2026年已经过去四分之一，内地楼市充满着止跌回稳的空气，特别是具有风向标意义的一线楼市，更是“暖风劲吹”！
房产业向来有“金三银四”的说法：据搜狐城市整理，整个阳春三月，上海二手房成交量突破3万套，创下近5年新高；北京二手房成交量近2万套，创近15个月新高；广州成交量超1.26万套，创近4年新高；深圳一二手住宅网签总量7898套，创下近11个月以来最高值。
三月结束了，四月行情如何？目前有代表性的是清明小长假期间的行情。
根据安居客研究院，清明小长假上海新房成交203套，比去年同期增长12.8%。二手房成交1224套，同比增长17.7%。而深圳楼市，似乎更为亮眼！
据上海证券报，深圳乐有家门店一手房、二手房签约量，均创下2021年以来的6年同期峰值。其中，一手房签约量同比2025年清明假期上涨55%，二手房签约量同比上涨28%。
量起来了，价怎么样呢？虽然完整的信息很难有统计，但我们还是可以从一些细节中“见微知著”！
据解放日报旗下“懂经”，有人盯了一套房快一年，总价700多万元。本想趁着清明假期去看房，结果打开APP一看：直接跳涨50万元。也有人清明假期去看房，“房东先跳涨15万元”。
内地房产市场走势暂且不论，但有这样一座一线城市，房价上涨已经“明牌”到毫无争议，这就是——香港！
内地核心城市资产价格的修复，正在激活高净值人群跨市场配置的需求，而香港楼市的估值吸引力恰好承接了这股外溢力量。
香港楼市，已悄悄涨了一年
和内地一线城市类似，香港楼市的回暖，其实早已经悄悄开始！
据香港中原地产数据，今年一季度香港新房市场累计录得5373宗买卖登记，涉及总金额达628亿港元，该两项数据同比分别上涨38%及94%。其中仅仅是3月，新盘成交录约2480宗创17个月来新高。
新房火爆，二手房怎么样呢？一季度香港二手住宅共录得12449宗及949.1亿港元，环比上升13.6%及12.4%。成交宗数为2021年第三季以来18个季度新高，成交金额为2022年第二季以来15个季度新高。
进入4月，香港楼市并没有停下扩张的脚步：据香港商报，全月预计有9个新房项目可供销售，合共提供逾3600伙（相当于内地说的套）。
“量在价前”常常被用来作为指标，衡量内地楼市的回暖程度，这个指标对于香港是否适用呢？多方信息表明，香港的房价回暖，早在半年前就开始了——几乎是和成交量同步发生，谁先谁后还真很难判别！
价格方面，美联楼价指数自从2025年5月触底以来，已历经了近一年的显著上涨。摩根大通的研报同样显示，截至2026年3月，自2021年房价下跌近30%以来，住宅物业价格在2025年同比反弹4.7%，并凭借4.3%的增幅继续保持增长势头。这种增长势头，毫无疑问早于内地四大一线城市。
香港房价距离低点已经显著反弹
图片来源：摩根大通
正如前文所言，本轮香港楼市体现出“量价齐升”的特点：戴德梁行数据显示，香港楼市成交量从2025年3月开始显著增长，而根据香港差饷物业估价署的数据，私人住宅售价指数也在同期见底（284.9点），触底反弹的时间点高度重合，似乎并未显现内地楼市近年来常见的“以价换量”！
那么2025年香港楼市的转暖，是不是因为出台了什么“救市”措施——正如内地近两年一轮又一轮的刺激政策一般？
应该说香港在2025年确实有一些政策动作，比如400万港元以下住宅印花税大幅降至100港元、金管局取消按揭压力测试、按揭成数上限放宽等，但这些都属于温和的“小修小补”和信贷松绑。用香港楼市的语言说，市场对2025年政策的普遍评价是“无糖”，外界预期的进一步“加甜”措施悉数落空。
真正重磅的刺激政策，仍然要追溯到2024年的全面“撤辣”，在该政策实行后，无论本地还是外地人、无论买第几套房，一视同仁，都只需缴纳基本从价印花税。这相当于香港楼市时隔14年重回“零辣招”时代，被公认为一轮最重磅的刺激政策。计算表明，一套1000万港元的房子，“撤辣”后可能省下100万港元左右的印花税！
单说概念可能没感觉，我们不妨把话说得直白些：如果内地突然取消所有城市的限购、限贷、二手房买卖的增值税和个税减免门槛，那就是“撤辣”。所谓辣，就是让人不舒服的“辣招”。
2024年就“撤辣”了，但香港楼市到2025年才开始火起来，中间横亘的，就是经济的周期性波动。这些波动，不仅有超跌回调、经济回暖、2025 年美联储降息、香港按揭利率下行这些宏观因素，人口的大量涌入，可能撑起了本轮香港楼市的天空！
爆火的香港楼市，是谁在买？
近年的香港售楼处，熙熙攘攘的人群中，出现了越来越多说普通话的身影。而这背后，是内地买家越来越多撑起香港楼市的天空！数据显示，2025年全年已录得超过13500宗普通话拼音买家入市个案，连续两年突破万宗大关。
进入2026年，情况怎么样了呢？据美联物业最新数据，2026年2月内地买家（以买家姓名的英文拼音鉴别）于香港一二手住宅市场的注册量共录得1365宗，金额约155.8亿港元，宗数按月环比上升约10.4%，金额更上升约23.1%。
