撰文 | 花姐
每一个楼花，都是独一无二的。
保利京华曜的开盘日期，锁定在11月1日。
再有两天，到10月29日，它将停止认筹，为开盘做最后的准备。
自十一长假后售楼处开放以来，保利京华曜始终门庭若市：截至目前，认筹已超300组。
它的取证房源，总共450套。
心有天地气自曜。
保利京华曜的火，在意料之中。
毕竟，仅它当下那些乳白色的建筑实景，就已经和周边的城市界面，形成了视觉上的极大反差。
如果再看完它的沙盘，可以想象，两年后当这座抬板豪宅建成时，将给太平桥的城市界面，带来何种冲击。
这些，只是明面上的眼见为实；保利京华曜还藏着另一种所见即所得。
它的样板间设在售楼处二层。一出来，保利发展特意规划了一片露台。站在这里，北面一墙之隔的施工场地，全部映入眼帘。
购房者一边欣赏样板间，一边看着它每天长高，这种心理上的确定性，不就是整个行业，最稀缺的东西吗？
身份仍是期房的保利京华曜，给今后的现房销售项目如何展示自己，做了样本。
抬板的加持
半步西城、一步海淀。
保利京华曜位于西二环太平桥板块，行政归丰台，但向东一百多米即可踏入西城；距离海淀，也就1.5公里。
这里，土地供给已近乎永久锁死。
在保利京华曜诞生前，这片内城核心区，已有近20年无地可供。
土地本就珍贵，保利京华曜还是北京首批抬板豪宅之一，这将它的稀缺价值，更放大不少。
所谓抬板，通俗讲就是把社区，分成了上下双层的立体空间。
抬板社区的好处颇多：绝对的人车分流、一层住宅采光不再受限、小区私密性更强，等等。
它看得见的最大优势，是小区园林、会所的打造空间，较普通住宅，有了质的飞跃。
依托5.6米抬板高度的天然优势，保利京华曜轻易打造了一座，落差近10米的立体园林。
里面集齐了门、桥、瀑、池、石、松、岛，七大造园要素。
整体风格，以金中都皇家苑囿、莲花池水系为本，萃取燕京八景、太平桥在地意象，借抬板高差复刻西山叠山、古桥流水的古都山水意境。
会所方面，更是拥有三重立体空间，面积超5000平米，加上下沉庭院和二进院的空间，整体超一万平米。
如果按照保利京华曜总453户的比例计算，它的园林和会所户均，接近24平米。
这在此前北京楼市，十分罕见。
按需定制
保利发展在京华曜身上，最大的变化，是彻底走到了购房者身边，让他们也参与到了小区的规划里。
拿下太平桥地块后，“地产一哥”没有急着抢工期，而是由北京公司高管带队，对内城130多组客户做了深度客研，搞明白他们住在内城，到底需要怎样的生活。
结果，客户很多真实的意见反馈，直接推动了产品升级——来自他们的优化细节，多达20多项。
花姐举几个例子：
1、电动车库。当保利推荐抬板后的阳光车库、车位配比时，客户反问：电动自行车停哪儿？
对内城居民而言，日常出行最高频的交通工具，就是那辆电动自行车。
摸清这个痛点后，保利发展立刻把做当下北京最好、最方便的电动车库， 提上专项提案，落实到规划图纸中，细节至今仍在打磨。
2、为地铁增设电梯出口。当销售人员向客户灌输显赫大门，以及玺来运转的风水概念时，他们却只关心，小区的哪边离地铁近。
于是，保利发展专门在京华曜的西北角，单独开设直梯出入口。
这个动作，将小区与地铁9号线六里桥站的直线距离，从650米压缩到400米。
3、社区扶梯系统。当工作人员向客户，描绘5.6米的抬板概念时，他们却关心：老人和孩子出行方便吗？
为此，保利发展在原本只设直梯的基础上，又在主要出入通道，加配了扶梯系统，只为顾及社区里每一个业主的使用场景。
从一辆电动车，到一部扶梯，再到一个地铁口，保利发展把客户的话，写进了图纸。
这不是闭门造车，是C2B按需定制模式，在地产行业的现身说法。
户型全系平权
同样的逻辑，也发生在保利京华曜的户型设计上。
保利发展在前期和客户沟通中发现，当下的市场环境，内城积攒了庞大的改善需求。
但，这种改善，并不是户型无节制的贪大。
对金融街高管和地缘客户而言，他们要的是极致性价比的改善——功能齐全、总价可控。
于是，京华曜的产品定位就清晰了：
124平、139平、148平、152平、181平五个面积段，户均137.1平米，实际成交价1500万元左右。
对内城改善客群来说，这就是心理锚点。
突破价格防线，只是第一步。关键还是要看产品硬不硬。
保利京华曜户型上最大的特点，是全系平权。至少有如下几点：
1、所有户型一梯一户，带专属电梯私厅，与入户搭配，形成双玄关配置；
2、全系南向通面阳台+花池；北向设备平台+露台。可拓展空间的手段，全面领先于绝大多数四代宅；
