风口财经记者 王好
原定于2020年8月20日交房，至今已经延期近四年，仍未交付。这是河南驻马店问题楼盘国润·美兰湖业主们面临的窘境。
雪上加霜的是维权难。小区业主韩先生告诉记者，自己起诉开发商，提出解除购房合同、车位使用协议书等诉讼请求，然而却遭遇法院以“保交楼”为由拖延立案、相似案件不同判决等种种“非常做法”，“开发商的权益要保护，那购房者的损失谁来负责”？。
一边是保障购房者个人利益，一边是稳定房地产市场大局，个别地方破解“保交楼”难题是否只能靠“不立案”？
案例
楼盘延期近四年 购房者起诉解除合同被驳回
近年来，因开发商资金链断裂、经营不善等原因导致地产项目“烂尾”现象时有发生，引发拖欠工程款、房屋延迟交付等纠纷，利益主体众多，风险传导性强，社会影响面大，逐渐成为人民法院面临的重大难题。
位于驻马店市驿城区的国润·美兰湖小区，就是这样一个项目。韩先生介绍，早在2022年7月，他就书面通知了四季花城公司解除合同，要求返还购房款。未果后，他据此于2023年8月3日向驿城区人民法院立案庭提交诉状，起诉四季花城实业有限公司，要求解除合同、返还购房款、支付违约金。
然而诉讼却一波三折。“立案庭多次拒绝立案，院内相关负责人曾说，不是我这一个案子，像我这种情况的都没有立案。前期判了很多解除合同的，但中院就不愿他的意（方言：意思是不满意判决解除合同）。”此后，韩先生不断向当地相关部门反映驿城区人民法院违法不立案情况，最终在相关部门督促下，该院以简易程序立案受理，并于2024年2月6日下达(2023)豫1702民初11337号民事判决书。
文书内容显示，法院认为，四季花城公司未按时交付房屋，构成违约。但对于韩先生解除合同以及返还购房款的诉讼请求，不予支持。最终判决被告四季花城公司支付违约金52126.86元。案件受理费7775元，保全费5000元，共计12775元，由原告韩先生负担12217元，被告四季花城公司负担558元。
“看上去是胜诉，实际是败诉了。”韩先生告诉记者，自己核心诉求是解除合同、返还购房款，但这两项都被法院驳回了。根据判决书，驳回的主要依据是，四季花城公司于2024年1月29日刊登了交房通知，载明于2024年1月30日进行分批次交房，故取得案涉房屋的合同目的可以实现，案涉合同可继续予以履行。
但他对这份交房通知提出质疑。“开发商出具的是验收意见书，并非法律规定的竣工验收备案表，问题是法院竟然采纳了。”韩先生介绍，按照职能，建设工程竣工验收备案表应该是由消防、规划、环保、人防、绿化等多个行政职能部门来验收合格才符合交房标准，开发商拿不出来。
矛盾
法院判决“前后不一” 律师：判决有待商榷
如今，距离法院一审判决以及开发商交房通知发布已经过去四个多月，韩先生和国润·美兰湖小区的业主们顺利收房了吗？
记者联系了多位业主，从业主提供的7月2日拍摄的视频画面中可以看到，小区目前基础设施仍待施工，部分楼座外立面仍未完工，部分楼座钢筋外露。同时受访业主表示，个人没有收到开发商提供的正式收房通知，更没有见到过法定的竣工验收备案表。
通过中国裁判文书网搜索“驻马店市四季花城实业发展有限公司”，公开发布的裁判文书裁判年份绝大多数集中在2022年，商品房预售合同纠纷案件占据相当比例。记者梳理这些判决发现，将韩先生的判决书与此前（2021）豫1702民初17687号判决相比，案由、被告、诉涉楼盘等均相同，审理法院同为河南省驻马店市驿城区人民法院，然而面对原告提出的解除合同诉讼请求，两份判决书却做出了不同的判决结果，后者认定涉案房屋尚不具备交付条件，判决支持了解除合同的诉讼请求。
同一项目的商品房预售合同纠纷案件，法院对于当事人提出的解除合同诉求，韩先生的判决（左）做出了不同认定和判决。左侧为韩先生的判决，右侧为（2021）豫1702民初17687号判决。
那么，为何会出现这种情况？是否违反最高法“类案同判”精神？针对“保交楼”项目，在保护购房者合法权益方面，法院有那些具体举措？记者首先致电驿城区人民法院立案庭，说明采访需求后，接听工作人员表示“对接不了”，随后挂断了电话。根据韩先生提供的该院院长手机联系方式，记者在拨打无人接听的情况下，以短信形式向该号码发送采访申请，并提供了采访提纲，但截至发稿并无回应。
随后，记者联系到了长期关注房产类纠纷领域的山东德衡律师事务所房地产业务部主任吕士威。在她看来，韩先生解除合同的诉讼请求应予支持，案件判决结果有待商榷。
首先，开发商虽提交工程竣工验收意见书，但不仅未完成建设工程竣工验收备案，而且项目并未具备实际入住使用的物理条件，即事实上并未达到商品房交付使用的条件；其次，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”在期房交易的背景下，购房人的合同目的是在约定的期限内获得房屋，那么在超过合同约定期限未交付、购房人单方解除合同条件已成就，且购房人已经行使解除权的情况下，开发商即使能够交付达到竣工验收条件的房屋，也应当支持购房人依据合同单方解除合同的权利。
记者观察
破解保交楼案件，是否只能靠“不立案”？
2022年7月底，“保交楼”首次被写入中央政治局会议内容，会议明确提出“保交楼、稳民生”的政策基调。随后住建部、央行、财政部和证监会等部门明确了金融支持房地产的一系列政策，房地产“金融16条”出台，“三支箭”渐次落地。
在各级政府、金融机构和房企的共同努力下，保交楼工作取得突破性进展。截至2023年末，350万套保交楼项目已实现交付超300万套，保交楼专项借款项目总体复工率达到99.9%。
然而，也要关注到，越是到了“保交楼”冲刺阶段，越是意味着，剩下的保交楼项目可能面临更大的问题，都是一些难啃的“硬骨头”。最大限度保障购房者的合法权益，考验着“保交楼”政策在落地过程中的执行智慧。人民法院承担的职能不仅仅是依法公正审理案件、保障当事人诉讼利益的实现，更要传递司法善意、展现司法担当、服务经济发展、促进社会和谐，这样才能赢得群众的信赖和拥护。
韩先生的诉讼从立案之初便“障碍重重”。除了解除商品房买卖合同之诉，他还起诉开发商，要求解除车位使用协议书，返还车位款，但同样举步维艰。“经法院调解，开发商同意在2023年2月28日前返还车位款10万元，但至今未履行。”韩先生说，他就此提请法院强制执行，但结果却是未予受理。
面对项目“烂尾”引发拖欠工程款、房屋延迟交付等纠纷，如何避免“保交楼”政策变成不良开发商的“金钟罩”？法院维护各方权益，破解涉保交楼相关纠纷，是否只能靠“不立案”？
吕士威律师表示，“保交楼”不仅是解决当前房地产市场问题的关键举措，也是维护经济和社会稳定大局的重要一环。核心意义在于保障房地产开发项目能够按期完工并交付给购房者，确保购房者权益不受损害。她建议，购房者应坚定司法维权信心，积极通过司法救济途径，维护自身合法权益。具体到韩先生的案件，当事人不服生效判决，可以依法通过审判监督程序，寻求获得公正的裁决。（图片由受访者提供）
热门跟贴