前几天,广州康乐、鹭江片区旧改操盘公司集体被海珠区市监局纳入了“经营异常”名单中,理由是:无法取得联系,包括广州叠景、广州晋诚、广州悦达、广州逸景、广州悦庆等。

这一批公司注册地都在康乐中约南新街。

2023年12月31日早上,计划的最后一天,拆迁队的拆楼机驶入了康乐中约南新街涌边一巷,一声令下,两栋楼房的砖墙开始一片片落下。

打开网易新闻 查看精彩图片

拆楼机的咚咚声响响彻整个凤和村康乐、鹭江片区,附近纺织工厂的工人站在窗前望着两栋楼轰然倒下。他们或许都知道:

这片土地即将跨入了新的时代。而他们,也不知道还能在这里生活多久。

到了今年7月,F37、F57两个复建地块破土动工,短短半年多点时间,便进入了建设阶段。

康鹭旧改拆迁、建设工作如期进行,也意味着:合生朱老板也杀回来了

这是一个投资304亿元、拆迁用地面积110.18公顷的巨无霸旧改项目,放在整个广州城中村旧改中,算得上最为复杂的一个。依计划,项目分为13个网格推进动迁、清租、整治工作,耗时十年时间完成改造。

合生朱老板不愧是行业里的老狐狸

我们了解到,在康鹭片区上,合生设立了3个项目主体公司,即广州天塱、广州晋诚、广东翔璟,三家公司背后实控主体均为在香港注册的公司,即北致投资、萃旺投资和卓盈控股。

随着项目拆迁不断推进,这些公司注册地自然也会跟着消失。

错综复杂的关系,恰是合生朱老板为了隐藏自己的资金来源和运作路径。同时,康鹭片区旧改很大概率还没装入到上市公司合生创展中,上述三家香港注册公司成立时间在3-4年。

可以推断,萃旺投资控股的广州晋诚应该为项目推进主体公司,北致投资-广州天塱、卓盈控股-广东翔璟则是资金运作主体公司。

广州天塱背后关联的是广东韩建,广东翔璟关联的是博大金控。其中,广东韩建算得上朱老板的发迹公司,博大金控是合生、珠光在诸多地产项目的幕后大金主。

这次杀回来,合生朱老板差不多是All in进场

首先,广东韩建、博大金控双双出现在项目投资中,在合生过往中,极其罕见。同时,广东韩建在今年6月开展了一笔股权出质,把持有的子公司广州悦润出质给了西藏信托。

以及,广州天塱引入了amc信达资管(持有15%股份),且该公司的控股股东将持有的85%股份质押给了信达资管。

相比过往一直藏于水下、不愿为人所知的资本运作方式,当前的融资路径显然背道而驰。

合生朱老板可能真的缺钱了。

2023年初,合生突然传出旗下设计公司大规模拖欠工资,已经长达2个月。并且,因为大规模裁员,又没有跟员工谈拢,被员工集体诉讼。

打开网易新闻 查看精彩图片

消息一出,颠覆了外界对这家房企的认知。

合生创展、珠光集团、珠江投资(统称“合生系”),一直以来是房地产行业的一股清流。

恒大、万科、融创、世茂、金茂、旭辉、金科......不断通过高杠杆、快周转扩充规模,抢三争十。但深耕行业的人都知道,这些企业顶多是

打肿了脸充当胖子

潮水退去,一个个都在裸泳。而真正拥有极其优质土地资源、资本运作又极其隐秘且实力雄厚的民企中,大概只有合生系朱老板。

北京丰台分钟寺、上海闸北安康苑、广州海珠康乐&鹭江村......只不过是合生系优质土地资源的冰山一角。朱老板很喜欢从一级土地整备开始入场孵化,并且操作手法隐藏得相当紧密。

如果从一个创业公司的角度来看,合生系大概是比天使轮前就已经参与其中。

很多人只看到了合生系手握大量优质土地资源,却不知朱孟依有一个敢冲进他人避而远之的领域:有规划遗留问题的地、有拆迁难推的地、有债务纠纷的地......这些土地一般都是位于老城区、核心片区。

消化这些土地,需要投入大量的时间成本、人力成本。在那个追高贪快的年代,企业都不屑一顾。

人力,似乎是合生系最不缺的东西。

很早之前,一位曾在合生履职的朋友告诉我们,合生系集团、子公司和不同区域公司高管基本都是朱家的亲戚。他们组建公司遍布整个广东省,乃至华南区,且产业不止是地产,基建、高速公路、中医药、保险、矿产能源等都有涉猎。

合生系是一个典型的——家族企业。

2021年,朱孟依顺理成章地将合生的大权交给女儿朱桔榕,将珠投交到次子朱伟航手中,长子朱一航掌管EDG电竞俱乐部和合创汽车。接手时,正值房地产行业最高点,朱老板并没有过太久的好日子。

打开网易新闻 查看精彩图片

行业下行开启时,恒大、奥园、雅居乐、佳兆业、富力......一众粤系房企纷纷爆雷,合生系却逆势而行,开始介入到恒大物业收购案中,包括雅生活、奥园健康等。

合生系二代惊人的胆识,在行业持续下行之中,更加显得他们:

无知者无畏

很快,合生系二代遭到了一个沉重的打击。他们从恒大物业收并购中撤离,也不再谈及其他收购。

直到2022年末,合生系一边大规模裁员、拖欠员工工资,另一边收紧支付供应商的账款,供应商集体暂停合作并一纸诉状告上合生。

2023年春节后,朱老板在一场家庭会议中,痛批负责合生的朱桔榕和掌管珠投的朱伟航,并决定重返一线,对两个地产平台大刀霍霍地改革,率先对珠投高层团队进行了大换血,即把王晞、黄洁、钱一伟调任到合生珠投系资管平台。

合生朱老板的意图很明显,重组合并合生创造展、珠江投资两大地产平台,也明白:

大势已去

今年3月,合生、珠投区域合并工作率先在广州公司落地,合生23个项目与珠投42个项目一并转入新成立的广州地区公司。但其实,两个平台项目层面一直密不可分,这次调整更多的是——精简队伍,节省开支。

调整之后,合生全盘把控地产业务,由朱桔榕掌权,而二公子朱伟航专项金融保险板块,而大公子负责领域依然不变。

康鹭片区旧改,是合生朱老板倾尽所有押注的项目。

他们希望打一场漂亮的翻身仗。