让利于民 原拆原建 探索自主更新新模式
东营市渤海钻井运输二公司片区城市更新项目
一、基本情况
东营市渤海钻井运输二公司片区位于东营市西城区，占地425亩，总建筑面积16.63万平方米。改造前房屋墙体开裂、建筑破损严重、下水道堵塞、路面积水等问题突出。2021年，采取“原址拆建，居民回迁”的方式，完成244户居民住宅权益提升改造，实现了城市更新新模式由“要我更新”转变为“我要更新”。
渤海钻井运输二公司片区规划图
二、经验做法
1.创新提出“住宅权益提升改造”模式。将土地预期收入全部用于补贴增加自愿改造群众的安置住宅面积，让群众住房由小变大、由旧变新，改善小区环境和周边配套服务。采取居民自愿申请、自主自治的方式，成立自我改造委员会，推行入户调查同意率达95%纳入改造、签约率达95%启动改造的“双95%”模式，把决定权交给群众。
渤海钻井运输二公司片区更新前
2.政府主导企业退城入园。以“政府还建”模式解决油田资产回收难题，推动渤海钻井运输二公司“退城入园”，由政府投入先建后拆，再将新厂区建设成本纳入老厂区土地出让成本，充分保障了老厂区持续生产、新厂区建设资金筹集和油田老旧小区拆迁安置。
3. 引入社会资本参与。通过市场化手段，将大院腾空与老旧小区安置统筹捆绑，在土地出让条件中明确提出安置房配建需求，由开发企业负担安置房建设成本，以剩余房源销售平衡整体开发收益，实现了“零举债”更新。
渤海钻井运输二公司片区更新现状—海通山河城项目建设中
三、专家评议
随着城市更新行动逐步深入，城市更新项目资金需求大、利益主体多、实施周期长和收益回报不确定等难点愈发凸显。其中，“原拆原建”居住类项目又有其特殊性，普遍存在政策依据缺失、居民意愿难统一、资金分摊机制不健全等堵点。政府应发挥牵头、托底作用，实施主体应“辗转腾挪”有限的更新资源，积极利用市场化操作化解资金难题，提升产权人等各方积极性，共同行动，推动自主更新项目可持续进行。
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