说起红桥区，大家先想到的是什么？
三岔河口、春天的桃花堤还是西北角的早点？
我敢打赌，大部分人先想到的是西北角的早点。嗯，都是吃货。
不过，今天既不看景点也不聊早点，我们来聊一聊红桥的市场情况。
新房
区域新房断档了
今年上半年，明显感觉红桥的新房市场声量变小了。
主要是因为，新房项目，断档了。
新盘“青黄不接”，市场声量渐低
作为市内六区的一份子，先来看看红桥在市区的位置。
数据显示，2018年-2021年，红桥新房成交量占市区比重稳定在10%上下。 （2021年受疫情影响显著，成交量有所缩减）
转折点出现在2022年，2022和2023这两年市场份额占比达到了20%上下，尤其是2022年，22%的市场占比，达到了近些年的峰值。
其中的原因，了解市场的都知道，这两年正是中交春风景里，这类市区门槛盘以及中海云麓公馆&仁恒星源世纪，这类区域改善盘，扛起了红桥市场的大旗。
但随着主力项目或售罄或进入尾盘期，红桥的新房市场声量也弱了下去。
今年1-5月份的数据显示，新房市场成交量仅有3万方，占市六区比重仅剩下9.6%。
这也与红桥在很长一段时间里，新房市场十分依赖“明星单盘”有着很大关系。
2022年和2023年这两年，芥园道的中海云麓公馆入市主销，成为红桥的明星楼盘。单盘贡献度很高，每年都 贡献了红桥当年2成的市场份额。
还有咸阳北路的九和府，2022年的单盘贡献度将近3成。
光荣道的仁恒星源世纪，2023年的单盘贡献度也在2成以上。
而这几个曾经的主销项目 ，仁恒星源世纪已经售罄；九和府尾盘阶段，今年以来市场声音很小；中海云麓公馆一期也已经售罄，目前仅二期在售。
可以说，今年上半年，红桥的新房项目基本处于断档期，市场存在感自然就会弱下去。
成交数据显示，2024年1-5月市内六区商品住宅TOP10项目中，红桥仅中海云麓公馆单盘上榜。
新房市场存量健康度良好
但是从另一个角度来看，红桥新房市场当前的存量健康度良好， 呈“低存量”的特征。
从区域角度来看，市内六区中，截止5月，红桥取证存量约12.9万方、去化周期约12个月，属于低存量且流速较快的区域。
板块角度来看，新房存量聚焦在咸阳北路、西青道、芥园道三大板块。
咸阳北路
当前主要有中交春风景里、九和府两盘在售。
中交春风景里作为市区门槛盘，一直走量，高层最新套均价是195万/套。
九和府，剩下的都是大户型产品，当前主力成交的是小高层，总价较高，最新套均价是285万元/套。
西青道
仅一个首创禧瑞府，小高层+高层+平墅产品，现房在售，存量充足，最新套均价300万。
芥园道
板块目前就一个主销项目，改善盘中海云麓公馆，也是红桥的明星楼盘。
目前北地块已经交付，南地块预计今年年内也将交付。
除了以上三大板块，其他的像丁字沽、西站、西沽、南运河、光荣道等核心板块当前处于空白期，无新房项目在售。
也就 是说，这些板块当前处于空白期，未来存在充足的市场补充空间。
这其中，西站和光荣道板块已经开始进行市场补充了。
今年 3 月成交的西站南广场地块，总体量36.5万方，将打造为集商业、 办公、 住宅为一体的综合体项目，其中住宅体量15.5万方。
此外，还有本月底待成交的西于庄6号地，也属于西站板块。
另外，光荣道 板块，有一宗2022年成交的宅地，丽水苑地块津红光（挂）2022-012号，当时是天津地铁拿地。
也在去年的5月份公示了规划，大约是396套房源。
不过该地块已经退地，之后将用于建设天津首个配售型保障性住房，共约468套房源。
这样看，红桥当前新房项目的“青黄不接”，在下半年或将迎来缓解。
但是，我们也要看到，相对于市区其他区域，红桥当前还是缺乏好的产品。
毕竟，西站南广场地块2.87的容积率，既有住宅，又有商业，还有产业，产品应该会很“炸裂”？
该地块由天津城投集团与红桥国投合作开发运营，据悉会是品牌开发商进行代建。
6月成交的芥园道耀华中学红桥学校周边地区城市更新地块，容积率1.82，据了解也是某品牌开发商做代建。
最后，还有本月底待出让的西站板块西于庄6号地，2.22的容积率，也不低啊。
盘了一下，不包括本月底待出让的地块，已经成交的3宗地块，总体量大概有42万方。
新房市场梯队分明
其实，红桥区的新房市场，梯队分明。
南边接壤南开老城厢的芥园道和南运河板块，是公认的核心区域。
这两个板块，从早前的惠灵顿，到如今热销的中海云麓公馆，一直都是走的区域高端改善路线，也因此，新房项目一直备受关注。
再往北，就是西站板块，现在还没有新房项目在售，不过下半年随着西站南广场地块的推动，这一局面将出现变化。
再往北依次就是西青道、光荣道、咸阳北路等板块了，项目也多以地缘刚需刚改为主。
而提起红桥区，就不得不提与之相邻的河北区。这两个区，隔一条海河相望。
新房市场也往往会被进行一番比较。
现在河北区声量比较大的就是南口路板块的中海招商十里观澜了，主打的也是区域地缘改善，北运河景观资源，去年已经交房，目前已经尾盘期。
南口路板块另一个项目，中车津浦智慧港，主打市区教育刚需盘，育英里小学+天津一中的九年一贯制。
但是该项目自从开盘以来，好像并不走量？
还有相邻的一个板块，中山路。目前就一个主力项目，中山路1903，这个项目，属于“老盘焕新颜”。
曾用名“宁 欣花园”，2024年，信达联袂金地，接手了这个项目，改名中山路1903。
对比了这么多，其实还是想表达一件事，红桥的楼市热点区域，很集中。
要么是紧靠主城核心区的热土，这点，板块内的新盘已经用销量证明了。
要么是行政主导下大规模的城市更新区域，而后者，还有待市场印证。
土地
核心区后续供应量充足
前几年，也就是2021和2022这两年，红桥成交的4宗宅地，除芥园道的中海云麓公馆外，其余3宗均属于红桥西北片区的非核心区位。
红桥区2021和2022年成交宅地分布
核心地 带，如西站核心商务区，还存在大体量待出让土地。
西站核心商务区，是红桥当前重点发展的京津冀同城商务区“一核两带三组团”中的“一核”部分。
京津冀同城商务区功能布局
据我们了解，围绕着西站核心商务区，还有不少待出让的土地。
除了已经成交的西站南广场地块，还有西于庄、同义庄以及西沽公园周边大量土地未出让。
尤其是 西于庄片区，超百万方的体量。本月底待出让的 津红子（挂）2024-09号 地块，便属于西于庄片区。
可以说，红桥核心区土地尚未充分释放，稀缺土地存货并不少 ，只是该如何有序推出，很考验推地节奏。
这么大体量的核心区土地资源，自然不会一股脑推出，但是手握着一批优质土地资源，红桥区后市必定少不了市场关注度。
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