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近日，国家法官学院和最高人民法院司法案例研究院联袂打造的《中国法院2024年度案例》出版，我院民一庭法官孙印利与民二庭法张艳辉合作的《出卖人主给付义务履行标准的认定——李某诉某置业有限公司商品房销售合同案》和《以房抵债协议中，债权人未明确表示放弃旧债的，属新债清偿关系非债务更新关系——周某某、姚某诉包头某房地产开发有限公司等商品房预售合同案》两案例入选。
出卖人主给付义务履行标准的认定
——李某诉某置业有限公司商品房销售合同案
基本案情
2013年12月，原告李某与被告某置业有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，李某购买某置业有限公司开发建设的滨海新区厦门路1122号房屋。合同签订后，原告依约付清房款，被告依约将房屋交付李某使用。
2016年4月，因被告未按约定履行义务，原告李某诉至法院，要求被告履行协助办理权属转移登记手续。后经两级法院审理，原告诉求依法支持。判决生效后，原告申请强制执行，执行程序中查明，被告尚未办理案涉房屋初始登记，不符合办证条件。双方就办证期限达能执行和解，故裁定终结本次执行。
2018年4月，因被告仍未履行办证义务，原告再次诉至法院，要求被告赔偿逾期办理产权转移登记的违约金。经两级法院审理，部分支持原告诉讼请求。判决生效后，李某再次申请强制执行。
被告至起诉时，仍未按合同约定协助原告办理产权转移登记手续，原告诉至法院，要求被告履行协助办理产权变更登记手续。
法官后语
商品房买卖合同中，出卖人通常利用自己在交易中的优势地位，通过事先约定来排除合同解除权的行使。买受人作为弱势群体一方，未取得房屋的所有权时，如何主张权利？买受人通过诉讼程序向出卖人主张权利，是否意味着其行使解除权已超过除斥期间？本案例具有典型性，对上述焦点问题进行了回应。
（一）合同解除权排除条款是否有效
出卖人在不动产买卖合同中对买受人解除权行使限制的条款无效，合同目的不能实时，买受人享有合同解除权。合同法定解除权本质上是对非违约方一种权利救济，通过行使法定解除权从不能继续履行的合同中抽身，以免遭受更大损失。系合同规定守约方一种权利，不能够通过约定予以限制、排除。
（二）出卖人主给付义务履行标准
根据物权法定原则，不动产权属变更应依法登记，自记载于不动产登记薄时发生法律效力。商品房买卖合同中，出卖人向买受人交付商品房的义务为主合同义务，既包括将案涉商品房使用权交付买受人，也包括将不动产的权属登记变更为买受人。既要符合形式要件要求，也要符合实质要件要求。即将案涉房屋交付买受人使用，也要将不动产权属登记变更所有权人为买受人。本案中，原、被告签订商品房买卖合同后，被告未完全履行交付义务，未协助原告办理不动产权证，造成买受人无法取得完整房屋所有权。
（三）未完全履行主给付义务，买受人解除权行使的起算时间。
因合同履行争议，原告依法向本院提起诉讼，要求被告协助办理过户的诉讼请求得到法院支持。判决生效后，原告依法申请强制执行。强制执行程序中查明，因被告未向不动产登记部门办理产权初始登记造成暂无法办理过户。双方嗣后达成执行和解，由开发商向不动产登记部门递交办理初始登记材料后，由开发商协助原告办理，案件裁定终结本次执行。因被告未履行办理过户的义务，原告另向本院起诉，要求开发商承担逾期办证的违约责任，其诉讼请求也被本院依法予以支持。故出卖人未完全履行合同的主给付义务，买受人可行使解除权。
出卖人以案涉不动产纠纷争议已提起过其他诉讼，买受人行使解除权已超除斥期间为由抗辩，如何认定买受人知道其权利受损起算时间？是否适用除斥期间规定？出卖人未完全履行其主义务，导致买受人合同目的无法实现时，买受人可请求解除合同。出卖人未按合同约定履行协助办证义务，买受人行使解除权的合理期限,未有法律明确规定。逾期办理产权登记行系持续性行为，出卖人逾期办证行为持续侵害买受人权益。买受人行使权利应适用除斥期间，以买受人知道或者应当知道其权利实际受损之日起算。案涉争议经过其他诉讼并不必然导致权利人解除权行使时间超过法定除斥期间。应综合考虑当事人订立合同目的、合同义务履行时间、不动产交付行为是否完成等因素确定解除权行使时间。逾期办理不动产变更登记的，买受人行使权利应当遵循除斥期间规定，买受人解除权受一年除斥期间的限制，超过一年的，权利丧失。