内地买家赴香港“扫楼”，不仅表现在总额上，更表现在两个维度的“豪横”上：一是单套的价格，二是动不动就“大手客”（指同一买家在同一小区购入多套房源）——香港的楼市，从来就没有什么限购，只要你有钱，把整个小区买下来都OK，只不过以前要交足印花税！
先看单套：据香港大公报数据，整个2025年，5,000万港元以上单套住宅中，内地买家占比约69.7%；2,000万至5,000万港元约 64.3%，1,000万至2,000万港元约57.3%，而在2024年，内地买家在顶豪市场的占比甚至更高——不得不让人佩服有钱人的眼光！
再来看大手客：截至3月20日，2026年一季度香港新房市场共记录265宗“大手客”入市案例，创下2008年以来同期新高。其中，最引人注目的两宗交易，涉及两名以公司名义入市的“大手客”，分别一口气购入9套房源。
近年来，内地“大手客”虽然在香港尚未成为主导力量，但其出手之大方，增速之迅猛同样震撼了香港楼市！
美联数据为证：2026年首两个月与2025年同期相比，宗数按年大升约3.8倍，伙数升约4.8倍，金额升约3.2倍。虽然在总量上仍是少数，但增速表明内地买家在大手客中的占比正在快速提升。
美联数据还显示，内地买家大手客更倾向于中细价物业——今年首两个月内地买家大手客购入最多的为600万港元或以下单位，共录112伙，占同期内地买家大手客购入单位伙数的约56.6%。香港的“老破小”，同样受内地买家青睐！
这么多房子买过来，不是为了享受一天住一间，的“皇宫”感觉的，而是为了将其作为资产“钱生钱”的，否则对不起香港全球金融中心的名头！
众所周知，房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。而近年来，香港频频推出的各类人才计划，在为香江两岸注入活力的同时，也为香港的楼市注入春水——这可都是高学历，高智商的年轻人，租房需求简直爆棚了！
据媒体报道，截至过去三年，各项人才入境计划共收到近60万宗申请，逾41万宗获批，当中，内地人才约30万宗。而高端人才通行证计划过去三年共收到逾15万宗申请，当中逾12万宗获批。
平均每位高才通持有人携带0.9名受养人（配偶或子女），意味着每个获批人才背后，几乎都跟着一个完整的家庭。这批人一旦定居，不仅自身产生居住需求，整个家庭也带来长期、刚性的住房需求。而“高才通”的过硬底色，则为这种需求提供了托底。
人才带来的不仅是租房需求，更改变了香港楼市的投资回报逻辑。国盛证券2026年1月的研究报告指出，截至2025年11月，香港40平方米以下私人住宅单位租金回报率已达到3.6%，40至69.9平方米单位回报率约3.1%。对比下来，北上广深的租金回报率只有2%左右。
中原地产的数据也显示，2026年1月整体租金回报率报3.38%，且已有66.4%的屋苑实现“供平过租”（租金回报高于月供）。说白了就是“以租养贷”！当一套中小户型的租金收入足以覆盖月供，甚至还能每个月带来几千港元正收益时，市场自然会被激活。
有卖必有买，香港楼市的火爆，被撩动“芳心”的不只有这些“大手笔”，还有已经在香港站稳脚跟的这些“高才”们！
现在租售比这么划算，与其交租帮房东供楼，不如索性帮自己供楼，进可攻退可守，万一哪天离开香港回老家了，买的房子还能每月帮自己来点零花钱，甚至“躺平”也没问题——相信高才们的金融知识那么丰富，足以算清这笔账！
不过，人才“引进来”只是第一步，“留下来”才是关键。2025年底披露的数据，首批签证到期的约3.3万名高才中，仅有约53%提交了续签申请。近半数人未申请续签，背后是香港高企的生活成本和续签门槛在发挥作用。
但硬币的另一面同样值得关注：在已提交的续签申请中，获批率高达约94%，且获批续签的高才月薪中位数约4万港元，A类高才续签率更是达到77%。
换言之，香港并非来者不拒，而是在通过续签环节进行一场精准的“价值筛选”。而那些成功续签的人才，正是楼市最值得期待的长期增量。从这个意义上说，人才续签留存率，或许比单纯的获批人数更能反映香港楼市的底色。
作为国际金融中心，香港吸引的是来自全世界的资金，楼市自然也不例外。特别是不少此前“重仓”迪拜房产的客户，现在转回香港寻找机会！
就在今年3月，香港官方证实，已有部分中东家族办公室抵达香港避险；市场信息显示，近期中东地区客户对港股投资、债券配置以及在香港设立家族办公室的咨询明显增多，甚至有声音计划将15%到20%的资产重新配置回香港——历史和现实都表明，在回报率方面，香港或许低一些，但至少没有战火纷飞！
尾声
香港楼市的底气，从来不只靠一时的政策或情绪。自由港的资本通道、普通法的法治根基、与国际接轨的金融体系，才是它穿越周期的硬核资产。短期或有颠簸，但全球资本与人才的“用脚投票”，已为这座城市的长期价值写下了最坚实的注脚。
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