近期，高盛又发布一份房地产相关的研报：
高盛摸底18个不同能级城市，样本名义去化周期约7年，实际达到可售条件的房源只够卖27个月。未售库存平均36%是尚未开工的净地，2021年之前拿的地大多已经卡住，或资金断裂，或地价倒挂，转化无望。老预售库存消化殆尽之时，新增供应难以接续。2028年全国可售新房断崖式下滑，一线城市库存更健康，拐点提前至2027年。
而推动这一轮住房供给逻辑重构的核心政策，正是8月28日出台的新的商品住房销售政策，新规提高了商品住房预售制的门槛和要求推行现房销售，这将会导致新房供应速度放缓。
8月28日，一天内发布的8份房地产相关的政策文件里，《关于完善商品住房销售制度的通知》对房地产市场后续走势影响会比较大。
之所以说这份文件的影响比较大，就是这份文件有两个核心的内容提高了商品住房预售制的门槛和推行现房销售制度。这就相当于是结束过去运行了数十年的商品住房销售制度，属于对房地产市场制度的一种改变。
那么提高了商品住房预售制的门槛和推行现房销售制度，究竟会如何影响后续的房地产市场发展？
最直接的结果，可能就是会导致未来一段时间内，新房供应会较大幅度的减少，新房的供求关系会改变，新房房价会涨起来，尤其是一些大城市的新房房价。当然随着时间的推移，这种影响也会向二手房市场扩散，最终会影响到整体住房市场的供求关系和房价的走势。
在过往的住房预售制下，虽然预售时收到的购房款也是同样是要受到资金监管的，但开发商是可以根据工程进度申请核拨。
这样一来，开发商只要能筹集到一笔启动资金，把商品住宅项目做到可以预售的阶段，就可以卖“楼花”，然后就可以按照工程节点申请预售时收到的购房款进行核拨，核拨资金到账后又可以进行下一步的开发，如此循环。实际上，基本上可以认为是用一笔启动资金就可以达到滚动开发的目的。相较于项目的总投资，这笔启动资金的占比并不太大（一般为25%）。
在新的商品住房销售制度下，即便是预售，对自己的要求也是接近现房销售，那现房销售就更不用说了。现房销售的要求就是房子要完全建好才可以销售，这就相当于开发商要在前期把建房子的所有资金筹集好，把房子建好后，才能销售回收投资。虽然也可以利用一部分开发贷款，但是对自有资金的要求与之前的模式不可同日而语，毕竟房地产项目开发本就是一项资金密集型的行业。
这样一来，资金实力较弱的开发商很有可能就会减少项目的开发数量或是放缓开发速度，甚至不排除直接退出这个行业。即便是一些大型的开发商，在新的商品住房销售制度下，开发住房项目的数量和速度估计也难与之前进行比较了，大幅度缩减似乎是不可避免的。
按照高盛的算法，房子库存到了2028年就不够了，房子就不够卖了，且大城市的这一时点会来的更早些。
热门跟贴