市场瞬息万变，区域热度流转。
回顾近两年，变化最大的莫过海珠。
海珠一二手价差不断拉大，部分想置换的老广被迫“外迁”。
最近海珠西一个新盘的出现，“海珠困局”终于有解了。
｜海珠桥日出
｜广州楼市发布 摄
海珠一二手价格断层
部分老广被迫舍弃熟人圈
相信大家也感受到了，海珠这两年新房增长动力惊人。
很多老广一抬眼，可以选择的已经不多了，即便卖一买一，也未必能原地置换。
据贝壳找房数据显示，海珠目前挂牌二手16360套，其中楼龄超过20年的房源占比54%。
这至少说明了两点：
其一，海珠老广的潜在置换需求十分庞大。
其二，置换需求比较迫切。20年以上老小区，无论是生活空间还是环境都无法保障生活的品质感。
然而值得正视的是，即便多数海珠老广卖掉老房子，也很难覆盖新房总价。
数据显示，海珠目前在售的二手房中，约78%总价都在500万以下，300万占比22%。
换句话说，海珠近8成在售二手总价仍摸不到同区新房门槛，好一点的新房三房总价基本600万起步。
500万东拼西凑勉强买个小三房，但改善的意义不大，预算300万以下就更别想了。
面对海珠一二手的价格脱节，部分对价格极度敏感的买家可能会选择往外走。
但大多数住惯了海珠、习惯了老城烟火的老广，想改善仍然也会倾向“原地置换”。
前段时间过来咨询的粉丝就是这种情况，她考虑过原地置换的两个选择：
一是选择原区楼龄比较新的二手，但这显然不明智。
现在二手房越来越难卖了，海珠二手总挂牌量高居广州前五，部分主流二手盘挂牌率普遍偏高，最高超过11%，未来竞争力也弱。
二是选择新房，但海珠新房总价和她预算差距较大，即便400多万卖掉她现在住的老房子，还是有压力。
所以在海珠看房半年，她依然下不了决心，已陷入了一个“置业困局”。
明明迫切地想换房改善生活环境和品质，但又不想买海珠二手，或者离开海珠熟悉的生活圈。
她更害怕，按照海珠目前的发展趋势，未来想再换回海珠会更难。
珠江·金瑶台面市
海珠将迎来关键“破局者”
以往，海珠很长时间内没有符合多数老广预算的新盘出现。
值得庆幸的是，今天就出现了一个契机，珠江·金瑶台盛大发售，成为了关键的“破局者”。
项目成功打响了五一第一炮，现场人气颇高，激活了楼市热情。
｜项目现场人气
珠江·金瑶台由广州实力国企珠江实业集团打造，在买家心中筑起了第一道信心。
珠江实业集团深耕广州45年，连续多年蝉联中国服务业500强。
像白天鹅宾馆、中国大酒店、花园酒店等代表性建筑都是其精工之作。
｜白天鹅宾馆
｜广州楼市发布摄
对于即将面市的珠江·金瑶台，珠江实业集团同样当成一面旗帜来打造。
珠江·金瑶台如何破局？楼市君总结为“三招”。
首先第一招也是破局的“先决条件”——地段，能给老广带来原汁原味的成熟配套和生活圈。
珠江·金瑶台位于海珠最成熟的地段之一江南西，是片区断供10年后新盘独苗。
这里聚集了海珠半数高端城市配套，是老广公认的“1公里黄金生活圈”。
珠江·金瑶台可以实现2号线/8号线“双地铁出行”，距离最近的宝岗大道站直线仅约280米。
楼市君实测从项目坐地铁到珠江新城仅20分钟左右，无论在中心区哪里上班都比较方便。
自驾也十分便捷，海珠三大黄金走廊之一宝岗大道就在附近，江南大道、工业大道同样一脚油门可达，畅通全城。
优质教育配套也十分密集，其中就有广州市第五中学、江南外国语学校（南校区）、南武中学等5所省一级学校，部分在1公里范围内。
其中，距离较近的南武中学，还是有117年历史的省一级学校，师资力量雄厚。
｜广州市江南外国语学校
｜广州楼市发布 摄
另外江南天地、凯德乐峰广场、富力海珠城、广百新一城、合生生活天地、信和广场等6大商圈也在周边，逛一周都不重样。
老城地段，醇熟的配套，熟悉的生活圈、一碗汤的距离，无价的烟火气...
