“7楼没电梯，水电、暖气设备老化严重，安保设施差......”
谁能想到，曾经被无数人百般嫌弃的“老破小”，如今却成了香饽饽，甚至很多人已经开始悄悄抢购老旧小区了！
那么，“老小区”为何会突然遭到疯抢？在国家政策的推动下，又有哪几类人可以从中获益呢？
政策转向，老破小的“逆袭记”
过去“棚改”是城市更新的主旋律，因拆迁而一夜暴富的故事也屡见不鲜。
但随着城镇居民住房拥有率的提高和楼市调控政策的收紧，“棚改”的步伐也逐渐放缓，“旧改”开始登上历史舞台。
从2019年开始，国家棚改开工总量就出现了明显的下降，从之前的每年600万套以上，锐减至525万套，同时国家也开始对“棚改”踩刹车。
取而代之的是，“旧改”政策的春风开始吹向那些沉寂已久的“老破小”。
信息来源：湖南日报 2024年10月25日 关于“住建部：今年前9个月全国新开工改造城镇老旧小区4.8万个”的报道
2019年以来，我国累计新开工改造城镇老旧小区25.88万个，惠及了4434万户、约1.1亿居民。
到了2024年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个，根据各地统计上报数据，今年1-9月份，全国新开工改造城镇老旧小区已经达到了4.8万个。
从“棚改”到“旧改”，看似只是简单的两个词语的变化，背后却是国家政策的重大调整，也预示着“老破小”即将迎来“第二春”。
“老破小”改造，谁是最大的赢家？
“旧改”的浪潮下，有人欢喜有人忧，那些“博拆迁”的投资炒房客，一夜暴富的梦想破灭，手中的积压房子成了烫手山芋。
那些期待拆迁后“以旧换新”的老旧小区居民，“旧改”的方案也让一部分人感到失望，因为新房子的希望将变得十分渺茫。
但“旧改”并非没有赢家，在这场城市更新的浪潮中，从2025年开始，有两类人成为了最大的受益者：低收入家庭和老年人。
“老破小”改造后，居住环境得到改善，生活配套更加完善，房价也会有所上涨，但相比于新房的价格，“老破小”依然是很多低收入家庭能够负担得起的选择。
更重要的是，“旧改”政策能让大家以更低的成本，住进环境更舒适、配套更完善的房子里，减轻了人们的经济压力，也让老百姓看到了生活的希望。
“旧改”对老年人来说，则意味着更加安全、舒适、便捷的生活环境，“老破小”普遍存在着基础设施老化、安全隐患突出等问题，对老年人的生活造成了诸多不便。
“旧改”通过加装电梯、改造无障碍通道、建设老年活动中心等措施，改善了老年人的居住环境，丰富了他们的精神生活，让他们能够安享晚年。
“老破小”的改造，不仅仅是简单的"修修补补"，更是一场关乎民生的“里子工程”。
它让低收入家庭和老年人，这些在城市发展中默默付出的人们，也能够享受到城市更新带来的红利，但“旧改”并不等于“躺赢”，“老破小”翻身还有很多需要注意的地方。
“旧改”的春风吹进了“老破小”，但这并不意味着“老破小”的业主们可以坐等升值，躺赢时代已经过去了。
事实上“旧改”并非一帆风顺，“老破小”想要成功翻身，还有很多关卡需要突破。
首先，资金问题是“旧改”绕不开的难题，“旧改”是个“吞金兽”，粉刷外墙、修缮管道、加装电梯、改造绿化......每一项都需要真金白银的投入。
并且很多“老破小”年久失修，原有的物业管理也不到位，积累了大量的历史欠账，政府财政资金有限，不可能全部包揽，只能起到引导和支持的作用。
如何撬动社会资本参与，探索多元化的融资渠道，是“旧改”面临的一大难题。
其次，众口难调是“旧改”过程中的一大挑战，“老破小”里住着形形色色的人，他们有不同的生活习惯、不同的需求，对“旧改”也有着不同的期待。
有人希望加装电梯，方便老人出行；有人担心影响采光，坚决反对；有人希望增加绿化面积，改善环境；有人觉得浪费空间，不如改成停车位......
如何平衡各方利益，找到一个“最大公约数”，需要相关部门深入基层，倾听居民的声音，将“自上而下”的政策与“自下而上”的需求有机结合起来。
施工质量也是“旧改”成果的关键保障，“老破小”改造，涉及面广、施工难度大，对施工单位的资质和管理水平提出了更高的要求。
如果施工过程中监管不力，就容易出现偷工减料、以次充好等问题，不仅影响改造效果，还会引发新的矛盾。
可以看出“旧改”是一项复杂的系统工程，需要政府、企业、居民的共同参与，只有克服重重困难，才能让“老破小”真正翻身，成为城市中一道亮丽的风景线。
值得一提的是，在“旧改”大势下，并非所有“老破小”都能“鸡犬升天”，那些底子好的老旧小区，才更有可能成为“香饽饽”。
那么什么样的“老破小”，才算是“底子好”呢？
首先，容积率低、楼间距大是硬指标，地理位置优越、周边配套完善也是不可忽略的加分项。
“老破小”大多位于城市的核心区域，交通便利，生活配套齐全，如果周边还有优质的教育资源和医疗资源，那么“旧改”后的升值空间自然更大。
最后，加装电梯是“老破小”，尤其是高层住户的福音，过去“老破小”的顶楼因为出行不便，价格往往最低，但加装电梯后，顶楼的视野、采光、通风等优势就凸显出来，价格也会水涨船高。
“旧改”是一场双赢的改革，它既能改善居民的居住环境，提升城市品质，又能拉动投资促进消费，推动城市发展。
“老破小”的逆袭之路已经开启，未来“老破小”将不再是城市的负担，而是充满活力和希望的宝藏。
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