什么？寸土寸金的南京河西中部，奥体中心旁，有新房直降近百万？
最近，锐评君被中介发布的一条广告吸引。原来，紫鑫中华广场的三期：紫辉时代广场，不仅有房在卖，且给出了幅度惊人的优惠，最高降了近百万。
纵使楼市行情回归理性，同板块的丹若园、越秀和樾府开盘，总能摇号+基本卖光。卖了这么多年的紫辉时代广场，现在居然要靠以价换量？面对还算诱人的折扣，买房人能放心入手吗？
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紫鑫中华广场在河西中部中心，江东中路与梦都大街交汇处。
不仅与海玥名都、丹若园等豪宅为邻，周边还有金鹰世界、中央商场、金中实小、第一医院河西分院、奥体中心、地铁2号线等配套。
项目本身，是拿地21年的骨灰级老盘。前期产品有普通住宅、别墅、商业、办公，三期紫辉时代广场，为70年产权的酒店式公寓。
根据规划，紫辉时代广场一共有4栋，沿着江东中路排开。1-4层为商业，4层以上为公寓。目前主力在售的房源中：
2号楼为毛坯交付，可选3500元/㎡装修包。户型有71、94、102、156、174㎡等，毛坯均价42650元/㎡；
3、4号为装修交付，还有50多套未售， 户型有113、117、126、140㎡等，均价42500元/㎡。
熟悉紫辉时代广场的买房人都知道，它可不是没有故事的楼盘。来看一些插曲：
紫辉时代广场首批房源于2018年底开卖，第二年就陷入停工风波。原定于2021年中交付，却最终延迟到2022年5月交付；
交付后，由于开发商欠了900多万房屋维修基金未缴纳，没拿到《房屋测绘报告》，以至于业主办不了房产证，影响孩子入学；
有业主买了3号楼的150㎡户型，根据户型图，该户型为三房两厅两卫设计。拿到房后业主却发现主卧的卫生间“变成”衣帽间，两卫成了一卫；
更令人费解的是，去年底楼市行情并不明朗，本就没有卖完的紫辉时代广场，将最新推出的2号楼定为毛坯交付，均价与前期房源持平不说，还加了装修包。最终的结果是，卖得很费劲。
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锐评君注意到，去年底开始，紫辉时代广场陆续推出一口价房源，今年2月甚至有一套房源总价优惠高达108万，折后单价还不到3万1。
如今，这股降价潮，还在持续。
中介最新发布的一口价海报中，5套特价房面积都不相同。优惠最高的一套，是4号楼的141㎡户型，原总价542万，现在直降93万至449万。
“虽然海报上备注了折扣只有3天，但案场的优惠还在持续。”置业顾问介绍。
比如2号楼的94㎡户型，可选装修包，装修包里涵盖贝朗洁具、威能地暖、格力中央空调等。“现在不强求买包，不同的楼层还有不同优惠。10多层有一套毛坯总价420万，折后约368万。”
稍大些的户型也有折扣。如156㎡的大户型，为更接近住宅的南北通透、三房设计，由于与1号楼错位分布，南向阳台可以看到河西CBD的风景。
这款户型的优惠力度同样“给力”，毛坯总价650万，折后约570万。
“目前开发商给出的优惠比较有诚意，整体折扣为8.5折至8.6折。”置业顾问如是说。
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正如广告词所写：奥体中心旁、现房、金中实小学区，紫辉时代广场确实有一些颗粒度很清晰的优势。如今给出大幅优惠，能放心买吗？
老规矩，一起看看项目的优劣势。
先说优点：
地段上，紫辉时代广场在河西中轴线江东中路上，周边金鹰世界、第一医院、奥体中心、中央商场、江苏大剧院等配套完备。且是金中实小+中华中学上新河初级中学的学区房，可正常落户入学。
总价段上，同板块的越秀和樾府，最小143㎡户型全装修总价就得超800万；丹若园，更是总价千万级别的豪宅。而紫辉时代广场，在售的156㎡户型折后总价约570万，即使加上装修包，总价也不过620多万。
产品上，紫辉时代广场为70年产权的公寓，可落户、民用水电且通天然气，室内厨房是与普通住宅一样的设计。
大家知道，65年、70年产权的公寓是南京早些年特有的产物，“同款”的雨润国际广场、中冶盛世滨江锦绣江山等甚至是热门的学区房。随着新规的实施，这类产品渐渐在南京“绝迹”，稀缺性不言而喻。
实探来看，紫辉时代广场的全部楼栋已建好，典型的公寓设计。现房，省去了等待期与不确定因素。
再来看缺点。
虽然是70年产权的房子，但紫辉时代广场终归是公寓。户型有朝南的，也有朝北的，通风和采光较普通住宅逊色不少。
整个小区为开放式设计，没有围合的院墙，居住私密感欠缺，更别提游乐设施和小区景观了。
梯户比也较普通住宅高了不少。紫辉时代广场的住宅层高为26-29层。2号楼为4梯9户、4号楼为4梯12户设计，试想一下，等入住率提升上去，早高峰等电梯会不会崩溃？
室内的一些设计，也比较“迷”。比如2号楼的71㎡户型，洗衣机的上下水预留在厨房。
比如，102㎡户型只做了两房。要知道，南京的89㎡住宅几乎都做了三房设计。
还有一个大硬伤：紫辉时代广场为2002年拿地的项目，土地年限已经缩水21年。
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虽说这轮楼市下行期持续时间较长，但好的产品总能穿越周期，轻松卖光。
紫辉时代广场入市近5年，仍有不少房源在售，且持续降价，足以说明问题。
当然，能不能买，还得看个人。
想在河西中部安家，预算有限，对居住环境要求没那么严苛，且没有一定要让孩子读新城双本部等名校的家庭，可以考虑入手。
以上都不能忍受的，则可以绕道走了。
那么眼下，手握少则300多万，多则500多万的买房人，避开紫辉时代广场，还有哪些优选？
优先考虑孩子入学的，新城双本部学区的雨润国际广场，142㎡大户型，现在不到400万就能买到。
对学校要求没那么高，更注重居住品质的，近河西的万科朗拾二期，也是不错的选择，总价约450万起。
跳开河西与河西周边，大校场的润鸿府、润淮府等，都有含包总价不到600万的小户型可选。
总而言之，房子回归住的属性，一定要让你的钱流向真正的优质资产。
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