我朋友最近有点飘。
前两天，他突然跟我说，发现了一个发财机会，16万就能在正佳广场买间商铺，问我要不要一起创业。
我听完第一反应：兄弟，你这是买铺，还是被当水鱼宰了？
正佳广场什么地方啊！天河路商圈的老牌商业地标，不用想也贵贵的，商铺16万能盘下来？
我让他发过来我瞅瞅。
好家伙，点开一看，还真是！但这事比我预想中更夸张。
不是一间铺子打折卖，是整整70套商铺，一口气挂上了法拍平台！
起拍价从16万元到50万左右都有，部分商铺折算下来，起拍单价约1万/㎡。再往下翻，还能看到奶茶店、服装店、餐饮店的招牌。
图源：阿里资产
这到底是什么情况？
朋友已经开始盘算着买下来做点什么生意，我却越看越觉得这事没那么简单！
我赶紧把这批房源扒了一遍。
结果发现，价格确实刺激，里面的门道也真不少。
70套商铺上法拍
究竟发生了什么？
先说清楚，这是法院司法拍卖，和正佳广场官方促销无关，也不是正佳运营出了问题。
法院执行裁定书显示，有人因为借款发生纠纷，法院判了，但欠钱的一方一直没还。
法院执行时，就把之前查封的70套抵押商铺拿出来拍卖，用拍卖款还债。
图源：阿里资产标的物执行裁定书
这70套是逐套拍卖，不用打包。
再看价格，确实有点刺激，从16万到50万左右都有，99%商铺的面积都在30平左右，仅一套334平左右的大面积。
但先别急着捡漏！
这批商铺不少位于正佳M层。说起M层，争议可不少。
去过的都知道，正佳M层业态一直比较杂，餐饮、美甲、服饰等各种店铺混在一起，环境和经营管理也经常被吐槽，有人甚至觉得里面有点乌烟瘴气。
所以，同样挂着正佳的招牌，实际位置、客流和经营环境，可能差得很远！
比如我朋友看上的16万的铺面，单从法拍平台上的图片就能看出，位置一般，甚至铺位还放了垃圾桶，杂乱脏，真买下来都不知道怎么改造、盘活。
图源：阿里资产
部分拍卖公告还提示，商铺已经与相邻铺位打通，后续切割及相关费用需要买受人承担。
且法院也不组织集中看房，如果真要拍的话，需要自己照着地址去现场看商铺情况。
图源：阿里资产
所以，一通看下来，里面的坑可不少。
假设真的买下来了，买入成本和后续收租报酬如何呢？
真买下来，能赚多少？
买下来到底能赚多少？
咱们拿A06这间35.8㎡的商铺来算，光成交价就要35.84万。
拍卖成交后，还要核实过户税费、可能存在的历史欠费、物业费用，以及商铺需要重新装修。
图源：阿里资产
如果放租，最快5年回本，慢则10年，这还是最理想的无缝衔接出租状态。
当然，买下商铺还有另一种玩法：不出租，自己做生意。
咱继续拿A06这间35.8㎡的商铺来算，假设开一家小型饮品店或零售店。
商铺起拍价35.84万、装修及设备10万、首批货品及流动资金5万，这一算就要超50万了。
接下来才是重点：开店能赚多少钱？我也测算了一下。
月营业额5万元，意味着每天平均营业额约1667元。如果客单价25元，每天得完成约67单。你能保证每天稳定完成这么多生意吗？
还有一个问题：产权年限。
正佳广场1992年拿地立项，2000年转让给正佳集团，属于商业用地，土地终止日期为2040年，预计还剩约13年多的使用权。
商业用地到期后一般需申请续期并补缴出让金，具体以每套商铺的拍卖公告和产权文件为准，这其中的续费又是一笔大支出。
所以，回到我朋友的问题：16万买正佳商铺，听起来很香，但不能冲动。
出租要算回报，开店要看客流，产权要算年限，所有情况都接受再去竞拍也不迟。
至于这70套商铺最后能拍出什么价格，有没有人真的能捡到漏，咱期待一下24号的法拍结果。
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