二手站不住，新房还能3字头？
宝安沙井这轮回调，调的从来不是某一个盘，而是“一路向西”的预期。
预期挤掉水分，价格也就重新回到居住价值本身。
但二手房的价格大幅调整，市场联动的情况下，很难不传导到新房层面。
四海云亭步行约3.8公里处，是今年推售的璞宸臻悦。
今年4月，项目5栋首开，118套84—95平，备案均价3.8万/平，总价300万—381万；
9月30日，璞宸臻悦6栋加推。122套约92—93平住宅，备案均价约3.91万/㎡，总价323万—392万，精装交付。
当年四海云亭约76平户型，总价还要约285万。
如今璞宸臻悦府约84平户型，备案价也就约300万。
沙井边缘的二手次新小区，77平已经滑到181.8万。
更何况是松岗北边缘的新房？凭什么撑起300万？
要知道，璞宸臻悦府首开释放约8.9折、常规持销期间约9.1折，加上“夏日秒杀”“七夕一口价”轮番上阵，项目半年过去，深圳房地产信息平台显示，首批118套房源，也仅备案45套。
一个月平均7.5套，按照这样的去化速度，璞宸臻悦府加上新推售的122套房源，累计在售房源达到195套，那么则需要26个月才能清盘。
这样的去化速度，远低于深圳新房在售库存的去化周期。
根据深圳房地产信息平台数据，截至9月末，深圳新房住宅可售套数20613套，按照过去12个月月均网签2939套来估算，如今深圳的新房住宅去化周期约7‑8个月。
而销售去化速度，和未来二手房的流通息息相关。
深圳二手房已经不限售。
新房卖不动，就容易出现“新盘没清盘，二手先流通”的局面。
璞宸臻悦府还有不少回迁房源，一旦流入二手市场，就是同类竞品里的价格压力源。
去化越慢，库存越积；回迁越多，价格越卷。
而璞宸臻悦府的位置更边缘——一河之隔，就是东莞长安镇。
折后约3.3万/平，听着便宜。
放进沙井边缘、松岗北片区2万—3万/平的真实成交区间里，“便宜”二字就站不住了。
项目的短板，还不止区位地段这一条。
通勤更不友好。
项目靠11号线碧头站，但从碧头站到前海湾站，实际要44分钟左右。
每天跨区往返，就是两个多小时的代价。
城市界面也有硬伤。
周边老工业区、民房扎堆，五金、模具、塑胶、钣金厂密集，碧头站E口、C口出来步行10–15分钟就是碧头一/二/三工业区、沙浦围创业工业区等。
不少企业主要是喷漆、烤漆、金属表面处理、机械铣洗、电镀加工、印染等工艺。
（格隆汇楼市近期实拍）
有企业还因危废问题，被列入深圳市强制性清洁生产审核名单。
周边的大型商业、高端医疗基本缺位，生活主要靠社区底商，大规划还在图纸上。
另外，项目社区本身局促。
占地约1.7万平，总建面约9.85万平，6栋高层挤在一起。
（格隆汇楼市近期实拍）
根据规划，最近楼栋间距约19.14米，低楼层采光、私密性有可能在入住后打折。
总户数585户，其中2/3栋是回迁房。
商品房与回迁房混住，圈层复杂，社区纯粹性也要打问号。
说到底，如今的新房更值得关注的，不是价格，而是“位置+界面+社区”的实际情况。
那么，“3字头”的价格，放在沙井、松岗的边缘，很难不跟着一起继续挤水分。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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