生物界在进化过程中，常常会发生一些“功能变异”，以求更好适应外部环境的变化；就一座城市而言，在产业结构升级的“进化”里，“功能变异”同样必不可免。
D9街区，就是一个在城市“进化”中发生了“功能变异”的样本。
以前，它是一个被称为“工业时代记忆”的老旧厂房；如今，它彻底蜕变成为一个集工业遗产、文化旅游、现代商业、设计产业为一体的多元化的时尚综合体。
过去，它蜷缩在南京繁华闹市中、被视为“闲置资源”、“存量载体”；现在，它变身为江苏省内知名的网红打卡地，在高端商场林立的南京主城中心玄武区，大众点评榜综合热度榜单上D9街区已悄然排名第四。
而这一切奇迹，都是在短短一年时间内发生的。
转型，转型
“似乎被一股强大的力量推着，不由自主地一路狂奔。”
4月中旬刚上任，5月份D9街区改造建设项目就开始启动；谈判、改造、招商，几乎同步进行。南京市玄武区文旅集团招商总监赵峥嵘形容过去的一年，仿若置身于一片紧迫的氛围之中，“上上下下，每个人都在忙碌，有种时不我待的感觉”。
事实上，这样的快节奏不仅体现在赵峥嵘的身上。即便是玄武区文旅集团也都是在D9街区项目启动前一个月刚刚挂牌成立。
时间回溯至2020年的5月前后，在当时的大背景下，便不难发现这种紧迫感的由来——在玄武区，自上而下都弥漫这样的紧迫感。
一方面是经过多年发展，玄武区作为南京主城区，面临着既有优势被不断稀释，空间不足的短板不断被放大的困境；另一方面是年初新冠疫情对城市经济发展带来的阵痛尚未消退。
如何顺应消费升级趋势，提升传统消费，培育新型消费，拉动内需增长，成为现实的挑战。
玄武区选择的破局之策，是发展文旅产业，深挖消费潜力，促进文商旅融合，探索存量时代老城“活力再现”。而建设“长江路文化旅游集聚区”就是把核心资源转变为优势资本、把人文潜力转化为发展动力的重要“抓手”。
换言之，玄武区有着一种强烈的紧迫感，急需利用文商旅资源禀赋，完成“转型”，努力向国际消费中心城市中心区这个目标“进化”。
而“D9街区”的转型改造，作为玄武区利用工业遗存赋能文旅消费、实现老城更新与产业创新发展相互融合的一次尝试，不仅是新成立的玄武区文旅集团第一个改造项目是否能成功实现，也关系到全区“进化”的探索。
抢占先机，事关大局，自然就有了一种无形的紧迫感。
局促，憋屈
北临“杨将军巷”，南接“石婆婆庵”，东靠“碑亭巷”——熟悉南方街巷布局的人，从D9街区附近的几条马路名称，就能感受到那种身处闹市却又车行不便的局促。
“最窄之处仅4米宽，汽车驶过都得小心别碰到行人。”玄武区文旅集团党委委员、总经理助理余同斌描绘对D9街区的“前身”——南京卷烟厂老旧厂区——几栋建于上个世纪50年代的老旧厂房的改造，“束手束脚，非常憋屈”。
街道如此狭窄，建筑材料的运送，白天就不用考虑了，只能在夜间进行；周边都是居民区，装卸动静一大，就会招来抗议；临街一栋大楼还有商户，外立面整治还不能对商户的正常营业造成影响。
“厂区空地小，材料怎么堆，施工动线怎么走，每一项都要研究。从进场施工到竣工，我们项目里连一个塔吊都没竖过，就因为没有条件。”赵峥嵘说道。
然而，这些都还是可以克服的困难。
最关键，也最为烧脑的是，如何为老厂区转型后的“D9街区”进行定位？
定位，补位
同处于长江路文化旅游集聚区，在“D9街区”的东南方向，是著名的总统府，一年游客数量达四百万人；西南是高端商业密集的新街口商圈，每天同样是摩肩擦踵、人流如潮。