3、全系户型，将收纳做到极致。涵盖的空间包括入户、厨房、家政、洗手间全场景覆盖。这点，看了样板间后，一目了然；
4、全系采光通透。它所有的户型，北边卧室均设置为落地窗，加上抬板的加持，采光条件拉满；
5、除楼王外，其余户型在经典四叶草格局上，把厨房从中间挪到进门处，北向拓展空间随之变大：厨房外多出进深1.8米的露台，北边卧室可自由拆分合并。
选房攻略
对购房者而言，目前最关心的问题之一，是如何挑选到心仪的房子。
保利京华曜楼栋排布呈中轴对称行列式，间距拉得足够开，楼与楼之间几乎不存在角煞。
它大部分首层住宅，得益于抬板和架空层的加持，相当于普通社区的3-4层，几乎不存在采光问题。
另外，它9栋住宅楼中，有5栋顶层预售价等同于三层，其余顶层与4层或5层对齐。
有了这些基本信息，花姐做了一版保利京华曜的选房攻略，仅供参考。
1、124平米四室两厅两卫
分布在1#、3#、7#和9#西单元，共141套，占比31.13%。
124平户型南向三面宽约10.9米，南北双阳台分置休闲与家政，北向两间卧室可拆可合，边户再送270°转角采光。
总拓展面积平均29.91平米，可让实际使用率达到101.3%。
对它的选房攻略，花姐认为：
1、如果从位置看，1#东边户是最佳之选。南面正对中央园林核心景观，通透感十足。买这里，相当于一步到位；
2、性价比最强的是9#。虽位于小区的西南角，但得益于抬板加持，整体不仅不受外部建筑遮挡影响，反而远离街道，有着自己的静谧；
3、楼层上，首层和顶层性价比最高，其次为2-10层。
2、139平米四室两厅三卫
分布在4#中间户和东户、5#中间户和西户、8#、9#东单元，共208套，占比46%。
该户型最大的突破，是三卫分离：老人住南向，起夜不穿越客厅；孩子住南向，青春期有独属私密空间。
它的总拓展面积约32.07平米，实际使用率可达103.1%。
139平的选房攻略上：
1、最好的户型在5#中间户。南北视野极佳，且远离喧闹；
2、其次的顺序为9#东边户，4#和8#的中间户。这个顺序，主要参考了该户型的预售价格；
3、楼层选择，参考124平米。
3、148平米四室两厅三卫
位于4#西边户和5#东边户，共33套，占比7.28%。
保利京华曜唯一带奇偶露台的户型，既有全景舱户型的元素，又兼顾了空中庭院的属性。放在整个北京楼市，都是稀缺户型。
148平是整个保利京华曜，使用率最高的户型。它的总拓展面积约42.59平米，实际使用率高达108.8%。
该户型房源很少，且只分布在两栋的边户。选房攻略上：
优先选择5#东边户。道理很简单，不差风景的同时，避免了西晒。
4、152-155平米四室两厅三卫
152平位于小区正中6#中间户；155平在2#整栋，共49套，占比10.82%。
保利京华曜唯一的洋房户型。3.3米层高、约12.8米南向大面宽、三卧朝南、中西双厨，是该户型最大的亮点。
总拓展面积约28.38平米，实际使用率约100.5%。
值得指出的是，2#比6#的产权得房率，多了0.82个百分点，相当于差1.25平米，折价约15万元。
因此，关于该户型的选房攻略：
1、2#中间户似乎成了最优选。南向风景并不输6#，但性价比却高了些许；
2、楼层选择上，2#一、二层性价比最高；6#为一、二层和顶层。
5、181平四室两厅三卫
保利京华曜的楼王户型，坐落在6#东西边户，共21套，占比4.4%。
作为楼王户型，181平是整个项目，唯一的270°环幕全景舱户型。
约15.5米南向总面宽，3.3米层高。坐在客厅沙发上，小区中央山水和城市天际线一览无余。
该户型总拓展面积33.78平米，实际使用率可达100%。
本就占比不大，加上全景舱户型的特点，可谓内城高净值改善家庭的终极选择。
关于181平米的选房攻略，和148平同一个逻辑：
1、优选东边户，住楼王就得极致舒适；
2、楼层性价比最好的，是一层和顶层，其次为2层至6层。
花姐点评：
保利京华曜大范围的按需定制，在地产行业，显得弥足珍贵。
保利发展走进购房者，将他们的诉请转化为产品升级推力，“地产一哥”为行业树立了榜样。
实际上，它的蜕变，在保利熙瑞和北京珺湾身上，已现端倪。
前者在园林会所打造中，就植入了“国仕”的诸多需求；后者则在后期调规中，融入了许多海淀新一代AI精英的生活需求。
结果是，现在的保利熙瑞和北京珺湾，销售节节攀升。
从熙瑞到珺湾，再到京华曜，保利发展一步步把“我觉得我要”，变成了“客户觉得他们要”。
前期摸着石头过河，到了保利京华曜身上，得到了一次阶段性总结。
这也预示着，“地产一哥”今后在京，新的风格，正悄然成型。
热门跟贴