作者 | 飞天小女警
文章来源 | 格隆汇楼市
深圳豪宅的风，正往外吹。
提到豪宅，市场先想到南山、福田、深圳湾。
现在，光明核心区也要加入卷豪宅的队伍。
10月27日，光明凤凰城板块挂出A509-0080宅地，起拍总价130700万元，起拍楼面单价约18953元/㎡。
地块不大，但信号意义却不一般。
因为这宗地块不是一宗普通宅地，而是深圳现房销售细则落地后的首宗宅地。
是市场高度关注的一宗风向标。
光明也要卷豪宅
先看地块本身。
A509-0080宗地位于光明核心区，紧贴光明大道和深圳6号线轨道一侧。
总用地面积23324.12平方米，建设用地面积23324.12平方米，其中住宅66800平方米。容积率还没最终确定，但建筑高度小于100米。按深圳新出让住宅降容积率的趋势，这宗地大概率又是一宗低容积宅地。
低容积意味着什么？很简单，楼没那么密，住得没那么挤，产品更容易往改善、大户型方向做。
那么最终的产品落地，很容易就是标准更高的区域性“豪宅”。
再看地块周边的具体情况。
地块东北向，一路之隔是留存开发用地，远处是光明这些年的网红盘小区，次新二手房挂盘均价约4.5万—5.1万/㎡。
南向一路之隔，是特发乐府广场、光明万达广场、光明区市民广场、光明蓝鲸世界。
再不远，是龙光玖龙台、光明开明公园。周边二手小区挂盘均价约4.5万—7万/㎡。
所以，商业、地铁、公园、市政配套，都在旁边。
地段是区域内最优质的那一档。
这样的地块，就如同曾经的龙光玖龙台、金融街华发融御花园，对区域市场的意义就不再只是一宗宅地，未来会诞生一个新住宅那么简单。
首先，若未来全部以大户型为主，那么将会进一步补充光明改善类型产品的缺口。
过去光明新房住宅的供应，基本以80-100平的刚需面积段为主，改善的产品并不多，除了星河天地一期、正兆景嘉园、光明1号、满京华金硕悦府、云科府、宏发万悦山、民轩揽翠台自带小部分超过150平房源，其他超过150平户型的项目屈指可数。
其次，区域的价格也会重新锚定。
地块最终成交价，会决定周边新房新的价格基准。
今年7月招商拿下的A512-0092宗地，起拍楼面价19240元/平，最终成交的楼面价22872元/平。加上建安、税费、财务成本，业内估算综合成本接近4万/㎡。
而A509-008宗地，与A512-0092宗地相距并不算远，起拍楼面价相对更便宜，18953元/平，只会更受关注。
这宗宅地若未来以大户型推售，参考招商拿下的A512-0092宗地的成本，将会进一步检验光明能不能接住“千万级”新房。
过去市场的共识是，光明做刚需可以，做大户型改善难。
最明显的，2022年6月中海寰宇时代花园推出110套126~143平大户型叠墅产品，备案均价约79600元/㎡，总价区间约942~1154万，还是毛坯，将近4年半的时间，项目依然剩余97套。
要知道，中海寰宇时代花园是光明区为数不多高层与叠墅组合的产品，位置就在光明区的核心板块，紧挨深圳光明温德姆至尊酒店，距离光明区城市规划展览馆步行约450米。
但今年市场给出新答案。
今年5月，满京华金硕臻府推出192套138—325平大户型，备案均价约54700元/㎡，单价区间约4.98万—6.05万/㎡，总价区间约686万—2440万。
经过近半年顺销，卖剩5套。其中1000万以上总价房源卖了95套。
而满京华金硕臻府的这192套大户型的产品标准是“四梯四户、专梯入户、约6.9米/7.4米超尺阳台、室内层高约3.15米，200平以上户型双套房，三阳台设计”。
这说明市场已经验证过“光明也能卖豪宅”，已经能够接受光明的新房住宅要卷到1000万以上。
光明不是没有购买力，外围市场不是不能卷豪宅，而是过去开发商还没认真卷。
而7月招商拿下的A512-0092宗地已经曝光平面图，规划九栋住宅，15到25层，外加一栋两层商业、一栋四层的六班幼儿园，总户数452户，容积率2.35，采用围合坐北朝南布局，规划有下沉式庭院和预留大面积园林绿化空间，2梯2户或3户。
这一看就是标准的匹配改善市场的产品，下沉会所庭院几乎是作为豪宅的标配之一。
所以，接下来，市场很快会验证——光明核心区的新房产品，从刚需走量转向改善拼产品的阶段。
深圳现房销售的一道考题
现在全市场都在盯着这块地，还有更关键的一条——这是深圳现房销售细则落地后，出让的首宗宅地。
8月28日，国家三部门发文，明确新出让土地优先选择现房销售。
深圳10月15日落地实施意见：8月28日后新公告出让的土地，优先现房销售；公告明确要求的，必须现房。
预售门槛，也抬到了主体封顶。
现房对房企意味着资金占用周期拉长一年，甚至两年。
若房子卖不动，钱就一直压在工地上。
所以房企拿地会更谨慎。地段、去化确定性，会成为第一标尺。不是便宜地就敢拿，而是“好卖的地”才敢拿。
这一点，上海和成都已经给了参考。
上海“9·28”现房销售细则落地后，黄浦老西门地块原本是“必争之地”，结果仅中海一家报名，底价成交，意外遇冷。
成都现房销售细则2026年10月26日落地，10月29日首批宅地出让，天府新区天西宗地时隔三年再供地，也只有越秀多举了一次牌，几乎底价拿下，溢价只有0.38%。
这说明，现房销售下，房企真的会谨慎很多。
A509-0080，就是深圳的考场。
光明，是第一个交卷的外围区域。
光明A509-0080会不会“底价成交”，还是因为光明核心区去化确定性更强而引来争夺？
溢价高，说明房企认地段、认现房逻辑，光明新房价格会被重新锚定，继续向上。遇冷，说明市场还在观望。
但有一条是确定的——无论拍多少，产品都会更卷。
A512-0092宗地推纯大户型的概率已经很大，A509-0080宗地如果宅地未来只推大户型，光明大户型市场的供应会变多，产品会变卷，价格也会被重新定义。
南山的例子就在眼前。
前海、后海、红树湾、科技园等板块，新房豪宅迭代后，价格几乎已经是同地段曾经新房价格的1.5倍，而且几乎清一色都是大户型，甚至一些超尺度的户型也诞生了。
光明未必这么快一步走到南山这样，但方向已经清楚——核心区新地，低容积，改善产品，价格逐步拔高。
而对周边二手房来说，这宗地是压力也是支撑。
压力在于，新房产品更好，二手老产品会被比下去；支撑在于，如果新地成交价不低，未来新房卖得贵，周边次新二手的价格预期也会被托住。
周边挂盘均价4.5万—7万/㎡，未来新盘如果做到1000万级以上，市场也会重新排序。
所以，深圳光明这宗地，也是现房时代外围市场的“温度计”。
房子还没盖，信号已经亮起来——深圳的外围，“豪宅”也要卷起来。
接下来，就看11月这宗地，谁来拿，多少钱拿，做什么产品。
答案会很快揭晓。
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