作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
深圳的“地王”被抵押了出去。
“地王”贷款40亿
最近，保利置业发布了一则重大资产抵押的公告。
是将今年6月经过291轮举牌击败华润、中海、招商、建发、越秀5个实力选手，溢价率超150%，总价57.72亿，才拿下的T204-0153宗地抵押给五家银行组成的银团，拿到40亿贷款。
而抵押的这宗用地，几乎是保利置业手中核心到不能再核心的资产。
宗地价值，占到了整个保利置业账面资产净值的约19.28%。
所以，保利只用了17.72亿元就撬动了一块接近60亿元的“地王”。
57.72亿的地，银行扛了40亿。
而在10月26日，保利置业也把今年5月底在上海激战112轮，以总价34.88亿元夺得，溢价40%，拿下上海浦东世博南码头地王抵押了出去。
宗地价值占去年年末公司净资产的12.07%，抵押担保金额是16个亿，比深圳的地王贷款少不少。
两宗“地王”的价值就占到保利置业2025年末公司净资产的31.15%。
客观来看，这是地产圈常规操作，项目开发贷，用来支撑后续基坑、土建、建安投入。
但放在保利置业身上，味道就多少有点不一样。
别的房企拿地，是销售稳、现金流厚实，拿优质地做长期资产。
保利置业是，主业不赚钱、现金持续消耗，同时重仓高门槛、慢周转的豪宅项目。
项目现在还在基坑阶段，离销售还远。
（项目近期实拍）
豪宅定位的项目，周期长，资金沉淀巨大。
未来一两年，这块地的利息、工程款，都是刚性支出。
而盈利完全绑定两件事。
一是深圳顶豪市场能不能稳住，客户愿意掏18万+单价接盘。
放到整个深圳楼市看，地王是一个信号。
地王之上的豪宅，眼下竞争也蛮激烈。
库存豪宅在“抢跑”——
安缇深圳4单元约202-295㎡、深圳湾澐玺·天际219-735㎡公寓产品、后海招商玺3栋188-247㎡、信悦湾C栋约211-218㎡、深圳观潮12栋143-188㎡，不是在峰会后入市，就是预计年底加推。
其中，深圳湾澐玺的公寓产品已经获取预售证，备案均价约13.82万/平，最便宜的一套单价都要12万/平，最贵的一套单价已经去到50万/平。
其他在建新房豪宅，如前海的建发项目、福田中海安托山项目、福田的中建壹品雲海元境等，也都在加紧建设。
二是去化速度能不能跟上，然后覆盖掉这些资金利息吃掉项目的利润。
抵押物是整块土地+在建工程，担保金额40亿元。
这就意味着，这块地的绝大部分价值，已经质押给银行。
那么，项目能不能顺利完工、顺利入市，核心就看销售回款速度。
卖得慢，资金压力无形中就被层层放大。
一笔高难度豪赌
T204-0153，是一块好地，但也是一笔高难度豪赌。
地段无敌，稀缺性拉满，但是地价贵到几乎没有容错空间。
翻开保利置业的报表，拿地花了非常大的代价，兜里的钱也有点紧巴巴。
可以看到，现金流呈现净流出，造血能力没有过去那么强。
2026年上半年，经营活动产生的现金流量净额为-25.12亿元。
而2025年全年净流入约33.42亿元，与此同时，2026年上半年筹资活动现金流净额为-11.70亿元。
（来源：2026年三季度保利置业财务报告）
然后就是资金被沉淀。
保利置业的存货规模并不小，账面存货高达约1076.22亿元，其中“开发产品”积压约348.3亿元。而其他应收款也去到约105.32亿元。
（来源：2026年三季度保利置业财务报告）
如今的市场，处于下行环境，意味着未来仍可能存在计提大额存货跌价准备的风险，进而侵蚀利润和净资产。
根据保利置业公开财报数据，截至2025年末，公司已累计计提存货跌价准备24.39亿元，其中2025年大额计提了约9.21亿元。
2025年也因为计提了约9.21亿元的存货跌价，对利润形成较大侵蚀。
（来源：2026年度保利置业信用评级报告）
更重要的是回血能力，今年前三季度表现为负。
2026年前三个月，公司归母净利润亏损约8.16亿元，2025年还是约2.25亿元。
而最终还是高溢价拿地，一方面，账面货币资金充足，流动性安全垫高。
今年上半年，财报数据显示，账面上趴着230.84亿元货币资金，公司同期短期债务（主要为一年内到期的非流动负债）为118.44亿元。
备用的“小金库”，截至2026年3月末，公司未使用授信额度高达298.51亿元。
另一方面，背后有国央企的信用撑着，银行愿意放款，放款利率也相对较低。
保利置业的融资渠道显示，公司债务结构以银行贷款为主，2025年末的公司总债务有58.01%来自银行贷款，35.5%来自公司在市场上发债。
不过，从拿地到抵押，只隔了五个月。
说明，保利置业在冲刺上海、深圳核心“地王”的一开始就已经铺好了路径。
不管地块多贵，都有银行这只大手兜着。
那么，对保利置业来说，地王也就成了一把双刃剑。
做成了，就是标杆项目，品牌、利润双丰收。
但一两年后的豪宅行情如何，没有人能抓得准。
当初保利置业拿下深圳南山粤海街道的一宗核心住宅用地的时候，几乎是满屏的“恭喜”。
甚至连整个区域的二手房业主，片区内业主都有了一些底气。
一定程度上，也带动了南山粤海街道周边的新房去化。
整个市场都沉浸在“地王”的气氛和预期中。
现在，保利置业将这块代表深圳核心区未来豪宅风向标抵押了出去，似乎是不是地王，已经不那么重要了。
项目的最大一笔开发资金有了着落，剩下的就看项目的施工进度以及未来市场的销售。
9月，T204-0153宗地正式定名为“深湾甲第府”，设计布局也已经曝，容积率5.5，采用多层立体“浮岛底盘”设计，规划由4座24层+1座25层2梯2户住宅板楼组成，共202户，最大高度99.9米。
纯板楼+一层两户+专梯入户+浮岛+竖厅的设计，规划和位于深圳南山华侨城的璟云台有点相似。
10月华侨城璟云台开盘，备案价格约205600元/㎡，总价区间约4246～1亿4081万，23套235~462平精装大平层，备案显示卖剩3套。
深湾甲第府的楼面单价约10.86万元/㎡，比2025年7月招商海晏府楼面价8.42万元/㎡还高，加上建造成本，市场保守预估18万+/㎡才能保本。
周边的景观，西向及北向看写字楼，东向看科技公园，南向为滨海大道。
目前项目进度基坑状态，施工节奏不紧不慢，按照现房销售新规，预估最快到明年中才能开盘。
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