高盛的这份报告，前几天在地产圈刷了屏。没有喊崩盘，也没有画大饼。它干了一件更朴素的事——挨个城市数房子，看看市面上到底还有多少是真能卖的。
得出的结论挺扎心：所谓库存够卖十年，是个被反复传播的误会。先交代一下政策背景。2026年8月底，央行、金融监管总局、住建部、自然资源部、证监会五家一起出手，推了一揽子新政。
市场习惯叫它＂828新政＂。里头最硬的一条，就是全面推现房销售。新拿的地，大多数要等楼盖到封顶、甚至整栋竣工才能签约收钱。
这是2021年行业深度调整以来，中央层面力度最大的一次制度重构。高盛团队做了件挺笨的事。他们没坐在办公室里拍数据，而是跑了18个不同能级的城市，一个项目一个项目摸底。
开工到了哪一步，封顶没有，拿证没有，网签多少套，剩多少套，全部过了一遍。得出的账看着吓人：样本城市账面去化周期7年，可真正达到销售条件的房源，只够卖27个月。
两者之间的差距，就是水分。水分藏在哪里？高盛拆得挺细。平均36%的库存，是还躺在那里没开工的净地。
2021年之前拿的那一批尤其惨。有的开发商早就断了资金链，有的地块当年楼面价拍得太狠，就算盖出来入市也亏。这类地块基本动不了，账上写着＂存货＂，实际上是沉在泥里的砖头。
能开工的那部分也没省心。接近一半住宅项目没按原计划破土，一半以上项目赶不上原定竣工节点。这几年各地推保交房专项，确实把一批烂尾楼拉回了正轨。
但更深的产能问题没解决。老旧尾盘户型跟不上、品质又差，挂了很久也去不动。这几类凑一块，就是所谓的僵尸库存。828新政把节奏改了。老规矩下，开发商拿地几个月就能预售回款，滚得飞快。
新规矩下，这个链条拉长两到三年。老预售制剩的货卖一套少一套，新的货又补不上。供给端的缺口，是一步步显现出来的。
高盛给出的时间点是2028年。那一年前后，全国新房可售货源会出现断崖式下滑。一线因为库存更干净，缺口会提前到2027年。这就对上了那句话——真正能卖的房子，2028年就不够了。
北京、上海、深圳的买房人，可能最先碰上＂没得挑＂的局面。过去二十年里，我们习惯了售楼处几十套房源任你选的场面。接下来几年，这种画面会越来越少。
想买核心区好地段的，一旦碰上心仪的盘，犹豫的空间不会像以前那么大。高盛沿着供需两条线，画出了四个关键拐点。
第一个在2028年，供给侧先动。按高盛测算，如果那些卡住的库存一直盘不活，到2035年，账面18万亿总库存里，真正能达到销售条件的只剩2.9万亿。把去库存当作长期压制房价的分析框架，接下来几年得重新调一调了。
第二个拐点在2031年，土地市场加速下行。现房销售把开发商的高周转玩法废掉了。过去是卖了房回款再拿地滚雪球，往后只能用项目净利润去投资。
高盛预计，全国300城住宅土地出让金，会从2026年的1.66万亿元，一路滑到2035年的400亿元。2031到2032年同比降幅超过50%。
地方对土地财政的依赖，到那阶段要迎来真正的考验。这组数字其实关系到我们每个人。土地出让金撑了很多年的基建、民生和市政开支。
它掉下来，钱从哪里补？消费税改革、房地产税试点、专项债扩容、国有资本经营收益上缴，这些题目这几年都在推。地方债务化解和财税体制改革的紧迫性，在高盛这组数字面前体现得挺直白。
第三个拐点在2032年，新开工和开发投资触底回升。听着像利好，但要看清楚推动力是什么，不是购房需求回来了，而是城市更新和拆迁重建开始大规模释放。
2000年前后那批商品房陆续跨过40年门槛，物理和功能寿命都到期。拆了重盖的工程量会把开工数据托住。但这类重建大多是原地回迁，几乎带不来新增购房需求，也消化不了存量库存。
第四个拐点在2030年，需求端的唯一拐点。中国城镇化率那时会突破70%。户籍家庭住房自有率接近95%的饱和线，刚需和改善的下滑会明显加速。
再加上人口总量下行、家庭规模缩小，高盛把2027到2035年的总需求预测直接下调了16%。扣掉拆迁因素，新增住房需求会一路收缩。
房价的时间线，高盛也给得很直接。2027到2028年，全国新房均价每年还有3%左右的跌幅。二手房因为房源更旧、挂牌竞争更激烈，跌得会比新房深。2029到2030年止跌横盘。
2031年起进入温和上涨通道，年均涨幅在3%上下。先企稳，再回升，整体复苏偏弱。想复刻过去那种普涨行情，几乎不可能，一线会跑赢。
2026年4月，高盛房地产研究团队发布报告，认为上海和深圳可能于2026年底率先触底，复苏时间比其他一、二线城市提前6至24个月。该团队预计，从2025年底至2028年底，上海和深圳的房价累计上涨15%。
理由很简单：一线供应收缩来得最早，需求韧性最强，供需反转会先一步落到价格上。但一线之外的二线、三四线，日子不会这么宽松。弱二线的库存和去化压力还得消化相当长一段时间。
房企的游戏规则也换了。高盛说得很直白：销售制度改革会拖慢全行业ROE修复速度。往后房企赚不赚钱，不看周转有多快，看房价涨多少、地价拿得贵不贵。
能活下来的，手里得有充足可售资源，土地储备周期长，核心城市占比高，杠杆率低，债务轻。符合这些条件的，基本是头部央企国企。
落到个股评级上，高盛把招商蛇口上调到买入，把绿城中国从买入降到中性，维持对中国海外发展、华润置地、金茂的买入评级，继续给新城控股、万科卖出评级。民营房企2027到2029年会撞上偿债高峰。
有些可能被迫折价甩卖老库存回笼资金，短期会压一压局部房价。这是接下来几年要跟踪的具体风险点。还有一个被很多媒体漏掉的判断：未来十年，中国楼市会从＂新房主导＂切换到＂二手房主导＂。
2026年二手房成交占比53%，2030年升到63%，2035年到75%。每四套房子成交，三套是二手房。
新房会从大众消费品变成小众改善产品，靠更好的户型、物业和社区卖溢价，但撑不起市场主流了。
把四个拐点串在一块看，故事就清楚了。中国地产从高周转、高杠杆的增量时代，一步步走向低周转、低增速的存量均衡时代。接下来几年，分化会越拉越大。城市之间分化，新房和二手房分化，房企之间也分化。
对普通购房人来说，＂等等看＂的心态还可以保留一两年，但到了2027、2028年前后，核心城市里真正值得买的新房，可能就真的不多了。
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