最近，珠江新城一套86.56平两房在中介圈刷屏了。
这就是中海花城湾低楼层东北向单位，成交价620万，折合单价7.16万/平。
｜图源：中介朋友圈
单看价格，确实比小区最近8.6-11万/平为主的价格便宜一大截。
甚至，这个数字还要笋过2025年11月以8字头成交的法拍房。
背后的原因，其实主要还是两大条件叠加到一起：
一方面，这个小户型不是花城湾的门面，更像是门槛最低的单位。
就在上周，小区内178.47平南向四房成交1980万，折合单价11.09万/平。
真正在给整个小区扛价格的，主要还是约140-180平南向改善大户型。
同样是小两房户型，小区高楼层房源保持8.6-9.6万/平的成交价，比这套笋房也高出不少。
｜广州楼市发布 制
另一方面，业主本身也是急用钱买房，挂牌价从最初的698万一路下调。
原先挂牌4个月没卖出，现在直接降价超过10%，之后也是光速卖出。
这个结果也证明一点，还是有买家不想错过捡漏机会果断买下。
｜珠江新城中海花城湾
｜广州楼市发布 摄
从整个板块来看，这次成交也是珠江新城小户型“价值重估”的一个缩影。
就拿10月来说，截至目前板块共计成交27套二手房。
其中21套成交总价在1000万以内，占比接近80%，单价低于8万/平的案例也有不少。
这件事也充分说明，很多买家不再只是为CBD地段而买单：
大家更精打细算，要综合对比单价、楼龄、户型等各方面要素才会下手。
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问题来了，中海花城湾二手房都卖到7字头了，到底能不能入手？
从自住角度看，小区就在珠城中区，又是猎德站上盖，周围有IGC、珠江公园等核心配套。
关键是它的学位还是体育东路小学+天河中学，核心价值底盘比大部分珠城小区都要扎实。
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但话又说回来，这种超低价笋房数量很少，也是一分钱一分货，非常“挑客”。
买家除了要接受东北向、低楼层，还因为户型是十多年前的格局，只能买来短暂过渡。
坦白讲，从挂牌来看，整个珠江新城最不缺的二手房源就是100平以内小户型。
这部分产品楼龄大部分都在15年以上，室内格局也被同面积段很多新房吊打。
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再加上，珠江新城二手市场最近两年明显是在“换买家”：
顶豪客会优先考虑置换新房，中间想住CBD核心的那群人预算又卡得很死。
金融投资客对租金回报率的要求很高，都会提前盯上超低总价房源。
当然，中海花城湾二手成交价来到7.16万/平，目前还只是一个案例。
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以这个小区在珠城二手的竞争力，直接受影响的的反而是周边二手。
接下来部分溢价买家，或许就会拿这个结果去撬动其他急售业主再降价。
| 珠江新城中介门店
|广州楼市发布 摄
只能说，珠江新城越来越多房子正在回归居住属性，最受冲击的必然是存货最多的小户型。
对此你怎么？欢迎在评论区聊聊。
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