这些都是老广的核心诉求，外区和佛山都无法给到。
｜江南西商圈航拍
｜广州楼市发布 摄
即便同在海珠区的其他新盘，也很难做到步行10分钟覆盖地铁、优质教育以及多个大型商业。
对比之下，珠江·金瑶台是海珠西同价位项目“外部综合素质”高分新盘。
据悉珠江·金瑶台即将面市风声传出，不少老广已提前去看房，看得出大家都不想错过。
置换轻松买江南西准现房
适配更多老广的预算需求
地段核心还不够，产品和景观还得足够出挑。
因为大多老广置换都是想摆脱老旧的生活环境、破败的房子、以及一线天狭隘的视野。
而珠江·金瑶台破局的“第二招”，正是景观和产品优势。
高层“三重城市景观”，有6种户型可选
海珠西众多新盘中，珠江·金瑶台是极少数做到高层景观无遮挡，享受“三重城市景观”。
站在珠江·金瑶台高层阳台或卧室，白鹅潭、广州塔、海珠湾夜景十分璀璨，楼市君航拍时都被震撼到了。
这个视野对比大家印象中的海珠老房子，差别不可谓不大，生活品质直线上升。
｜三重景观航拍图
｜广州楼市发布 制
珠江·金瑶台主打的建面约79-103㎡户型，有6种格局可选，受众广。
项目户型方正，并且每个房间都是真卧室而非+1房，这样每个功能区都不会显得拥挤。
而且，每个户型都带全飘窗设计，延伸空间，当下豪宅惯用的LDK设计这里也安排上了。
建面约98㎡和103㎡这两个户型还带有入户花园，增强实用性和私密性，提升居住体验。
加上项目与周边主干道都保持着一定距离，静谧性好。
无论是小年轻买来做婚房还是老广家庭置换改善，都能轻松满足。
约79㎡两房两厅一卫
约90㎡三房两厅一卫
约90㎡三房两厅一卫
约98㎡三房两厅两卫
约99㎡三房两厅两卫
约103㎡三房两厅两卫
总价优势突出，轻松买江南西准现房
锚定地段和产品，最后一步还得看价格。
这也是海珠老广置业困局的“核心问题”，卖一能否覆盖买一的总价是一大衡量标准。
这也是珠江·金瑶台破局的“第三招”，做出“总价优势”。
由于面积段控制到位，珠江·金瑶台总价在老广能接受范围内，而项目周边100平以下二三房成交价主要在406-580万区间。
老广卖掉这些近20年楼龄的老破小，就能轻松置换到珠江·金瑶台，无负债，不用当房奴。
而同样的总价，海珠其他 盘只能选择楼层或朝向较次的房源，生活品质也 会大打折。
所以珠江·金瑶台不仅是老广们的选择，也是市场的选择。
更值得一提的是，珠江·金瑶台还是准现楼首发的形式入市，这在江 南西几乎是前所未有，在整个广州也很难得。
收楼快，基本可以实现无缝衔接，卖一买一家庭无需租房过渡，可省下大几万租房费用。
而且准现楼确定性高，楼层、朝向、格局都是实物呈现，对于务实的老广而言是很大的加分项。
重要的是，项目于2024年3月中旬取得国土证，70年产权从今年起计算，比部分期房产权还更有优势。
准现楼+补产权，双重保障，尽显珠江实业集团国企担当。
｜珠江·金瑶台航拍
｜广州楼市发布 摄
至此再回过头来看，珠江·金瑶台确实很懂老广，无论地段还是产品定位和总价预算。
老广留在海珠，也有了更明确的选择。
江南文商旅融合圈蝶变
海珠西重回“城市主场”
事实上，留在海珠不仅是老广的情怀，也是广州回归主城区、发展主城区的大势所趋。
细心的朋友会发现，广州近几年很少往外“摊大饼”，而是把重心放在主城区配套的加密和老城焕新上。
比如加速广州地铁11号线大环线建设，目前已全线洞通，未来将强化主城区线网整体性，出行更便捷。
这条线全长约44.2公里，贯穿海珠、天河、越秀等中心五区，32站中有24个换乘站，被称为真正的“换乘王”。
11号线也被称为“广州一环”，内部区域是公认的价值高地，而珠江·金瑶台就在其中。
重点推进海珠西旧改也是表现之一。
而且跟其他区不同的是，海珠西旧改“连片开发”，石溪村、五凤村、瑞宝村、南箕村等都在其列。
未来整个海珠西城市面貌将焕然一新，带来更多生活配套。
相比旧改，海珠西发展文商旅可谓立竿见影。
就拿珠江·金瑶台所在的“江南文商旅融合圈”来说，翻新速度比翻书还快。
去年9月，江南文商旅融合圈喜提“省级商圈”荣誉称号，全新地标“碧水瑶溪”牌坊正式揭幕。
这意味着江南文商旅融合圈和深圳万象天地、广州天河路、永庆坊等知名商圈咖位是一样的。
｜图源：广州海珠发布
自2022年4月江南文商旅融合圈一期正式启动建设，官方在基础设施和商业环境不断投入，片区已焕然一新 。
融合圈第一阶段改造后，南区有望今年6月正式营业，目前招商中，而第二阶段的提升改造整体预计于2025年落成。
从广州富力海珠城到广百新一城，贯穿整个江南西，就是一场治愈的“美食之旅”。
｜江南西商圈航拍图
｜广州楼市发布摄
这里有高端的大型商圈，品牌好物和网红餐饮，也有深街巷尾、青砖瓦房、冒着热气的各式百年老店。
既有现代化的活力，又充满人情味和烟火气，这大概就是老广独钟江南西的谜底。
而珠江·金瑶台作为江南西10年独一家新盘，在庞大的购买需求下，机会不会等你太久。
感兴趣的朋友，不妨赶紧行动。
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