问题是，如何能让“游客”变身“顾客”“夜客”“常客”，推动文商旅集聚与夜间经济、消费升级、老城更新的有机融合？
如果从这个高度出发，“D9街区”必然要承担起“补位”的责任，改变以往独立作战的思维模式，从独占型向共享型转变，为整个长江路文化旅游集聚区生态价值网的建立添砖加瓦。
经过几轮考量，最终“D9街区”被定位为：一个能为年青人聚集、社交提供潮流餐饮服务的街区。同时，在街区的包装上，利用潮流的设计元素，让街区沉浸在艺术的海洋，借助文化艺术的“厚度”提升街区的辨识度。
“一方面我们要因地制宜，考虑街区商业逻辑上的合理性；另一方面适当的错位，能够与同在长江路文化旅游集聚区内的‘1912街区’形成互补。”余同斌解释。
首店，潮牌
街区有了明晰的定位，招商团队的招商战略也随之明确——紧盯年青人的兴趣点，年青人喜欢什么，就去找什么。
“我们从上海、成都这些时尚潮流非常发达的城市，去引进了很多新的商业品牌进来。”赵峥嵘说，“很多都是南京的首店”。
“D9街区”开街运营后，玄武区文旅集团做了一个统计，在全街区的20多个品牌中，有1个是江苏省的首店，另有7个是南京的首店。
事实证明，招商团队的决策是正确的。这些品牌自身拥有的对年青人的号召力，很快转化成了“D9街区”的吸引力。
甚至在开街后两个月，南京的消费行业普遍因禄口机场的外部疫情输入再次遭受打击时，“D9街区”也保持了很强的商业韧性。南京疫情一经平复，“D9街区”人气飙升。
2021年5月19日，“D9街区”开街；2022年1月，在玄武区的商场之中，“D9街区”名列大众点评榜综合热度榜第四位，仅在德基广场、艾尚天地、常发广场之后。以至于一位经营美式烤肉的品牌商户暗暗后悔，当初要的商铺面积太小，否则也不会出现：烤肉每天早早销售一空后，老板无所事事的局面。
远见，新路
“D9街区”首秀出彩，也让很多关注此项目的人们，暗暗松了一口气。
毕竟，是否由国企性质的玄武区文旅集团负责改造运营这个项目，此前外界也有疑议。其中缘由，无非担心国企的低效，煮成一锅夹生饭。不如交给市场，成功率或许有保障。
但最终，玄武区文旅集团选择了坚持。
因为，“D9街区”的改造应该是工业景观、创意内核、人文内涵、文化交流、公共服务的有机融合与统一，是文化价值、社会价值、生态价值与商业价值的兼顾与均衡。缺乏了政府“这只看得见的手”的介入与调配，完全让商业利益来主导，很难保证可持续发展的远见。
“如果是一家民企企业来运营，在面积有限的街区里，很难下决心拿一栋楼去做一个南京近代建筑博物馆。也很难有动力，再拿出一栋楼改造成公共停车场，服务周边的居民与企业。”
余同斌的答案，不言自明。不唯商业利益，兼顾民生福祉，注重长远，这需要决心和远见。
正因如此，两栋楼的租金“损失”，却换来了游客可以亲密体验自1840年至1950年4个时期的南京近代建筑案例的机会，让拥挤的街区多了一个公共停车场。
“D9街区”在公共服务能力与商业逻辑上双重得分，令玄武区文旅集团的“坚持”变得更有说服力，甚至为玄武区文旅集团打造具有核心竞争力的现代化企业集团，发挥骨干、带头和表率作用，做强做优做大国有企业，趟出了一条新路。
“D9街区”的成功，意味一个工业遗存完成了“功能变异”。
接下来，“D9街区”将如何更快速的“进化”，甚至演化出再一次的“功能变异”，我们拭目以待。（撰文/高剑、洪杨）
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