以房抵债协议中，债权人未明确表示放弃旧债的，属新债清偿关系非债务更新关系
——周某某、姚某诉包头某房地产开发有限公司等商品房预售合同案
基本案情
周某某、姚某均系某某集团股份有限公司（以下简称“某集团”）职工，包头某房地产开发有限公司（以下简称“包头房地产公司”）系滨投集团设立的子公司，某投资集团股份有限公司工会委员会（以下简称“某集团工会”）系某集团的基层工会组织。某集团、包头某房地产公司及某集团工会，向职工集资借款。
2018年，包头某房地产公司（甲方）与姚某、周某某（乙方），包头某房地产公司、某集团工会（丙方），某集团（丁方）签订《某名都内部房认购书》，约定乙方自愿向甲方认购位于内蒙古自治区包头市友谊大街与幸福南路交叉口某名都18栋2101室房屋。甲方同意乙方用其给丙方的借款960000元作为认购此房屋的购房款，余款部分20538元签订《商品房买卖合同》时由买受人付清补齐；本认购书一经签署，原借款合同即行终止；如果甲方无法如约履行本协议，丙方与丁方应继续向乙方履行还款义务。包头某房地产公司出具收据，记载收到周某某交来认购款300000元。记载收到姚某交来认购款660000元。
2021年，包头某房地产公司向姚某、周某某转账还款，姚某、周某某分别签署还款确认书，并载明为性质为解决职工债务还款事宜。2021年，案涉房屋取得商品房预售许可证。包头房地产公司将案涉房屋出售给案外人刘某。
2021年11月，周某某、姚某诉至本院，要求包头某房地产公司履行《某名都内部认购书》，本院经审理作出（2021）津0116民初34038号民事判决，驳回周某某、姚某的诉讼请求。该判决已经生效。因被告未按合同约定履行，原告要求被告履行还款义务，诉至法院。
法官后语
以房抵债属于以物抵债的一种形式，我国现行法律未规定以物抵债协议性质,在判断其性质与效力时,需根据当事人签订协议时间、合同目的、约定的具体内容、抵债物是否交付等因素评析，探求当事人真实意思。当事人意思表示，应按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则等确定。关于以物抵债协议的性质的认定及新旧债关系，审判实务中如何对此进行认定，有以下两个个方面需要注意：
（一）债务更新型以物抵债协议与新债清偿型以物抵债协议认定。
以物抵债合同系《民法典》中无名合同，无名合同参照适用有名合同规定。合同成立以诺成合同为原则，以实践性合同为例外。在当事人并未约定以完成抵债物作为以物抵债协议成立要件的情况下，以物抵债自双方当事人达成合意时成立并生效。
根据以物抵债协议达成后，完全履行后，债务因履行而消灭。对于抵债物尚未完成变动的，根据以物抵债协议签订是否导致原债务灭失，可分为债务更新型以物抵债及新债清偿型以物抵债协议。债务更新型以物抵债协议，实质为旧债消灭，新债成立。新债清偿型以物抵债，系新旧债并存。在认定其类型时，应对债务更新型以物抵债从严把握，如当事人不履行新债，旧债同时消灭，会造成当事人逃避债务履行。故仅在债权人明确表示消灭旧债时才能够适用债务更新的以物抵债。
本案中，原告与被告达成以房抵债协议，并未明确表示消灭旧债，故此协议属新债清偿型以物抵债。在债务人未履行新债务的，债权人具有选择权，债权人可要求债务人履行新债或者旧债。债权人之选择权并无限制，新债不必然解除，因债务人原因未履行新债务的，其可要求债务人恢复旧债的履行。
（二）以物抵债协议成立并生效后，存在事实上履行不能障碍时，债权人可以要求债务人履行旧债务。
订立以房抵债协议，系当事人真实意思表示，合法有效。当事人应当依合同约定履行债务，一方不履行或不完全履行的，应承担继续履行、采取补救措施、或者承担违约责任。依《民法典》五百六十三条之规定，合同因不可抗力、一方明示或以自己的行为表示不履行债务，导致相对方合同目的不能实现的，可要求法定解除合同。
本案中，被告已将案涉房屋出售他人，无法向原告交付房屋，合同目的不能实现，故双方当事人之间的认购合同应当依法解除，并按照解除的法律后果确定相应的法律责任。
来源：审管办 王康
编辑：徐鹤文
审核：田瑞刚
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