做中介，不仅要对市场灵敏，还要敢博才行。
最近，楼市君有位深耕广钢多年的中介朋友，竟转战珠城，准备搞一把大的。
要知道，新政后珠城大户型成交活跃，几千万的房子，只要卖一套够吃半年啊...
｜珠城航拍
｜广州楼市发布 摄
壹
冲刺年薪百万？
广钢资深中介转战珠城
这位广钢资深中介是楼市君认识多年的老友。
这些年卖出多套千万级豪宅，业务能力在广钢市场自然是杠杠的。
收入可观，目标自然更远。这次他瞄准珠城，直言珠城大户型有“搞头”，成交活跃起来。
特别是5.17新政后，珠城成交的6套房源中，120平以上大三房就有4套。
比如中海观园国际就成交一套197平；嘉裕公馆一套近200平的大户型以3000万出货。
将时间线再拉长来看，相较去年，今年4月珠城套均成交面积从121平变成137平，需求明显。
4月90-144平户型成交套数也从去年同期的17套上升到26套，占比提升约5%。
200平以上户型，则从8套上升到11套，占比更提升约16%。
一旦有新政刺激，这种现象更明显，如年初1.27新政，珠城大户型成交占比就超71%。
这些数字可能我们看着没啥感觉，但对于中介群体而言这都是钱啊。
据另一位深耕珠城的中介表示，珠城的房子按照行规佣金一般是2%（业主和客户各出1%）。
如今年2月凯旋新世界广粤尊府成交的那套4495万的房源，税前单套佣金接近90万。
比较常见的2000万的房子，佣金也有40万，扣除平台、公司还有税费，中介到手大概30%左右，也就是12万。
这个数字相当很多人半年的收入了，一年卖个9套，他凭实力冲刺年薪百万还真不是梦。
如果总价更高的，都不用9套。
｜珠城航拍
|广州楼市发布 摄
可能很多人觉得离谱，按照一年9套，平均1.3个月卖一套，不太现实吧？
我们来看看成交周期。
今年珠城大户型成交周期也在加速，比如尚东柏悦府那套230平，成交周期只有6天；
中海景辉华庭一套123平三房从挂牌到卖出也只用了12天！
中介本身流动性较大，转战珠城的可能不止广钢中介一人。
珠城这块蛋糕，实在太诱人了，业绩好的，干几年房子和车子都有了，甚至都可以退休了。
贰
上千中介只卖200套
珠城这口饭不是谁都能吃
当然，如果你不是像广钢资深中介经验和人脉丰富的，踏进珠城战场还需多加考量。
珠城这口饭不是谁都能吃的，为什么呢？
1、珠城僧多粥少，市场竞争巨大。
楼市君摸查获悉，珠城地方不大但中介门店就有200多家，中介更是去到上千人。
今年1-5月整个珠城只卖了200套左右，一家门店1套还不够分。
过去一个中介可以单独卖1套，现在大多都是2-3个人服务一台客，行业普遍很卷。
2、珠城成交房源价格走低，对佣金或有影响。
这还不是重点，关键那200套中不全是大户型，还有部分低总价的冷门小区。
比如跑马地花园一期和二期今年就成交了16套，五一开局成交的6套中就占了5套。
这个小区成交套均总价340万左右，中介到手2万左右， 有房贷、车贷 养家 的中介还不够 顶 2 个月，更别说没成交的了。
而且今年珠城的价格，也多是小户型拉下来的。
比如保利心语 81平2房3年前卖14万/平，今年率先跌破9字头， 总价730万，总价还没有广钢金茂府170方的高。
｜图源：中介朋友圈
中海花城湾和中海锦晖华庭的88平，也相较2022年分别跌了7%、16%。
3、业务能力卷到爆，没两把刷子干不来。
此外，珠城的房子对中介的金融、信贷等业务能力要求也很高。
因为珠城房产“金融属性”非常高，除了自住买家外，部分还涉及JYD、高评高贷、0首付等。
对于工作经验不足的中介，就算接到实客还不一定能搞得定。
叁
楼市起珠城先起？
以后珠城也要挑着买了
尽管珠城现在平均每5个人才卖一套房，但只要热度升温后，那就是另种景象了。
例如去年，珠城成交累计722套，1000-3000万的房子占比超过40%，中介表示他身边就有2个年收入百万的。
再看今年，全国范围内多城陆续放大招，1.27新政后已经有19城官宣15%首付，广州会不会跟进且看后续。
但目前广州的公积金利率是确定下调最低2.35%了，市场热度也在逐步回升，看房人数明显增加。
｜图源：财联社
不过珠城中介表示，即便未来行情复苏，以后买珠城也要挑着买了。
尤其经历了这次大调整，小户型拉胯，大户型表现坚挺，所以未来大家买珠城尽量选大户型。
预算充分的买家，建议优先选择侨鑫汇悦台、凯旋新世界广粤尊府这类3000万以上的大户型，无论市场怎么变都有独立行情。
预算偏低的可以考虑1000万-3000万之间的，这类资产满足居住功能，且价格受市场影响不大，流通性也比较好。
至于小面积的两房单位，就要慎重考虑未来流通性了。
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